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  1. enzo80

    enzo80 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti, il mio post non riguarda aspetti successori, ma la divisione giudiziale di una normalissima comunione (non ereditaria), e questo mi è sembrato il luogo più appropriato dove postarlo; spero di non avere sbagliato sezione.

    Anni fa mia sorella ha acquistato in comunione con un suo amico un monolocale. L’immobile è stato pagato ben più di quello che era il suo valore effettivo (o almeno di quello che sarebbe il suo valore oggi) e lei ne ha acquistato il 45%. Parte del prezzo è stato pagato tramite mutuo a carico di entrambi.

    Dal momento che il suo amico era proprietario per il 55% ha avuto la bella pensata di nominare amministratore della sua comunione la sua compagna (e mia sorella non ha potuto farci nulla).

    Questa “amministratrice della comunione” si è rivelata essere una parassita della peggior specie; tra compensi e spese di amministrazione e legali di varia natura, mia sorella si trova a sborsare cifre ridicole (soprattutto se paragonate al valore dell’immobile)….. spese che, sicuramente, paga solo lei (dubito fortemente che l’amministratrice chieda le stesse somme al suo compagno!).

    Mia sorella vorrebbe adesso uscire da questa brutta situazione, ma dato che l’altro comunista non intende vendere l’immobile, né acquistare la quota di mia sorella, l’unica soluzione percorribile sembra essere la divisione giudiziale.

    Il punto è che noi non sappiamo come si svolga la divisione giudiziale e vorremmo avere un’idea di quali potrebbero essere le conseguenze di questa sua decisione. Come funziona quindi la divisione giudiziale? L’immobile viene venduto all’asta, oppure deve essere necessariamente acquistato in toto da uno dei comunisti?


    E poi c’è la questione più importante; l’immobile vale sui 50mila euro, ma su di esso grava ancora un mutuo di 65 mila euro. Come si comporterà quindi il giudice nella valutazione dell’immobile?
    Dovrà necessariamente deliberare un valore di almeno 65 mila euro? Oppure chiederà l’estinzione del mutuo e poi valuterà l’immobile per il suo effettivo valore?

    Per un verso sarei molto contento se mia sorella potesse uscire da questa brutta situazione, ma per altro verso non vorrei che chiedere la divisione giudiziale finisse per ritorcersi contro di lei, mettendola in una situazione ancora peggiore (sotto il profilo economico).

    Non so se la cosa possa essere rilevante ma il monolocale è attualmente affittato ad un terzo.
     
  2. massimo binotto

    massimo binotto Membro Attivo

    Professionista
    Beh sarà anche un monolocale ma di casini ne ha creato abbastanza...
    Ma andiamo per passi.

    Dici che l'altro proprietario non vuole vendere.
    Per prima cosa fai mandare da tua sorella una raccomandata con la quale tua sorella lo informa dell'intenzione di vendere e quindi gli riserva il diritto di poter acquistare per primo.
    Se non risponde o non interessa, allora dovrete rivolgervi ad un'avvocato che prepari un'atto di citazione per la divisione giudiziale.

    La cosa è costosa e quindi dovete fare bene i conti se ne vale la pena.
    Notificata la citazione, l'amico 55% potrà costituirsi tramite avvocato e quindi la causa avrà inizio. Se non si costituisce entro i termini, sarà dichiarato contumace. Significa che la causa va avanti ugualmente ma avrà come unico interlocutore tua sorella.

    Il giudice quindi nominerà un CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio) ovvero un'esperto che dovrà stimare l'immobile e predisporre un'eventuale progetto divisionale. Essendo però un monolocale, questo sarà indivisibile, e quindi l'unico modo per porre fine alla comunione sarà la vendita forzosa.

    Le aggravanti della procedura sono in primis il mutuo residuo, in secondo il contratto di locazione.
    Dubito che una terza persona acquisti un'immobile gravato da ipoteca con mutuo residuo, anche se all'atto dell'assegnazione il mutuo dovrà essere per forza estinto e l'ipoteca cancellata. A meno che l'acquirente non si accolli il tutto.
    Poi, con l'inquilino dentro, non è possibile mandarlo via fino alla scadenza naturale del contratto (salvo accordi con lo stesso).

    La vedo dura e piena di insidie tale faccenda.
     
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se le cose stanno come dici tu, consiglio tua sorella di chiedere un incontro con "il gatto & la volpe" conti alla mano. C'é sempre una proporzione tra il valore del bene amministrato e/o l'ammontare di introiti che questo bene genera ed il costo della sua amministrazione. Per esempio il costo della sua amministrazione non può essere superiore alle entrate defalcate delle rate del mutuo e delle tasse che tua sorella deve pagare altrimenti è una passività. Incomincia a far chiedere una regolare fattura per la prestazione dell'amministratrice almeno tua sorella la potrà defalcare dal reddito assieme agli interessi del mutuo.
     
    A enzo80 e Avvocato Luigi Polidoro piace questo messaggio.
  4. enzo80

    enzo80 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille ad entrambi. Si effettivamente si tratta di una faccenda estremamente fastidiosa e sgradevole (oltre che costosa).
    Si ho letto da più parti che la divisione giudiziale e molto costosa...... ma più o meno di che cifre stiamo parlando? così, tanto per farmi un'dea.... Migliaia di euro? decine di migliaia??

    ah ecco, quindi se la casa vale 50 ed il mutuo è per 60, il giudice non stimerà la casa 60, ma si limiterà ad invitarci ad estinguere il mutuo (per poi dare alla casa una valutazione conforme al suo effettivo valore sul mercato).... giusto?
    E se a questo punto il socio di mia sorella si rifiutasse di estinguere il mutuo (ossia di pagare il suo 55%)? In tal caso immagino che la banca chiederebbe l'intero ammontare a mia sorella, giusto?

    Aspetta, fammi essere sicuro di avere afferrato bene.
    Supponiamo che l'appartamento sia fittato per 100 al mese, che le rate del mutuo siano di 60 al mese e che le tasse siano 10 al mese. Ciò vorrebbe dire che le spese di amministrazione (incluso il compenso dell'amministratore) non potrebbero essere superiori a 30 al mese???

    Perchè se è così (ossia se non ho ti ho male inteso), allora mi viene un'altra domanda: che succede se l'appartamento genera già una passività, anche senza metter in conto le spese di amministrazione????
    il canone d'affitto è più basso delle rate del mutuo, quindi, ancor prima di mettere nel conto i soldi che chiede l'amministratrice (e le tasse), noi siamo già in passivo.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Innanzitutto un saluto a massimo binotto. (ben tornato)

    Nel merito. In ogni caso bisogna avvalersi di un legale perchè la divisione da qualche mese è tornata materia di mediazione-conciliazione obbligatoria e come tale l'assistenza del legale è obbligatoria (non si puo' tentare la conciliazione senza avvocato, questa è la novità della reintroduzione ). Per cui la prima cosa da fare ( salvo che informalmente non si trovi un accordo ) è recarsi con il legale presso un organismo di mediazione ( CCIIAA p. esempio ) e spendendo 40 euro convocare la controparte per stabilire se è disposta a discutere della possibilità di trovare un accordo . Se la controparte viene, bene si fissa un incontro alla presenza del mediatore conciliatore e dei due avvocati ( è già un buon segno) ; se non viene si deve procedere avanti al tribunale che sicuramente rimanderà obbligatoriamente le parti in conciliazione ( conciliazione giudiziale che può anche avvenire a causa iniziata)
    Altra via non esiste per ora ( la mediazione conciliazione sarà sperimentale per 4 anni )
     
  6. massimo binotto

    massimo binotto Membro Attivo

    Professionista
    :ok:
     
  7. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non mi intendo della materia, faccio solo un paio di osservazioni sperando che qualcuno le possa migliorare. Invece di puntare alla divisione giudiziale, non si può puntare solo alla rimozione della amministratrice da parte dell'autorità giudiziaria?
    Cerco di spiegarmi: l'amico ha usato la quota del 55% per imporre un amministratore terzo anche se un caso semplice come la gestione di un monolocale non lo richiederebbe. La differenza di quote fa sì che la sorella di Enzo debba sempre soccombere in qualunque decisione.
    Se la sorella di Enzo ha le fatture per tutti i soldi dati all'amministratrice, forse un magistrato può valutare la congruità delle somme versate rispetto alle prestazioni fornite e decidere se sia il caso di mantenere un amministratore esterno se le spese sono così superiori alle entrate.
    Se poi il magistrato può chiedere all'amministratrice di produrre tutta la documentazione della gestione (compresa la sua denuncia dei redditi) ed emergesse che dall'amico non ha mai percepito nulla, credo che sarebbe evidente che ci si trova davanti a una truffa bella e buona. (A maggior ragione se fosse dimostrabile che l'amministratrice è la compagna dell'amico).
    Non so se ho dato spunti utili o se sono passi impraticabili, ma se almeno ci si libera dell'amministratrice...
     
  8. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Sono ancora io. Altra osservazione: leggendo il codice e la pagina che metto in link, la comunione dovrebbe essere gestita dall'assemblea dei comunisti e l'eventuale nomina di un amministratore esterno prevede che "I poteri e gli obblighi di tale soggetto sono delineati dall’assemblea dalle norme sull’amministratore di condominio, ma anche dalle norme sul mandato." Infatti: art.1106 - "Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore". Prima di pensare alla divisione giudiziale che tutti dicono essere così costosa, perchè non pensare prima se non ci siano passaggi cui appigliarsi proprio relativi alla nomina dell'amministratrice? Tipo: erano stati presentati all'assemblea tre preventivi con scritte analiticamente le voci di spesa della amministrazione? C'è un verbale di assemblea relativo a questa nomina? Se le procedure di nomina non sono state regolari, probabilmente non dovete nemmeno arrivare all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca della amministratrice. Basta spiegarsi bene con l'amico, spiegare l'irregolarità della situazione e minacciare di portare il tutto davanti a un giudice

    ecco il link http://www.filodiritto.com/la-comunione-ordinaria-e-le-altre-tipologie-di-comunioni/

    e il link al codice
    http://www.altalex.com/index.php?idnot=36447
     

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