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  1. birago

    birago Nuovo Iscritto

    Buonasera,

    io sono proprietario di un appartamento nel seguente contesto:
    casa indipendete suddivisa in tre unita abitative ( una la mia ), tre posti auto abbinati ai singoli appartamenti ed una area che circonda la casa come verde comune.
    Circa 3 anni orsono un appartamento è stato acquistato da un nuovo proprietario con il quale i rapporti sono ormai deteriorati.
    Volevo sapere se due proprietari sono intenzionati a dividere il terreno in comune in singole pertinenze distinte e di proprietà di ogni appartamento il terzo può opporsi.

    Grazie
     
  2. massimo binotto

    massimo binotto Membro Attivo

    Professionista
    Per eseguire la divisione di un immobile bisogna che tutti i comproprietari siano d'accordo.

    Nel tuo caso, avete un area comune e siete tre proprietari pro quota indivisa.
    Se due sono d'accordo ed il terzo no, credo non sia possibile addivenire ad una divisione amichevole, assegnando a ciascuno una porzione di terreno in proprietà esclusiva.

    Cercate di mediare magari con l'intervento di un tecnico che possa andare bene a tutti e tre.
    Se non arrivate all'accordo, l'unica possibilità è ricorrere al Tribunale per ottenere la divisione giudiziale, con tempi lunghi e costi maggiori.

    Saluti
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    si applica il paragrafo del codice civile sulla comunione da art.1100 a 1116
    Capo I
    Della comunione in generale
    Art. 1100.
    Norme regolatrici.
    Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti
    .
    _______________
    Art. 1102.
    Uso della cosa comune.
    Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
    Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
    _______________
    .
    Art. 1103.
    Disposizione della quota.
    Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
    Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.
    Art. 1104.
    Obblighi dei partecipanti.
    Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
    La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
    Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
    _______________
    Art. 1105.
    Amministrazione.
    Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
    Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
    Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
    Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
    Art. 1106.
    Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
    Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
    Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
    Art. 1107.
    Impugnazione del regolamento.
    Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
    Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
    Art. 1108.
    Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
    Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
    Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
    E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
    L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento
    della cosa comune.
    Art. 1109.
    Impugnazione delle deliberazioni.
    Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
    1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
    2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo 1105;
    3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108.
    L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

    Art. 1110.
    Rimborso di spese.

    Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
    Art. 1111.
    Scioglimento della comunione.
    Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
    Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
    Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.
    Art. 1112.
    Cose non soggette a divisione.
    Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.
    Art. 1113.
    Intervento nella divisione e opposizioni.
    I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria.
    Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione per l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
    Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
    Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

    Art. 1114.
    Divisione in natura.
    La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
    Art. 1115.
    Obbligazioni solidali dei partecipanti.
    Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
    La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
    Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.
    Art. 1116.
    Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria.
    Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.
     
  4. birago

    birago Nuovo Iscritto

    Grazie per il consiglio, il problema nasce dal fatto che la casa era stata concepita per un solo nucleo famigliare, ora che si è aggiunto un estraneo , le cose vanno veramente male. La divisione giudiziale, per tua esperienza, potrebbe durare quanto tempo ??? Magari mettendo davanti questa soluzuione ed un tecnico competente forse si smuve qualche cosa.
    saluti BIRAGO
     

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