Divisioni dopo sucessione

[Alessandro Baritello]

Buongiorno. Vi pongo questo quesito.
Io, mia sorella e mia madre abbiamo ereditato una decina di anni fà da mio padre una casa il terrenno e alcuni garage, nella quota di 1/3 ognuno. Nella casa ereiditata vive solo mia madre al piano terreno, mentre il piano primo è libero. Siccome io abito in casa d'affitto con mia moglie e mia sorella è sistemata in casa di proprietà con marito e due figli, mia madre pensava di rinunciare al suo terzo in favore dei figli. Io prenderei il piano primo e mia sorella il piano terreno con usufrutto in favore di mia madre, ci divideremo anche il terreno e i garage in modo da rispettare i valori. Stando al geometra che ci segue dovremmo mettere una clausola di usufrutto a favore di mia madre anche sul piano primo, per equilibrare il valore dell'alloggio. Io vorrei invecie quantificare la differenza di valore e corrisponderla a mia sorella, sopratutto in considerazione di alcune spese che ho già sostenuto e che sono documentabili per rifare uno dei garage che rimarrebbe a me ma che ora è per 2/3 non mio.
Inoltre (io sono in regime di comunione dei beni con mia moglie) i miei suoceri sarebbero disposti ad aiutarci economicamente nella ristrutturazione dell'alloggio, ma vorrebbero che l'alloggio fosse intestato al 50% alla figli, mia moglie. Spiegato il tutto le chiedo:
Se vi è usufrutto sull'alloggio, posso abitarlo comunque? Posso accendere un mutuo per ristrutturarlo? Posso rendere mia moglie proprietaria al 50% ? In questo caso cosa devo fare una vendita?Una donazione?
Io vorrei adottare la soluzione più economica per tutti, senza dover sprecare denaro in tasse o scritture notarili ...
Grazie in anticipo
Saluti
Alessandro

 

[acquirente]

ti sconsiglio la donazione................ti consiglio la vendita del 50% a tua moglie.in ogni caso il notaio per la vendita devi sempre pagarlo.Per la compravendita però- anche per quel che riguarda l’usufrutto – serve sempre il notaio, perchè il diritto di usufrutto, in quanto diritto “reale”, deve essere annotato nei registri immobiliari esattamente come il possesso della sola nuda proprietà .
giustissimo il consiglio del tuo geometra, almeno l'usufrutto alla mamma................non si sa mai, meglio tutelare i diritti della signora.
Il nudo proprietario (TU) e le agevolazioni prima casa – Se l’intenzione è quella di acquistare una nuda proprietà come forma di investimento, è bene sapere che il fisco riconosce al nudo proprietario il diritto di godere delle agevolazioni. E questo sia all’atto dell’acquisto – anche se non si va ad abitare nell’appartamento, a patto che si sia residenti nello stesso Comune – sia al momento in cui il nudo proprietario dovesse decidere di acquistare anche l’usufrutto dell’appartamento. Nel primo caso, ossia se non si abita nell’immobile, non si potrà scalare il mutuo. In compenso chi possiede solo la nuda proprietà di un appartamento ottenuta senza agevolazioni prima casa, ad esempio ereditata, può acquistare una prima casa con tutte le agevolazioni anche nello stesso Comune.

 

[Alessandro Baritello]

Grazie per la risposta. Quello che non capisco è perchè se sono già proprietario di 1/3 dovrei diventare proprietrario di 172 solo nuda proprietà, mi pare un controsenso, è come se perdessi il mio terzo.
Non sarebbe possibile riservare l'usufrutto a mia madre solo per il piano terreno che già abita e lasciare libero di usufrutto il primo piano? Se ci sarà una differenza di valore nei confronti di mia sorella, preferirei corrisponderlo o con denaro o con alti terrenti che eventualmente rientrerebbero nelle divisioni...
E' Possibile? Magari meno conveniente economicamente?
Grazie ancora

 

[raflomb]

Condivido quanto da lei detto nell'ultimo post. Infatti ritengo superfluo costituire l'usufrutto a favore di sua madre anche sull'appartamento in cui lei intende tornare ad abitare e ristrutturare. Dovrebbe rappreentare una sorta di "finzione" atta a dimostrare che il valore ricevuto tra lei e sua sorella è uguale. Ipoteticamente, con la costituzione dell'usufrutto in capo a sua madre, sottolineo ipoteticamente, quest'ultima potrebbe decidere un bel giorno di tornare ad abitare lei nel suo appartamento, oppure di loarlo a terze persone. Ciò non accadrà, ma allora se deve essere mera finzione perchè affrontare una spesa inutile? Non essendoci, pertanto una vera e valida ragione, ritengo che lei dovrebbe affrontare questo problema con sua sorella e trovare degli accordi o economico compensativi o di natura assistenziale nei confronti di sua madre.

 

[arianna26]

per assegnare il 50% a sua moglie meglio che qualcuno, lei o sua madre glielo venda. la donazione vi darebbe solo problemi ed avrebbe costi alti. il che vale anche per quella che, mi sembra di capire, vorrebbe effettuare sua madre nei confronti suoi e di sua sorella.

 

[Alessandro Baritello]

Grazie per le risposte.
Qualcuno potrebbe darmi indicazioni sulle spese che ci sarebbero da sostenere nelle varie eventualità (donazione o vendita)
Grazie ancora

 

[Ennio Alessandro Rossi]

vediamo di riassumere:
Io Mario, mia sorella Antonella e mia madre Rosa in ragione di 1/3 cadauno abbiamo ereditato da mio padre
a-una casa
b-un terreno
b-alcuni garage

1. mia madre Rosa vive al piano terreno,
2.Il piano primo è libero - Io Mario vorrei occupare il primo piano
Mamma Rosa pensava di rinunciare al suo terzo in favore dei figli. Io prenderei il piano primo e mia sorella il piano terreno già gravato di diritto di abitazione ex art. 540 ( pertanto su questo immobile non c'è bisogno di iscrivere alcun usufrutto)ci divideremo anche il terreno e i garage in modo da rispettare i valori. Stando al geometra che ci segue dovremmo mettere una clausola di usufrutto a favore di mia madre anche sul piano primo, per equilibrare il valore dell'alloggio.

Possibile soluzione : si potrebbe fare un atto di divisione tenendo conto dei sui crediti verso la sorella . Nel contesto ed eventuale conguaglio in denaro, la mamma cede la sua proprietà in cambio del diritto di usufrutto sul piano primo cosi' che possa affittarlo a Lei in modo da ottenere un reddito aggiuntivo. Sul piano terra rimane il diritto di abitazione spettante per legge sulla ex casa coniugale . Tale diritto che coinvolge anche le pertinenze potrebbe essere rinunciato per le parti che la mamma non utilizza (garage se non usa auto, terreno se è pertinenziale e di fatto non utilizzato)
Con un solo atto si riequilibrano i valori e si dispone un passaggio successorio senza spese

 

[arianna26]

presupposto essenziale è che chi ha interesse ad una divisione ereditaria.. la chieda. poi se si è d'accordo su chi prende cosa ci si reca dal notaio che compirà i passi necessari affinchè ognuno dei 5 fratelli risulti titolare esclusivo di un numero di beni pari ad 1/5 del valore totale effettuando le, credo inevitabili compensazioni in denaro. Se non si è d'accordo si nomina un perito esterno che valuta i beni in relazione al valore di mercato del momento e poi suggerisce una ripartizione che, se accettata, sarà poi formalizzata. qualora non si giunga ad alcun accordo ci si rivolge al tribunale per ottenere la divisione giudiziale che però ha costi piuttosto elevati e che, prevedendo la vendita giudiziale di tutti i beni, spesso non consente di ottenere il massimo ricavo. effettuata la vendita il giudice assegna a ciascuno 1/5 del ricavato. insomma se i rapporti sono buoni, meglio un accordo.

 

[rommel1970]

Grazie Arianna.
Se ho capito bene, essendo già in possesso di una stima degli immobili piuttosto attendibile (il nostro amico è un perito professionista e consulente per il tribunale), e non essendoci più una successione (già avvenuta) si tratterebbe solo di proporsi e di compensare le differenze attraverso le quote in denaro. domanda: queste quote a quale tassazione sarebbero assoggettate? e poi, è possibile redigere un solo atto che comprenda tutto, anche per risparmiare qualche eurello? si tenga pure conto che nel caso di mia moglie e del fratello, le rispettive abitazioni fungono tuttora da abitazione principale e entrambi non sono proprietari di una prima casa vera e propria (ma di quelle famose quinte parti sparse per il territorio...)

 

[Ennio Alessandro Rossi]

solo a titolo di completezza di argometazione aggiungo che dal 20 marzo 2011 prima di ricorrere al Giudice per le controversie connesse alle successioni ereditarie sarà obbligatorio esperire un tentativo di mediazione tramite un organismo abilitato; il piu' economico credo sia la Camera di Commercio che potrà dare tutte le informazioni utili