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cec

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Proprietario Casa
Salve.
Edificio condominiale composto da 3 appartamenti al 1 e 2 piano e 3 fondi commerciali al p.t.; io ho un fondo ripartito 120/1000.
Il proprietario degli appartamenti (ne ha 2+1 fondo) sarebbe interessato alla pratica del Superbonus 110% dalla quale otterrebbe molti giovamenti. Io ho già detto che a me interessa il giusto in relazione alla complessità della pratica ed al rischio, molto elevato, di avere qualche contestazione e dover pagare il tutto. Inoltre le facciate erano state recentemente ripitturate ed il tetto manutenuto.
Il mio è un negozio locato a vendita a turisti che non ha neppure il riscaldamento, aperto nei mesi aprile-ottobre e, dati i costi ed i lavori necessari, non sono interessata ad installare una caldaia o una pompa di calore (su facciata in centro storico impossibile in esterno).
Mi chiedo -ingenuamente- come verrebbero distribuite le varie spese.
Le parti comuni (facciata-tetto)in rapporto ai millesimi? Gli interventi privati (caldaia, infissi, rifacimento bagni,…) sulle singole proprietà?
Dato che è necessario un intervento trainato, pensava ai pannelli solari; come funzionerebbe il riparto (2 dei 3 fondi non hanno riscaldamento, uno non ha neppure wc ed acqua).

Grazie
 

Nemesis

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Proprietario Casa
Il mio è un negozio locato...
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza.
Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio ("non residenziale nel suo complesso").
Il Superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi cosiddetti "trainati" realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
 
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cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie @Nemesis. In effetti siamo proprio sul 50-50% fra parte residenziale e non. Quindi già occorrerebbe un ricalcolo millesimale più dettagliato (si tratta di un calcolo eseguito molti anni fa di cui nessuno dei proprietari -tutti eredi tranne un signore molto anziano- ha copia). Non era mai stato costituito un condominio vero e proprio ed, essendo in buoni rapporti, per le spese ci eravamo regolati fra di noi (le fatture delle spese le intestava il proprietario con la percentuale maggiore e si suddividevano, lo stesso che ha proposto questo intervento).
Quindi, e dammi gentilmente conferma se ho ben capito, se prevalesse la parte abitativa anche io sarei coinvolta nel riparto delle spese sulla parte comune ed avrei una pratica fiscale di ristrutturazione a mio nome.
Se invece prevalesse la parte commerciale, solo il proprietario dei 2 appartamenti+un fondo ed il proprietario del terzo appartamento potrebbero usufruire del Superbonus includendo anche la parte comune del mio fondo e dell'altro fondo di altra proprietà 200/1000 ed usufruire della detrazione per intero. Se così mi andrebbe anche meglio perché ero orientata a dare il mio consenso ma non sono interessata a detrazioni in quanto non sono capiente (ne ho altre aperte) e la cessione del credito è tutta da valutare.

Che percentuale di consenso è prevista per questo tipo di interventi?
Grazie di nuovo
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
occorrerebbe un ricalcolo millesimale più dettagliato
È la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio che deve essere superiore al 50 per cento.
Che percentuale di consenso è prevista per questo tipo di interventi?
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
 
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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
includendo anche la parte comune del mio fondo e dell'altro fondo di altra proprietà 200/1000 ed usufruire della detrazione per intero.
Temo non sia corretto. Se interpreto bene la esposizione di @Nemesis (che solitamente cita alla lettera la norma) direi che ti sarebbe preclusa la possibilità di detrarre la spesa, almeno per quel che concerne il supebonus, ma non ti esimerebbe dal partecipare alla spesa sulle parti comuni
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
È la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio che deve essere superiore al 50 per cento.
ok scusami, si allora la superficie residenziale supera abbondantemente il 50% (è i 2/3 dato che il piano terra è commerciale mentre il primo e secondo piano abitativo)
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Quindi il proprietario dei 2 appartamenti e del fondo detiene + del 50% del valore e può decidere anche per gli altri. Quindi, come citava @basty nel post #5 non posso evitare di partecipare alla spesa, qualora la pratica non andasse a buon fine?
E quale spesa? Sulle parti comuni da dividere, non mi riguarderebbe la spesa dentro gli appartamenti (caldaia, infissi) ... ma i pannelli solari? Io non ne usufruirei ... quindi no?
 
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Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dato che è necessario un intervento trainato, pensava ai pannelli solari;
Per accedere al Superbonus è "imperativo" un intervento trainante...i pannelli solari (siano fotovoltaici o per acqua calda) sono "trainati" quindi non idonei.

Ne consegue che solo con il "cappotto termico" (e miglioramento di 2 classi energetiche) oppure "adeguamento antisismico" potreste accedere al Suoerbonus.

Resta l'alternativa "pompa di calore"...ma presumo non abbiate il Riscaldamento Centralizzato.
 

cec

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per accedere al Superbonus è "imperativo" un intervento trainante...i pannelli solari (siano fotovoltaici o per acqua calda) sono "trainati" quindi non idonei.

Ne consegue che solo con il "cappotto termico" (e miglioramento di 2 classi energetiche) oppure "adeguamento antisismico" potreste accedere al Suoerbonus.

Resta l'alternativa "pompa di calore"...ma presumo non abbiate il Riscaldamento Centralizzato.
Scusami forse mi sono espressa male. Gli interventi principali sarebbero il tetto coibentato + cappotto sulle facciate a cui dovrà seguire un intervento trainato, il maggior proprietario pensava ai pannelli solari (ma può usufruirne solo lui nei suoi 2 appartamenti ?). Io chiedevo come funzionerebbe il riparto delle spese dato che non c'è nessun riscaldamento centralizzato (2 dei 3 fondi non hanno riscaldamento, uno non ha neppure wc ed acqua e sono totalmente indipendenti rispetto agli appartamenti - contatori luce separati, acqua, dove presente separata, etc). Quindi i fondi, uno dei quali è mio, beneficerebbero, al limite, solo del cappotto. Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
a cui dovrà seguire un intervento trainato,
a cui "potranno" seguire interventi trainati (sia su parti comuni che su parti private purché non utilizzate in esercizio di impresa).


il maggior proprietario pensava ai pannelli solari (ma può usufruirne solo lui nei suoi 2 appartamenti ?)
Cosa intendi per "pannelli solari"?


come funzionerebbe il riparto delle spese dato che non c'è nessun riscaldamento centralizzato (2 dei 3 fondi non hanno riscaldamento,
Il vostro è un caso "complesso" e solo analisi in loco possono dare risposte certe.
Non mi risulta sia agevolabile un "cappotto termico" su ambienti usati per attività d'impresa (negozi)...ma vi sono "voci" che certi vincoli/divieti potrebbero subire modifiche/eliminazioni.

Le spese sulle parti comuni vanno ripartite su base millesimi di proprietà...nel vostro caso valutate la cessione con sconto in fattura.
 
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paglialunga.giuseppe

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
È la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio che deve essere superiore al 50 per cento.
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Se in un condominio vi sono abusi ediliizi non ancora noti, che il tecnico potrebbe non far emergere in fase di relazione, e che pregiudicano il riconoscimento del bonus 110% che andrebbe in questo caso in capo al condominio tutto, è possibile per un singolo condomino rifiutare di partecipare, o se costretto suo malgrado ad essere mallevato dal pagamento del mancato bonus?

Io mi trovo esattamente in questa situazione:
L'amministratore ha convocato un'assemblea per affidare un incarico di prefattibilità sia fiscale che di efficientamento energetico, ad un ingegnere.
l'assemblea alla quale non ho potuto partecipare ha approvato con il 50% dei millesimi.
nello stesso verbale l'aministratore ha comunicato ai condomini che io tra luglio ed ottobre c.a. eseguo i lavori di ristrutturazione del mio immobile con anche sostituzione infissi e isolamento termico delle pareti esterne del mio solo appartamento.
Viene chiesto a tuti i condomini di fornire al tecnico incaricato l'atto di compravendita dell'immobile e fornigli accesso all'appartamento per i rilievi.
il condominio ha una serie di abusi edilizi non palesi.
In questo caso su successivi accertamenti si rischia di perdere il superbonus, ed i costi ricadono su tutti i condomini, giusto?
Come si fa a proteggersi in questi casi?
Come si può evitare di essere coinvolti proprio malgrado in questa vicenda?
Un a comunicazione di un legale che chiarisca il proprio dissenso è sufficiente o bisogna riocorrere al giudice di pace?
Grazie anticipate a tutti
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Se ci sono abusi tali da essere incompatibili con il superbonus , i lavori non partono. Si pagheranno solo i sopralluoghi dei tecnici e le pratiche svolte.
Tutta questa spasmodica paura di pagare è patologica
 

paglialunga.giuseppe

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per la cortese risposta.
Rifacendomi alla parte di paura patologica, quali potrebbero essere (escludendo gli abusi edilizi) le cause che ci porterebbero alla perdita del superbonus 110% costringendoci a pagare di tasca il tutto a prezzi certamente maggiorati (parliamo di cifre certamente di tutto rispetto per chi vive di un solo reddito)?
Esempio; leggo che per mantenere i benefici di legge occorre rispettare il vincolo di realizzazione del 50% dei lavori entro giugno 2022, mentre si ipotizza l'inizio lavori già entro la seconda metà del 2022.
Anche iniziando domattina, l'impresa comunque non risponderebbe giustamente dei ritardi sulle materie prime che di questi tempi scarseggiano parecchio; come orientarsi in tali casi?
E' pensabile una copertura assicurativa fidejussoria (anche compensabile) contrattualizzata con l'impresa per la differenza ipotizzabile (un 50% dell'importo totale appaltato) che potrebbe restare eventualmente scoperta?
Grazie ancora
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
I lavori non partono se ci sono abusi tali da non essere compatibili con l'inizio degli stessi. I tecnici durante i sopralluoghi devono proprio vedere questo, alla peggio paghereste solo i sopralluoghi.
Non farti pippe
 

paglialunga.giuseppe

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non è per pippare, ma quando ho comprato il mio appartamento in condominio ho installato una caldaia a gas per il riscaldamento autonomo che prima (sempre autonomo era a gasolio, stessa cosa hanno fatto anche altri inquilini), in più io ho installato un fotovoltaico con consumo sul posto da 3kW.
di questo non ho mai fatto comunicazione al comune e vedo che ai sensi di legge avremmo dovuto fare comunicazione al comune, vero?
questo potrebbe essere un problema?
dobbiamo produrre la documentazione degli impuianti per il tecnico che deve asseverare lo stato degli impianti?
grazie ancora e mi scusi per l'insistenza
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Non è per pippare, ma quando ho comprato il mio appartamento in condominio ho installato una caldaia a gas per il riscaldamento autonomo che prima (sempre autonomo era a gasolio, stessa cosa hanno fatto anche altri inquilini), in più io ho installato un fotovoltaico con consumo sul posto da 3kW.
di questo non ho mai fatto comunicazione al comune e vedo che ai sensi di legge avremmo dovuto fare comunicazione al comune, vero?
questo potrebbe essere un problema?
dobbiamo produrre la documentazione degli impuianti per il tecnico che deve asseverare lo stato degli impianti?
grazie ancora e mi scusi per l'insistenza
Boh
Comunque ti ripeto, se ci sono abusi o situazioni che non permettono di usufruire del superbonus, i lavori non partono proprio per cui puoi stare tranquillo e tornare a respirare
 

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Nel 1980 ho costriuito nel yerteno di mia proprieta' un annesso agricolo e nel 1985, con il condono ho chiesto la trasformazione come abitazione, ho pagato tutte le oblazioni al comune ora a distanza di anni volendo vendere la proprieta' non possi perche' la cucina nonostante la luminosita' 2 finestre, e' alta 225 ,ma nel condono era cosi'
dolcenera52 ha scritto sul profilo di mapeit.
BASTA!
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