Divisione e vendita di comproprietà

[dolfairon]

Buongiorno,
il mio è un caso un po' complicato.
L'immobile in questione è una villa disposta su 2 piani, ciascun piano corrisponde ad un appartamento sui 70 metri quadri, con grande terrazza comune grande garage comune e cantine comuni. La completano grande un grande giardino e un edificio adibito un tempo a pollaio-porcile-forno, oggi completamente ristrutturato.

Tale immobile è in comproprietà totale tra 3 parti, di cui una al 50%, e 2 al 25%.

La comproprietà non è solo legale, ma anche materiale, in quanto vi è una evidente promisquità tra i due "appartamenti", con alcuni impianti in comune, caldaie situate tutte al piano superiore, porte comuni su garage e cantine, struttura generale che permette a ciascun inquilino di accedere senza impedimenti alle varie parti della casa.


Le 2 parti al 25% sono di proprietà di mia zia e di mio padre, che vorrebbero cedermi mediate donazione (ben consci di tutte le varie difficoltà della donazione stessa). Io abito da anni in questa porzione di casa (appartamento superiore), in cui ho la residenza.

La parte al 50% (lo zio di mio padre), però, è intenzionata a cedere a qualunque costo la sua parte, anche a terzi, dividendo le porzioni solo sulla carta e non effettuando quegli interventi essenziali a rendere le unità abitative (i due 50%) realmente indipendenti le une dalle altre, ovviamente per ragioni economiche (gli interventi costano).
Pur di ottenere ciò è disposto a mettere il veto (se possibile) sulla mia acquisizione alle porzioni di mia zia e di mio padre.

Allora chiedo:

- è necessaria la firma del proprietario al 50% affinchè mio padre e mia zia possano donarmi le loro porzionidi comproprietà? Da tenere presente che la parte al 50% non ha disponibilità economica sufficiente a far cause successive di alcun tipo.

- Può il proprietario al 50% decidere di vendere a terzi la sua porzione dividendo le comproprietà sulla carta ma senza effettuare gli interventi di ristrutturazione necessari a rendere effettivamente separate ed indipendenti le unità abitative, anche riguardo a giardino, edificio esterno, ecc. (una divisione fittizia), lasciando una situazione promiscua e decisamente inaccettabile fuori da un ambito familiare?

Grazie per l'aiuto a comprendere questa situazione assurda e complicata.

 

[ccc1956]

coeredi siginifica avere comproprieta' insieme anche se in quote diverse.
esiste pero' il diritto di prelazione in caso di vendita di una quota, cioe' prima bisogna avvertire con raccomandata AR gli altri coeredi se intendono acquistare la quota che si vuole vendere e solo dopo vendere a terzi trascorsi 60 gg senza risposta.
solo dopo aver fatto questo tuo zio potrebbe vendere a terzi anche senza partecipare alla ristrutturazione dell'immobile.
praticamente chi comprerebbe si troverebbe a essere comproprietario con voi...............al posto di vostro zio.
altra soluzione potrebbe essere la divisione giudiziale, che metterebbe d'accordo tutti, volenti o nolenti.

 

[dolfairon]

Lo "zio" non è coerede, ma fratello di mia nonna, la cui quota è stata ereditata da mio padre e mia zia.

In poche parole:
situazione iniziale --> nonno 25%, nonna25%, zio di mio padre 50%

muoiono nonno e nonna --> mio padre e zia eredi con quote al 25% ciascuno

attualmente --> mio padre e mia zia intendono donarmi la loro percentuale.

Per capire meglio, solo nel caso in cui ci si avvalga del diritto di prelazione perchè intenzionati ad acquistare la parte dello "zio" lo si può coinvolgere nella ristrutturazione, o anche in caso non si sia intenzionati (le cifre richieste sono esorbitanti)?

 

[ccc1956]

quando un immobile e' di proprieta' di piu' persone si e' comproprietari anche se per quote diverse.
la prelazione e' obbligatoria quando un comproprietario vuole vendere la propria quota.
l’articolo 732 del codice civile prevede che i coeredi hanno diritto di essere preferiti agli estranei, pertanto qualora uno di essi intenda cedere la sua quota o una parte di essa, al coerede spetta il diritto di prelazione, ovvero il diritto di essere preferiti nell'acquisto di quella quota.
quindi una volta che tuo zio dovesse decidere di vendere voi poter far valere il vostro diritto di prelazione nel comprare la sua quota.
in questo caso la ristrutturazione verrebbe divisa tra i proprietari effettivi della villa.
se invece vostro zio non dovesse voler vendere la sua quota e volesse tenersela e decidete di voler ristutturare la casa avendo lui il 50% della proprieta' potrebbe opporsi di pagare la sua parte non avendo voi la maggioranza della proprieta'.

 

[arianna26]

tuo zio non può bloccare la donazione ma tu non puoi impedirgli di vendere a chi gli offre di più, puoi solo, esercitando il diritto di prelazione, acquistare al prezzo che otterrebbe da un terzo e non puoi pretendere che ristrutturi questo o quello. tuo zio è nel pieno diritto di vendere quello che ha, la sua quota di quell'immobile. forse sarebbe più semplice un accordo con il nuovo proprietario che potrebbe, come te, non gradire la promiscuità con uno sconosciuto.