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  1. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' stata decisa in Assemblea la sistemazione della facciata e dei balconi. La suddivisione delle relative spese è stata fatta in base ai millesimi per la facciata, in base alle dimensioni per i balconi (che essendo aggettanti sono di proprietà privata). Il problema è sorto per le spese del ponteggio: l'Amministratore le ha divise per millesimi di proprietà, io ho richiesto (inutilmente) che venissero ripartite in proporzione delle spese delle 2 tipologie dei lavori. In pratica chiedevo che la quota corrispondente all'importo della facciata fosse ripartita in millesimi di proprietà, quella corrispondente ai balconi tra i proprietari dei balconi. Potete aiutarmi? Grazie
     
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  2. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Caro Gianfranco,
    in merito ad un lavoro come il vostro cioè sia nei confronti del condominio sia nei confronti dei privati la tesi da te sostenuta è da ritenersi più che perfetta.
    infatti nel vostro caso il costo del ponteggio deve essere ripartito sia con il condominio sia con i singoli privati.
    Per maggior spiegazione propongo un esempio:
    spesa totale lavori € 30.000,00 di cui 20.000,00 a carico di tutti i condomini e € 10.000,00 a carico dei proprietari privati
    spesa totale ponteggi € 6.000,00
    Spesa complessiva € 36.000,00
    Calcolo della incidenza del costo dei ponteggi sul totale del lavoro: 6.000,00 : 30.000,00 = 0,2
    Quota ponteggio a carico del condominio : 20.000,00 X 0,2 = € 4.000,00; quindi avremo € 20.000,00 X 4.000,00 = € 24.000,00;
    quota ponteggio a carico dei condomini privati € 10.000,00 x 0,2 = 2.000,00
    quindi avremo € 10.000,00 + 2.000,00 = 12.000,00
    Riepilogo € 24.000,00 a carico di tutti i condomini + 24.000,00 a carico di privati = € 36.000,00
    ciao
     
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  3. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Ma se la facciata da rifare è anche quella dove ci sono i balconi mi pare evidente che per rifare la facciata in tale posizione non è necessario il ponteggio, ma sarebbe bastato anche un trabatello con tutte le necessarie sicurezze. Di conseguenza i proprietari dei balconi potrebbero obbiettare che per quanto attiene il muro insistente sul balcone dal costo dello stesso dovrebbe essere scorporato il costo del ponteggio... metti da una parte e togli dall'altra... Ho fatto un po' l'avvocato del diavolo! MA per far capire che le due cose si elidono...
     
  4. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro collega, Le parti più malridotte sono le solette aggettanti dei balconi (ferri completamente scoperti). La facciata ha qualche punto da sistemare ma non si può usare il cestello perchè la stada è molto stretta. Chi ha ragione, Fontanelli o te? Cosa dice la giurisprudenza?
     
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  5. totu paladini

    totu paladini Nuovo Iscritto

    Tutte le opere condominiali vanno ripartite per millesimi. Le opere "private" vanno assunte dal privato. I Ponteggi sono utilizzati per le opere di facciata (che sicuramente è a conto e spese di tutto il condominio e perciò van calcolati in millesimi) e il rifacimento dei balconi, anche se questi ultimi possono apparire "privati" dal 1P in su. In realtà anche i condomini del PT hanno da compiere la manutenzione straordinaria del sottobalcone del 1P, di loro competenza. Ciao Totu:D
     
  6. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Totu, ormai (dopo 6 mesi) i lavori sono stati eseguiti da un pò. Per quanto riguarda la tua ultima frase mi risulta che ci sia una recente sentenza di Cassazione che stabilisce che l'intera proprietà dei balconi aggettanti spetta al proprietario dell'appartamento: infatti anche dal punto di vista tecnico i danni nel sottobalcone derivano da infiltrazioni d'acqua che provengono dalla parte superiore del balcone. Per es. ci sono dei proprietari che, per risparmiare, non vogliono mettere la guaina impermeabilizzante tra le piastrelle del pavimento del balcone e la soletta: questo fa sì che l'acqua arrivi ai ferri di armatura della soletta che arruginendosi si gonfiano e spaccano il cemento di "copriferro" e l'intonaco. Quindi è giusto che le spese di ripristino siano in toto a carico del proprietario del balcone.
     
  7. totu paladini

    totu paladini Nuovo Iscritto

    OK. In ogni caso spetta ai proprietari dei 2 piani. Se si prova che manca l'impermeabilizzazione, vale come "danno procurato" dal proprietario del piano superiore. In tal caso sarebbe utile la relazione di un tecnico, per qualsiasi conclusione. ciao.Totu
     
  8. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dalla pronuncia
    Corte di Cassazione, sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007
    "ritiene II collegio, in conformità con la giurisprudenza di questa corte, ormai costante sul punto (si veda tra le ulti*me sentt. 14576/04) che l'articolo 1125 del Codice civile non possa tro*vare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti" i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono so*lo un prolungamento dell'apparta*mento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di soste*gno, né di necessaria copertura del*l'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel cor*po dell'edificio), non possono conside*rarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono."
    QUINDI NON E' VERO CHE LE SPESE SPETTANO AI PROPRIETARI DEI 2 PIANI
     
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  9. FRANCOPAU66

    FRANCOPAU66 Ospite

    Sono d'accordo con te. in più mi trovo in una situazione particolare. In sede di assemblea straordinaria dei lavori per la facciata, è stata deliberata solo la facciata, ma non i balconi. Pechè considerandoli privati sono stati aggiunti in seguito con un foglio a parte. Nel quale dovevamo decidere se volerli riparare o meno. La maggioranza dei condomini ha optato per il no. Risultato: Il D.L. ha ispezionato solo (1) un balcone su 20. Ha trovato la guaina impermeabile leggermente più corta del dovuto e ha stabilito che di conseguenza anche gli altri secondo lui dovevano stare nella stessa situazione. L'amministratore, d'accordo con il D.L. e la ditta non ha più considerato la nostra volontà e fatto riparare tutti i balconi. Il tutto senza una nostra delibera. Senza delibera soprattutto perchè non ha più indetto nessuna riunione malgrado varie richieste scritte. Siamo nel 2011 e ci sono ancora persone (amministratori) che agiscono in questa maniera. Assurdo. La domanda è : chi li paga adesso????. Ciao
     
  10. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ritengo che l'amministratore si sia comportato illegalmente. Chissà se qualche amministratore, che in questo forum difendono sempre l'operato della categoria, risponderà...
     
  11. MarcelloPenati

    MarcelloPenati Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    Gentile Sig. Alberto, a distanza di 3 anni mi trovo nella stessa identica situazione del Sig. Gianfranco. Volevo per favore sapere se c'è qualche testo/legge/sentenza da "citare" in assemblea che sostenga questa sua impostazione che io pienamente condivido (ma che il mio amministratore rifiuta categoricamente). A suo avviso potrei sostenere la stessa tesi anche per le spese di direzione lavori e di amministrazione straordinaria ? Grazie mille.
     

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