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  1. pippero

    pippero Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Abito in un condominio di 12 appartamenti e abbiamo recentemente rifatto il tetto.
    L'amministratore ha ripartito la spesa per millesimi, e nessuno ha contestato la cosa. Solo recentemente sono venuto in possesso del regolamento condominiale (sapevo che esisteva ma non l'avevo mai letto, mea maxima culpa), il quale ha un paragrafo sulla divisione delle spese. Il quale recita testualmente":

    Le spese di riscaldamento, comprese quelle di energia elettrica, pulizia caldaia, abbonamento manutenzione, abbonamento per regolazione calorie, consumo di acqua del contatore comune, manutenzione delle aiuole esterne e delle piante, manutenzione delle corsie comuni esternem pulizia locali comuni, tinteggiatura vani comuni, consumo luce scale e le spese tutte di conduzione del condominio saranno sostenute dai condomini conduttori o dagli inquilini nella seguente maniera:
    Per tutto quanto concerne la spesa di riscaldamento, consumo energia ecc. in ragione di millesimi come dalla allegata tabella A.
    Tutte le altre spese vanno invece divise in 12 dodicesimi.
    [...]



    Se non interpreto male il regolamento condominiale, la spesa di manutenzione straordinaria del tetto andrebbe divisa in parti uguali (1/12 per appartamento) e non per millesimi. La differenza non sarebbe poca, essendo notevole la cifra in questione. Nel mio caso, si tratterebbe di una differenza (in meno) di circa 300 Eu. che immagino sara' compensata da un analogo aumento per qualche altro appartamento. E questo si applcherebbe a diversi miei condomini. La cosa solleva' un bel vespaio, per cui vorrei essere sicuro al 100% di avere capito bene e di avere ragione.

    Qualcuno mi puo' aiutare a capire la faccenda, normativa alla mano ? ci sono disposizioni di legge che dicono altrimenti e che sono super Reg. Cond. ?

    Grazie dell'attenzione e dell'aiuto.

    PS. poi disturbero' ancora il forum, perche' ci sono delle piccole incongruenze tra la tabella millesimale allegata al Reg. Condominiale e i millesimi attualmente applicati dall'amministratore per dividere le spese.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Una domanda, quel regolamento è contrattuale o assembleare?
     
  3. pippero

    pippero Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Bella domanda, non lo so. Chiedero' all'amministratore, ma non so se nemmeno lui lo sa. Si tratta di un documento comunque redatto negli anni 60 (obsoleto in molte parti e che vorremmo modificare).

    Ma la questione cambia a secondo di che tipo di regolamento e'?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si cambia, perchè se assembleare non può menomare i diritti di ciascun condomini ne modificare i criteri legali delle spese stabiliti dall'art. 1123 cc, mentre se è contrattuale, cioè sottoscritto dai condomini all'atto del rogito o approvato all'unanimità (1000/1000) e trascritto nei registri immobiliari (Ora AdT) è valido come hai detto (diviso in 12cesimi) e opponibile ai terzi.
     
  5. pippero

    pippero Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ma l'art.1123 non dice "[...] in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione " ? Non e' questo il nostro caso, in cui illo tempore si conveni' di dividere in parti uguali e non per millesimi?
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, è per questo che ti ho chiesto se il Regolamento è assembleare o contrattuale, ovvero accordato da tutti per una diversa convenzione.
    Se non c'è stata questa "diversa convenzione" sottoscritta da tutti (registrata e trascritta), le relative spese si divideranno in mlm di proprietà.
    Comunque anche se all'epoca tutti l'hanno sottoscritta (ma non registrata/trascritta), è valida solamente per i firmatari, ma non per gli eventuali nuovi acquirenti, i quali NON firmatari della diversa convenzione, e NON trovando sul loro Rogito tale scrittura (perchè non registrata), dovranno solamente quanto previsto dai criteri legali previsti dal Codice Civile.
     
    A pippero piace questo elemento.
  7. pippero

    pippero Membro Junior

    Proprietario di Casa

    Credo di avere piu' o meno capito. Quindi devo appurare la natura del reg.Cond. . Ci mettero' qualche tempo, poi mi rifaro' vivo. Grazie mille per ora.
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    :ok:

    Bentornato Condobip!:D

    Giusto per mettere i classici puntini sulle "i"... a prescindere dalla natura del regolamento, se nei rogiti (successivi alla redazione se si tratta di R. assembleare) è inserita la classica dichiarazione del compratore della sua conoscenza e accettazione, è ininfluente che sia trascitto o meno nei registri immobiliari e che sia stato sottoscritto o meno dal vecchio proprietario.
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono perfettamente d'accordo, ciò significa che il compratore ha accettato ciò che il precedente aveva sottoscritto assieme all'unanimità dei partecipanti al condominio :daccordo:
    Comunque una modifica ai criteri legali deve essere sempre approvata all'unanimità (1000/1000)

    Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2000, n. 126
    E' affetta da nullità ( la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea e ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine d'impugnazione previsto dall'art. 1137, Codice civile,) la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123, Codice civile) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune, e ciò perché il riparto in base all'uso differenziato, previsto dal secondo comma del citato art. 1123, non è applicabile alle spese generali.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    C'è n'è una più recente;

    Corte di Cassazione, n. 17101/2006
    E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
    Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    di solito la tabella A serve per ripartire le spese di proprietà e non del riscaldamento ???
     
  12. Solaria

    Solaria Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    "Le spese di riscaldamento, comprese quelle di energia elettrica, pulizia caldaia, abbonamento manutenzione.................e le spese tutte di conduzione del condominio saranno sostenute dai condomini conduttori o dagli inquilini nella seguente maniera"
    Secondo me tutte le spese da te citate riguardano l'ordinaria manutenzione mentre il rifacimento del tetto è una spesa di straordinaria manutenzione, forse non hai ricevuto la parte del regolamento di condominio che disciplina il riparto delle spese straordinarie. Controlla bene
     
  13. pippero

    pippero Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ho controllato bene, non c'e' scritto altro. La norma condominiale e' cosi' come l'ho trascritta (resta un paragrafo sul fatto che non sono ammesse rinunce, e che non c'entra niente nella nostra discussione).
    Da cio' ne consegue qualcosa?
     

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