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  1. diesel

    diesel Nuovo Iscritto

    ciao
    è semplice.
    io e mio fratello abbiamo un ristorante di circa 100 mq.
    dobbiamo dividere,a lui va il ristorante,e a me la quota in denaro.
    COME QUANTIFICO IL VALORE EFFETTIVO DEL LOCALE?
    CONTA CHE IL RISTORANTE SI TROVI IN UNA PIAZZA PRINCIPALE? CONTA CHE
    LO STESSO INCASSA DAI 150.000,00 AI 200.000,00 €.. L'ANNO?
    POSSO CHIEDERE + SOLDI POI CHE MIO FRATELLO LO A GESTITO X 6 ANNI
    SENZA DARMI NIENTE?A INCASSATO SOLO LUI,AVENDO IO UNA MIA ATTIVITà X IL MOMENTO NON GLI HO CHIESTO NIENTE.

    Per quantificare il valore,devo sapere il valore del mercato attuale del posto,se si a chi devo rivolgermi. se no mi potete rispondere voi,dandomi un valore approssimativo. GRAZIE.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    devi consultare alcune agenzie del luogo che trattano i commerciali.
    ti mando in messaggio privato dove puoi fare una ricerca anche tu personalmente.
    ciao
     
  3. diesel

    diesel Nuovo Iscritto

    grazie mille
    se stato molto utile.
    ciao a presto
     
  4. maxbiag

    maxbiag Membro Attivo

    Professionista
    La stima dell'immobile deve tenere conto di tutte le peculiarità dell'immobile ed in particolare della sua collocazione nel centro città. Pertanto occorre affidare ad in perita la stima stessa. Diverso è il discorso sugli incassi. poichè questa è la principale attività di Suo fratello e pertanto è dovuto solo a Kui il successo o meno del locale. Le faccio una domanda provocatoria: se Suo fratello avesse nel corso degli anni accumulato ingenti debiti con le banche, Lei farrebbe a metà?
    Saluti
     
  5. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    un saluto a tutti innanzitutto,è il mio primo intervento ,premetto che non sono nell'immobiliare e ne sono un avvocato ma un semplice commerciante, penso che diesel non sia in societa' con il fratello nella gestione del ristorante altrimenti avrebbe riscosso gli eventuali utili anche se non ci lavora ma non penso ce ne siano con incassi cosi' risicati. certo qualora fosse in societa' risponderebbe anche di eventuali debiti, penso pero' che diesel intenda intascare la sua parte di affitto dei 6 anni trascorsi e questo mi pare giusto.se invece è in societa' io discorso cambia ma non è molto difficile calcolare il tutto,si valuta l'immobile ,si aggiunge un eventuale avviamento dell'attivita' allo stato attuale,si tolgono gli eventuali debiti e diesel decide se gli conviene in qiesto momento essere liquidato o no.questo è il mio modestissimo pensiero se mi trovassi nella medesima situazione.
    saluti
     
  6. robertamirata

    robertamirata Nuovo Iscritto

    Bisogna affidarsi ad un perito immobiliare ke tratta commerciale nella tua città o zona xkè quantificare il valore dell'immobile
    conta sia ke il ristorante si trovi in una piazza principale, sia l'incasso annuo.
    Per quanto riguarda la riscossione precedente non saprei risponderti, bisognerebbe contattare un avvocato, ma a mio parere personale non è molto carino verso il fratello :D
    a presto
     
  7. diesel

    diesel Nuovo Iscritto

    grazie a tutti
    il problema è che io avendo già una mia attività,e mio padre e mia madre avevano il ristorante. dove mio fratello lavorava stipendiato naturalmente. 10 anni fa andando in pensione i nostri genitori,anno lasciato il ris. a tutti e 2.
    quindi fra carte,burocrazia lenta italiana trascorrono altri 4 anni,fino a quando riusciamo ad entrare come proprietari.
    ecco dove ho sbagliato.ripeto avendo la mia attività,ed essendo lui mio fratello gli ho dato la possibilità di lavorare x un po.
    x poi dividere senza troppi problemi. (ed è qui che casca l'asino) trascorsi i 6 anni in totale armonia,io lavoravo lui lavorava,tutto filava.adesso che è arrivato il giorno della spartizione.non vuole darmi quello che mi spetta.
    xchè avendo lui fatto dei lavori al ris. avendo comperato la cucina nuova,avendo restaurato qua e la,pretende che io abbia molto dimeno.dopo che gli ho lasciato fare x 6 anni il comodo suo senza interferire.ma io non voglio gli incassi dei 6 anni.voglio, anche se a restaurato il ristorante, l'equa divisione.non vuole darmela (maledetti soldi)e all'ora io mi sto attaccando a tutte le cose che ho descritto sopra. (agli incassi senza darmi l'affitto,al fatto che si trovi nel centro città etc)
    CHE CONSIGLIO MI DATE,CHE DEVO FARE? HO QUALCHE VANTAGGIO? CIAO
     
  8. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    sempre da commerciante ti dico,è vero che tu non ci lavoravi ma eri in societa'? quseto non capisco. nell'ipotesi che tu sei in societa' con tu fratello avrai avuto degli utili o dei debiti, a fine anno non pagavi le tasse per l'introito di quell'attivita'? sei proprietario solo dell'immobile o anche dell'attivita'?comunque sia secondo me devi quantificare ,non tu ma un perito,l'ammontare del valore come se non conoscessi il tuo socio,poi fai la tua richiesta come realmente è cioè tuo fratello. naturalmente fai fare una stima anche ad un perito di tuo fratello. scusami la schiettezza ma si ragiona.
    saluti
     
  9. diesel

    diesel Nuovo Iscritto

    grazie per la tua disponibilità.
    è chiaro che si andrà ad affrontare un ragionamento,volevo solo delle risposte,dei chiarimenti x affrontare appunto, il problema proprio con un + ampio ragionamento ok...
    cmq,x rispondere alle tue domande:
    *nn ho capito che intendi x socio. sono proprietario x il 50%.
    *le tasse,e tutto il resto,li a pagati lui x 6 anni. anche xché è lui e solo lui che a usufruito,o beneficiato come vuoi tu in soma,del locale.
    *sono proprietario sia dell'immobile sia dell'attività.
     
  10. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    la situazione è molto ingarbugliata secondo me,di solito chi è socio in un'attivita' anche se non ci lavora divide diritti e doveri l'altro fa' altrettanto e percepisce lo stipendio pattuito per il lavoro che svolge,le decisioni e le strategie si prendono insieme.non mi sembra che cosi' sia stato,mi sembra di capire che se l'attivita' oggi funziona lo devi solo al suo operato nonostante tu eri in societa'. mi dispiace ma non è semplice dal punto di vista giuridico ne da quello morale. una bella gatta da pelare. su valore dell'immobile comunque sicuramente non ha influito l'opera di tuo fratello,quello che vale allo stato attuale è quello che dovete dividere ,posizione,metri quadrati e migliorie. sempre secondo e se ti puo' essere utile.purtroppo questo è il risultato delle situazioni "del volemose bene". le cose fanno fatte lineari e scientifiche altrimenti si incorre in situazioni come la tua.
    saluti
     
  11. robertamirata

    robertamirata Nuovo Iscritto

    ciao...avendo il fidanzato avvocato posso dirti ke:
    al momento della divisione tuo fratello deve liquidarti interamente la tua quota ke comprende anke gli utili maturati negli ultimi 6 anni...il calcolo può essere fatto da un commercialista
     
  12. diesel

    diesel Nuovo Iscritto

    vi ringrazio ancora tanto. e se posso aiutarvi in qualche cosa anche io,sapete dove trovarmi.
    x rispondere a chichibio62. nn si capisce,e vero,e tutto ingarbugliato.
    però il ristorante,anche se mio fratello lo fa funzionare,e sicuramente il suo operato è buono. lo deve anche a me che lo lasciato fare di comune accordo,lasciandoci con la consapevolezza che prima o poi questo gg sarebbe arrivato.
    poi, si il suo operato e buono. ma il ris. incassava anche prima.(nn è che prima incassava 30.000,00 e ora 150.000,00)a sempre lavorato.
    poi,ti ripeto che non stiamo in società.lui e padrone quanto lo sono io. se ti fa comodo xò chiamiamola pure società.
    quindi. il gg che è diventato nostro,io avendo una mia attività, ho detto al mio socio (continuaci a lavorare tu x un po,fai un po di ,quando sei pronto dividiamo). è chiaro che lui lavorando,e incassando tutto lui,si è preso carico anche dei diritti e dei doveri,e anche delle decisioni e strategie. ora che dobbiamo dividere mi sta derubando di un po di soldi solo xchè, a apportato delle migliorie. e nn mi pare giusto da parte sua. xchè i soldi che a usato per fare i lavori poteva benissimo darli a me come affitto della mia metà.che ripeto nn lo voluti prima,e nn li voglio adesso.voglio solo la giusta divisione.quello che nn vuole fare lui.ecco xchè mi sto aggrappando a tutto quello che ho già detto. ti e chiaro ora. ciao

    vi ringrazio ancora tanto. e se posso aiutarvi in qualche cosa anche io,sapete dove trovarmi.
    x rispondere a chichibio62. nn si capisce,e vero,e tutto ingarbugliato.
    però il ristorante,anche se mio fratello lo fa funzionare,e sicuramente il suo operato è buono. lo deve anche a me che lo lasciato fare di comune accordo,lasciandoci con la consapevolezza che prima o poi questo gg sarebbe arrivato.
    poi, si il suo operato e buono. ma il ris. incassava anche prima.(nn è che prima incassava 30.000,00 e ora 150.000,00)a sempre lavorato.
    poi,ti ripeto che non stiamo in società.lui e padrone quanto lo sono io. se ti fa comodo xò chiamiamola pure società.
    quindi. il gg che è diventato nostro,io avendo una mia attività, ho detto al mio socio (continuaci a lavorare tu x un po,fai un po di ,quando sei pronto dividiamo). è chiaro che lui lavorando,e incassando tutto lui,si è preso carico anche dei diritti e dei doveri,e anche delle decisioni e strategie. ora che dobbiamo dividere mi sta derubando di un po di soldi solo xchè, a apportato delle migliorie. e nn mi pare giusto da parte sua. xchè i soldi che a usato per fare i lavori poteva benissimo darli a me come affitto della mia metà.che ripeto nn lo voluti prima,e nn li voglio adesso.voglio solo la giusta divisione.quello che nn vuole fare lui.ecco xchè mi sto aggrappando a tutto quello che ho già detto. ti e chiaro ora. ciao
     
  13. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    si ora mi è chiaro un po' tutto e capisco anche che il problema è a monte cioè quando i vostri genitori vi hanno lasciato l'attivita'. al tempo avresti dovuto ,avendo tu un'altra attivita', lasciare tuo fratello lavorare all'interno del ristorante come socio lavoratore dietro compenso adeguato per poi dividere eventuali utili di fine esercizio.le ragioni che porta tuo fratello sono come il cane che si morde la coda,mi spiego lui ha fatto delle migliorie e degli investimenti ma li ha fatti solo perchè tu non hai ritirato la tua parte di utili.ora a questo punto il ristorante ha un buon valore essendo tutto in ordine ,o li prendevi prima o li prendi adesso con il valore maggiore dell'attivita' tanto piu' che come dici il ristorante era ben avviato con i vostri genitori e non per sua capacita',bisogna pero' dargli atto che è stato capace di mantenere il fatturato.naturalmente ti consiglio di sistemare il tutto bonariamente non vale la pena sicuramente litigare con un fratello per cose venali.
    in bocca al lupo
    ciao
     
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  14. diesel

    diesel Nuovo Iscritto

    adesso ci hai preso.esatto dovevamo fare tutto 6 anni fa,invece di aspettare cosi a lungo. questi errori si fanno sempre xchè un fratello,o comunque un familiare. spera sempre che nn provi a fregarti.quando abbiamo riaperto questa faccenda,lui semplicemente doveva dirmi.(ok sono ben felice di dividere,vediamo quanto vale e spartiamo al 50%)naturalmente era questa la risposta che volevo sentire,ma niente da fare.
    anche io spero che si sistemi alla buona.ora è tutto di nuovo rimandato a dopo le feste. arriva natale e tra preparativi etc,siamo impegnati in altre cose.
    cmq quando sarà tutto finito. vi farò sapere come è andata a finire.
    ancora grazie e buone feste a tutti.
     
  15. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Non è corretto e infondata giuridicamente la pretesa, da qualcuno menzionata, circa la spartizione degli utili derivanti dal lavoro svolto dal fratello. Ciò premesso, cercando di semplificare le cose, Diesel potrebbe chiedere al fratello un equo indennizzo per i 6 anni in cui quest'ultimo ha potuto lavorare senza pagare alcun canone. Anche questo non è un diritto in senso stretto, in quanto nessuna obbligazione è stata stipulta in merito, ma è un qualcosa che moralmente il fratello dovrebbe riconoscergli. D'altronde non avendo mai nulla preteso in precedenza induce a ritenere che il fratello abbia beneficito di un comodato parziale. Quindi tutto si deve ridurre in sede di trattative finali, dopo avere fatto, logicamente, stimare il valore dell'immobile da parte di un'agenzia del luogo al fine di ottenere il giusto prezzo del valore pro quota. Diesel, ove non si senta pienamente soddisfatto delle trattative con il fratello, potrebbe anche optare di non vendergli la sua parte quota e in questo caso: 1) tenere la quota e pretendere un canone d'affitto pari al suo 50%; 2) ove un'agenzia prospetti la possibilità di venderlo ad un prezzo maggiore a terze persone, pretendere dal fratello una somma maggiore di quella che avrebbero stabilito fra loro. In sostanza il lamentato conguaglio si può, con pazienza e accortezza, ottenere perseguendo. talvolta, diverse strade.
     
  16. castro

    castro Nuovo Iscritto

    a mio parere devi fare la stima del valore commerciale dei muri del negozio (magari da un'agenzia immobiliare di zona e da un perito .... quella dell'agenzia di solito è gratuita quella del perito intorno ai 200/300 €), il valore degli esercizi commerciali bar,ristoranti ecc sono in base al "cassetto" cioè l'incasso di un anno (tendenzialmente dal 100% al 130% dell'incasso annuale) una volta ottenuti questi dati fai la somma e dividi per due: non è esattamente quello che ti dovrebbe spettare ma almeno se raggiungi un accordo su queste basi non andrai a litigare e mettere in mezzo avvocati (che non lavorano gratis), chiudi un occhio sui sei anni di incassi e di lavoro messo da tuo fratello e in poco tempo te la sbrighi.
    anzi ancora meglio sarebbe se le stime che fai fare tu le fa fare anche tuo fratello e poi fate una media così non ci possono essere discussioni
     
  17. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Sembra che l'istante sia comproprietario dell'immobile, non della attività, ovvero dell'avviamento. ne consegue che la stima del valore sarò quella immobiliare non commerciale.
     
  18. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Caro fratello nei dubbi, si rivolga ad uno studio legale, che si occupa di diritto societario e tributario, possibilmente collegato ad uno studio commerciale, che dopo aver esaminato tutta la vicenda e i libri contabili, verificate attività e passività da quando è maturato il suo diritto, rediga una proposta di accordo da sottoporre a suo fratello.
    Quello che ha letto nei vari post non può servirle se non marginalmente, e attendo ad alcune opinioni fuorvianti che ho letto, vista la complessità della situazione.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Preso atto che nel racconto della vicenda di Diesel c'è stata un pò di confusione iniziale, cercherò di riassumerla sinteticamente:
    1) I genitori ritiratisi in pensione lasciano ai 2 fratelli sia l'immobile che l'avviamento;
    2) Diesel, avendo già un lavoro, lascia al fratello la gestione dell'attività ristorativa per 6 anni, senza nulla chiedere e nulla percepire;
    3) il fratello in questi 6 anni, oltre a condurre l'attività ristruttura l'immobile e d esegue delle migliorie, come l'acquisto della cucina ecc.
    4) Oggi si discute di dovere fare una divisione sia del 50% della proprietà immobiliare che del 50% dell'avviamento, che andrebbero liquidati a favore di Diesel dal fratello.
    Se tutto questo è corretto, un'equa divisione potrà essere la seguente:
    a) il 50% del valore dell'immobile, che è fuori discussione e sarà soggetto a stime peritali;
    b) il 50% del valore dell'avviamento, anche questo da assoggettare a stime peritali, in quanto anche se è vero che il fratello ha apportato a proprie spese migliorie all'immobile e all'attività, che ne hanno incrementato il valore sia dell'uno che dell'altra, e anche vero che Diesel per 6 anni nulla ha percepito del suo 50% sia dela valore locativo dell'immobile, sia del valore pro quota dell'attività. In via equitativa ritengo giusto e corretto che vi sia compensazione tra le migliore apportate dal fratello e quanto non percepito da Diesel.
     
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