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  1. iliosky

    iliosky Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    I miei fratelli ed io abbiamo ereditato una proprieta con la morte di mia madre prima e di mio padre poi (1987 e 1997). Da allora non siamo riusciti a raggiungere un accord sulla proprieta' dove non abita nessuno. Io sono l'unica interessata a liquidare gli altri. Siamo riusciti a raggiungere un accord tra 5 di noi. Una sorella (per motivi personali) e' contro e possiede 1/6 della proprieta'. La mia domanda e': se decidiamo per una divisione giudiziale qual'e la spesa media? Chi la paghera'? verra' divisa tra tutti or la parte chr crea il problema sara" piu responsabile? Quanto tempo ci vuole per lo svolgimento di tutto cio'? Ringrazio in anticipo ogni qalificato suggerimento.
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non so nulla di divisione giudiziale, ma ho una certa esperienza in divisioni. Non riesci a identificare un "grande vecchio" che abbia mestiere e carisma e cerchi di portarvi all'accordo? Il vecchio e stimato geometra del paese, l'Avvocato di famiglia, lo zio che vi ha sempre aiutati, una persona onesta e capace. Non sarà facile trovarla ma..... Mi ricordo che una volta siamo andati da una figura come questa che ti ho descritto, gli ho portato una serie di mie ragioni incontestabili e palesi, questo signore, è andato dalla controparte, l'ha lisciata per il verso del pelo, poi le ha chiesto: "cosa vuoi?" e abbiamo chiuso, le nostre ragioni sono rimaste lì inespresse ma abbiamo raggiunto l'accordo.
     
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  3. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    La soluzione indicata da Giacomelli è sicuramente la preferibile: in casi del genere un accordo riesce a salvare le ragioni economiche e quelle affettive (elemento importante, trattandosi pur sempre di stretti familiari).

    Se proprio non ci si riesca, resta solo la via giudiziaria, che non è ne' economica, ne' breve.

    Per cominciare, la materia è sottoposta ad obbligo di mediazione, che in caso di valore fino a 250.000,00 Euro verrà a costare poco meno di mille Euro cadauno + le spese legali da corrispondere al proprio Avvocato (variabili da caso a caso; diciamo altri mille/millecinquecento Euro + oneri di fatturazione); nel caso non vi sia accordo (il che è probabile, altrimenti lo si sarebbe trovato già prima... ) bisognerà adire l'autorità giudiziaria secondo la procedura di cui agli artt. 784 e seguenti; in buona sostanza il Giudice nominerà un CTU che procederà a redigere un progetto di divisione, se essa è possibile materialmente; qualora esso non venga accettato la causa si trasformerà in un procedimento contenzioso vero e proprio; qualora non sia possibile la divisione fisica dell'immobile si dovrà provvedere alla vendita e alla distribuzione del ricavato. I costi in tale fase non sono agevolmente quantificabili; tra onorari del CTU (pari sempre a svariati migliaia di Euro) di eventuali professionisti (ad esempio un Notatio), dei Consulenti Tecnici di parte (che inevitabilmente si sarà costretti a nominare, a meno di non fidarsi ciecamente di ciò che combinano gli altri), onorari da corrispondere al proprio Avvocato... il conto sarà sicuramente molto salato, e varierà in ragione del decorso del procedimento giudiziario; qualora alla fine il tutto si chiuda con un accordo le spese saranno compensate tra le parti; qualora si arrivi ad un provvedimento del giudice non è infrequente che vi sia ugualmente compensazione. Nemmeno i tempi sono preventivabili ma, come è facile capire, non si tratterà certamente di tempi brevi (non è affatto infrequente che una causa di divisione si trascini per una decina di anni per il solo primo grado).

    Come dicevo: un accordo è sicuramente la soluzione preferibile.
     
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  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo me prima devi mandare a tua sorella...recalcitrante una offerta scritta di acquisto della sua parte indicando un termine entro il quale rispondere preannunciando la tua ntenzione che se non si viene ad un accordo provvederai insieme agli altri fratelli allo scioglimento giudiziale della comunione.
    Magari questa iniziativa basta a farla venire a più miti consigli in quanto tua sorella non potrà opporsi allo scioglimento.
    Lo scioglimento consiste nel mettere all'asta l'immobile e di dividere secondo le quote spettanti il ricavato.
    Per quanto riguarda i costi chi mi ha preceduto ti ha già illustrato efficacemente le spese alle quali andrete incontro: alla fine vi trovere tutti mazziati ed inc...ti.
    E' meglio trovare un accordo: prova ad offrire un pò di più a tua sorella.
     
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  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Prima di tutto è vedere se il bene è divisibile, altrimenti non vi è che lo scioglimento giudiziale della divisione con una una vendita giudiziale, e non basta il ctu nominato dal giudice, ma ci vogliono se non vi fidate tra di voi eredi, tanti ctp, e le spese aumentano, e potrebbe superare la quota da dividere pro erede.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Non dimenticare che fra coeredi esiste il diritto di prelazione. Nel caso uno dovesse cedere la sua quota è obbligato a comunicare agli altri la sua volontà e le condizioni proposte. Ciascuno ha diritto di acquistare, eventualmente in comune con altri coeredi.
     
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  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A "estranei" (e se a titolo oneroso).
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Anche se a coeredi. Ciascuno ha diritto di acquistare anche una quota della quota in vendita.
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Se un coerede intende vendere la sua quota a un altro coerede, non esiste diritto di prelazione in favore degli altri coeredi.
     
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  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' il solito discorso, io sono convinto che ciascuno possa accampare il proprio diritto anche nei confronti degli altri coeredi. Tu sei convinto del contrario. Ed ogni volta ci scontriamo su quest'argomento. Credo che la cosa migliore è che ciascuno nella sua convinzione, resti della sua opinione. Ci sono ben altri problemi più importanti da risolvere. Pace e bene. Scusa ma non ho dimestichezza con le faccine.
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Leggi l'art. 732 c.c., che contiene la parola "estranei". Gli altri coeredi non sono "estranei" (alla comunione ereditaria).
     
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  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dopo aver letto l'articolo 732, riscontro: "Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali."
    Questa è la conferma della mia teoria.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Peccato che la tua teoria continui a far acqua da tutte le parti.
    Il diritto di riscatto presuppone necessariamente l'esistenza del diritto di prelazione. E il primo comma di quell'articolo, come più volte già scritto, prevede il diritto di prelazione solo quando il coerede voglia alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'ultimo comma dell'articolo, a mio parere, è molto chiaro: se più coeredi sono interessati all'acquisto della quota del coerede venditore, possono acquistarla dividendosela fra loro. Poi se non sei d'accordo ciascuno resta convinto della sua interpretazione. Vorrei aggiungere che il mio legale la interpreta come la interpreto io.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'ultimo comma tratta quello che eventualmente può avvenire dopo la cessione della quota. Cioè, quando manchi la comunicazione prescritta al primo comma. Ma tale comunicazione è dovuta solamente se si intende alienare a un estraneo.
     
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  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Resto convinto della mia opinione.
     
  17. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se la tua interpretazione fosse vera, il legislatore non avrebbe scritto "a estranei" nel primo comma dell'art. 732 c.c. Continuate pure nella vostra errata convinzione, tu e il "tuo legale". Vi sfugge del tutto quale sia la ratio di quella norma.
     
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  18. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    A dire il vero la norma in questione, nella sua letteralità, dice qualcosa di diverso:

    "Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali."

    Si fa menzione di coeredi che vogliano esercitare il diritto di riscatto.

    Ma quando sorge il diritto di riscatto che i coeredi possono voler esercitare?

    Sorge solo qualora, volendo un coerede alienare la sua quota a un estraneo, non abbia preventivamente notificato la proposta di alienazione di cui all'art. 732 agli altri coeredi. Se però intende alienare direttamente ad un altro coerede (che, in tutta evidenza, non è certamente un estraneo rispetto alla comunione ereditaria) non vi è alcun obbligo di notifica e pertanto non vi è alcun diritto di riscatto da parte degli altri coeredi.

    La cassazione (981/2000) ha precisato che per estraneo deve intendersi "chi non partecipa all’eredità di cui fa parte la quota ceduta"; chi vi partecipa, perciò, non è un estraneo, e la cessione a lui non fa scattare l'obbligo di notifica, togliendo quindi alla radice ogni legittimazione giuridica all'invocazione del diritto di riscatto di cui all'ultimo comma del 732 CC.

    Il Suo Avvocato sostiene un punto di vista indubbiamente originale e, a prima vista, non supportato da una evidenza normativa o giurisprudenziale; sarebbe interessante e proficuo per la discussione se Lei potesse farsi indicare in base a quali elementi ha elaborato tale tesi giuridica.

    studiolegaledauria
     
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  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    AvvocatoDauriaMichele, la tua spiegazione mi ha chiarito la differenza che mi sfuggiva e che nella generica domanda posta al mio legale, non era stata presa in considerazione dallo stesso. Pertanto, grazie a te ho chiara la differenza che mi vedeva in contrapposizione con Nemesis, al quale riconosco la sua ragione.
     

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