Divisione giudiziale per tutelarsi

[wgs84]

Tra f.lli hanno avuto in donazione un terreno sul quale hanno edificato un legale commerciale grazie ad un mutuo edilozio ventennale a tasso fisso.
Il locale terminato di costruire rimane intero, in quote indivise pari ad un terzo cadauno.
Il locale viene pertanto fittato ad un imprenditore e grazie al contratto di locazione consentirà ai f.lli di pagare il mutuo e incassare un piccola parte di guadagno pulito.
Dopo 5 anni l'imprenditore smette di pagare il fitto per problemi suoi. Di conseguenza i f.lli comproprietari in comunione di quote indivise e titolari del mutuo non riescono a pagare il mutuo stesso e finiscono in crif.
Tuttavia attraverso l'A.G. dopo quasi due anni riescono a recuperare il locale grazie ad aver vinto una causa ed ottenuto lo sfratto esecutivo del inquilino imprenditore. Ovviamente il locale lasciato libero ha subito danni e per fittarlo nuovamente i f.lli hanno dovuto spendere diversi soldi. Questa spese si sono aggiunte ai danni subiti quali tasse non potute pagare, spese legali, IMU, ecc..
Accade che dopo pochi mesi dal rientro in possesso del locale questo viene nuovamente fittato ad un secondo imprenditore che al momento risulta pagare regolarmente il canone fitto.
Al contempo i f.lli sono divenuti vulnerabili economicamente perché esposti ad Equitalia ed alla banca che ha concesso il mutuo con rate arretrate.
In questa situazione ancora di crisi uno dei f.lli decide di proporre in vendita la propria quota indivisa proprio al attuale inquilino. Questo singolo comproprietario da benissimo che i suoi f.lli non hanno la forza di acquistare pur avendo il diritto di prelazione.
L'inquilino venuto a sapere di ciò per via traversa, sapendo della vulnerabilità dei tre f.lli compreso quello che ha deciso di vendere una sola quota indivisa, propone una cifra inferiore al valore effettivo della singola quota ed il f.llo interessato accetta!
Ora, i restanti due f.lli nella loro condizione economica precaria hanno capito che l'inquilino una volta acquistata una quota a basso costo potrebbe poi iniziare a esercitare eventuali diritti come comproprietario tali da ledere le capacità dei due f.lli rimasti a pagare il mutuo ed Equitalia. Questo potrebbe comportare gravi conseguenze ai due f.lli rimasti a potrebbe costringerli a cedere le due restanti quote a basso costo subendo così una ingiustizia.
CHIEDO possibile che in una simile situazione i due f.lli rimasti non possono tutelarsi? Come? Sarebbe percorribile la strada della divisione giudiziale? Oppure potrebbero proporre anche loro la vendita delle altre due quote per evitare conseguenze fallimentari si loro danni ma con un prezzo di vendita adeguato e non pari a quello stracciati del primo f.llo?
Chi può aiutarmi a capire la situazione è prendere una decisione ?
Grazie anticipatamente. Cordialità.

 

[Gianco]

La divisione giudiziale la potete proporre sia adesso, prima della vendita, che dopo. Ovviamente dovete mettere in conto che seguire questa procedura vi costerà ed il risultato dipenderà dal prezzo che si raggiungerà dalla vendita all'asta.
L'ideale sarebbe quello di proporlo in vendita unito, perché poi dopo che subentrerà il terzo, esterno, potrebbe crearvi problemi anche perché, sembra di capire, dispone di liquidità ed avanzerà pretese di miglioramenti, trasformazioni.
Ti chiedo: ma non è possibile frazionare il locale in 3 parti o in 1 + 2? Se così fosse potreste darne una sola parte al subentrante e voi potreste vendere le vostre parti, se voleste e ad un prezzo che riterrete congruo.

 

[griz]

non è detto che acquistata la quota il nuovo proprietario si possa comportare male, sarebbe sempre in minoranza e deve le quote di affitto del 2/3 dell'immobile che occupa, se oggi l'immobile è occupato per intero da lui con un contratto non si potrà nemmeno dividerlo come Gianco propone, tutte le mosse che si potranno fare saranno costose e con risultato dubbio

 

[wgs84]

Ringrazio gli esperti della Community che hanno espresso il loro graditissimo oltre che competente parere.
Le riflessioni di Gianco sono calzanti perché l'intenzione del soggetto terzo che dovrebbe acquistare la quota di un terzo da alcuni piccoli atteggiamenti e circostanze credo ci siano buone probabilità che potrebbe in futuro dare fastidio. È vero ha liquidità. Era l'altro sopra questo magazzino commerciale sarebbe possibile la costruzione di un attivo per eventuali uffici quale possibile quartier generale che non dispiacerebbe a chi ha soldi da spendere qualora ne venisse in vario modo in possesso dell'intero. Il suddetto attico si realizzerebbe nel rispetto delle norme urbanistiche con 12 posti auto al contorno.
Detto ciò. La debolezza mia che pur debole sono il più forte dei f.lli mi induce a pensare che fra non molto potrebbe cadere anche il secondo f.llo. da qui la mia preoccupazione.
La divisione giudiziale voi dire che costa tanto ma non so quanto.
Sulla calzante riflessione di Senior penso abbia anche lui azzeccato il colpo. Infatti è vero che il locale fisicamente sarebbe dividibile come si vuole, in tre parti, in due. Il problema è che dentro ci sta attività commerciale. ripeto non conosco la materia. Vorrei pertanto sapere se la divisione può avvenire lo stesso e solo su carta oppure si dovrà dividere fisicamente con muri? In questa seconda opzione il soggetto titolare dell'attività non avrebbe diritto ad essere risarcito per danni? Se così fosse questa strada non sarebbe percorribile.
Chiarisco che per me la soluzione lineare sarebbe venduta in blocco. Resta però l'insegna ed oggettiva difficoltà di trattare con persone da una parte irragionevoli dall'altra opportunisti pronti ad profittare del momento per poi mettere la mani su tutto.
Spero in queste feste di riuscire a convincere i miei f.lli ad aspettare di trovare qualcuno che acquistò l'intero. Ho tempo fino a metà gennaio. Unica arma oggi in mio possesso è quella di agitare la divisione giudiziale come pressione mettendomi di traverso ben sapendo che in fondo non è proprio facile uscirne per i motivi da Voi garbatamente esposti.
Al momento non ho altri da aggiungere.
Ci ringrazio di cuore. Cordialità.

 

[griz]

con un contratto di affitto attivo sarà impossibile pensare, anche quando potrebbe essere effettivamente praticato, di dividere il fabbricato in 3 parti, purtroppo se c'è il soggetto che dispone di liquidità e soggetti bisognosi di risolvere un problema, la cosa è facile

 

[Gianco]

se oggi l'immobile è occupato per intero da lui con un contratto non si potrà nemmeno dividerlo come Gianco propone,

Il fatto che sia affittato non può escludere che un comproprietario possa chiedere la divisione. La divisione potrebbe essere per porzioni di fabbricato che il conduttore potrebbe detenere contemporaneamente. E poi non è detto che il giudice stabilisca la vendita all'incanto. Meglio sarebbe se la divisione fosse raggiunta prima che l'immobile venga locato

 

[Gianco]

Sulla calzante riflessione di Senior penso abbia anche lui azzeccato il colpo.

Forse ti riferisci al "membro" senior.
Griz, non pensare male: vedo già qualcuno che ride sotto i baffi: tu sei "senior", come io sono "storico". Così chiariamo i dubbi dei maligni.

 

[wgs84]

Grazie ancora. Mi scusi con griz, in effetti mi sono sbagliato a chiamarlo Senior. Sono poco pratico a scrivere sui forum ... chiedo scusa.
Sui riscontri ben graditi credo che mi arriverò in merito. Devo capire se è possibile o meno "almeno" la divisione giudiziale con contratto di locazione attivo ed attività commerciale in esercizio. Cercherò di trovare un legale di fiducia nella mia zona perché l'attuale legale seppur bravo è di tutti i tre f.lli e non pretendo che debba tutelare la mia sola parte e scapito di altri. Stima e riconoscenza per il ruolo di ciascuno.
Al contempo per mettere un argine alle tante difficoltà economiche sto cercando di capire se ho i requisiti per usufruire della Legge 03/2012. Questo mi sarebbe respiro e forse solleverebbe il mio morale. Detto ciò non intendo aprire una nuova discussione.
Che dire? Vado avanti così. Spero il bene per tutti. Ringrazio ancora chi si è impegnato a comprendere una situazione non semplice. Se occorresse posso venire contattato privatamente. Non so come sul forum?
Grazie ancora. Buona serata.

 

[griz]

Il fatto che sia affittato non può escludere che un comproprietario possa chiedere la divisione. La divisione potrebbe essere per porzioni di fabbricato che il conduttore potrebbe detenere contemporaneamente.

in effetti è possibile

 

[griz]

Forse ti riferisci al "membro" senior.
Griz, non pensare male: vedo già qualcuno che ride sotto i baffi: tu sei "senior", come io sono "storico". Così chiariamo i dubbi dei maligni.

non lo avevo nemmeno letto