Domande su canone concordato e cedolare secca

[sarah.kay]

Buongiorno!
Finora ho affittato il nostro appartamento con contratto concordato 3+2 e tassazione ordinaria registrandolo direttamente all' Agenzia delle Entrate. Ora che escono gli inquilini vorrei passare alla cedolare secca con i nuovi inquilini.
Ho alcuni dubbi ...
1) per la cessazione del contratto attuale (recesso anticipato da parte degli inquilini) immagino mi debba recare comunque all'Agenzia delle Entrate perche non avevo usato mezzi elettronici per la registrazione?
2) per la registrazione del nuovo contratto (concordato 3+2 cedolare secca) posso usare siria? la cna non mi sapeva rispondere perche usano ancora la via cartacea e mi hanno consigliato di andarci di persona con un modello 69 indicando l'opzione cedolare secca e portando il contratto firmato da far timbrare... preferirei evitare
3) nei servizi online ho trovato "denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze es esercizio dell'opzione per la cedolare secca" - è quello giusto? c'è da fare altro? il contratto cartaceo non va fatto vedere?
4) imposte per la registrazione non ci sono, neanche per rinnovo annuale?
5) il 30 novembre verso l'acconto sull'intero canone annuale concordato nel contratto?il 15%?
6) il contratto con il vecchio inquilino è entrato nel secondo anno al primo luglio e ho pagato l'imposta registro per annualità successiva. si recupera qc visto che l'inquilino esce improvvisamente a fine ottobre 2013 mentre la scadenza sarebbe stato fine giugno 2014?
7) non avendo l'aumento istat con la cedolare secca posso comunque usare il contratto tipo dove viene menzionato? devo fare dichiarazione a parte per la cedolare secca? ho letto di una raccomandata da inviare nel caso si facesse nel corso del contratto ma nel mio caso devo ancora firmare...

infine un consiglio: gli inquilini nuovi entrano fine novembre...mi conviene far partire il contratto dal 20 o se gli do le chiavi per il trasloco una settimana prima meglio da quella data lì?

Grazie 1000 a chiunque mi possa dare delle delucidazioni [DOUBLEPOST=1381757651,1381757495][/DOUBLEPOST]nel casomdel attuale contratto è una risoluzione anticipata non una cessione...scusate!

 

[Giuseppe1975]

1) per la cessazione del contratto attuale (recesso anticipato da parte degli inquilini) immagino mi debba recare comunque all'Agenzia delle Entrate perche non avevo usato mezzi elettronici per la registrazione?

Si in caso di risoluzione anticipate devi pagare con F24 se non erro 67,00 euro, e poi con modello 69 fai la risoluzione.

2) per la registrazione del nuovo contratto (concordato 3+2 cedolare secca) posso usare siria? la cna non mi sapeva rispondere perche usano ancora la via cartacea e mi hanno consigliato di andarci di persona con un modello 69 indicando l'opzione cedolare secca e portando il contratto firmato da far timbrare... preferirei evitare

Si puoi utilizzare Siria

3) nei servizi online ho trovato "denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze es esercizio dell'opzione per la cedolare secca" - è quello giusto? c'è da fare altro? il contratto cartaceo non va fatto vedere?

non saprei io preferisco recarmi all'Agenzia delle Entrate con il mio bel contratto cartaceo è faccio tutto li.

4) imposte per la registrazione non ci sono, neanche per rinnovo annuale?

NO si paga l'imposta di bollo solo in caso di cessione del contratto.

5) il 30 novembre verso l'acconto sull'intero canone annuale concordato nel contratto?il 15%?

NO l'acconto lo versi il prossimo anno 2014 in sede di dichiarazione 730/UNICO, attenzione la cedolare secca è del 15% se il canone è concordato.

6) il contratto con il vecchio inquilino è entrato nel secondo anno al primo luglio e ho pagato l'imposta registro per annualità successiva. si recupera qc visto che l'inquilino esce improvvisamente a fine ottobre 2013 mentre la scadenza sarebbe stato fine giugno 2014?

Dovresti fare istanza di rimborso.

7) non avendo l'aumento istat con la cedolare secca posso comunque usare il contratto tipo dove viene menzionato? devo fare dichiarazione a parte per la cedolare secca? ho letto di una raccomandata da inviare nel caso si facesse nel corso del contratto ma nel mio caso devo ancora firmare...

L'aumento ISTAT non è consentito in cedolare secca quindi non puoi mettere una clausola che sarebbe nulla.
Puoi indicare direttamente nel contratto che opti per la cedolare secca:
"
La parte locatrice dichiara di esercitare l'opzione per il sistema denominato "cedolare secca" introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall'obbligo di inviare alle conduttrici la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata,negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT."

infine un consiglio: gli inquilini nuovi entrano fine novembre...mi conviene far partire il contratto dal 20 o se gli do le chiavi per il trasloco una settimana prima meglio da quella data lì?

Queste sono scelte personali è dipende dalle persone che hai di fronte, se ti fidi fallo partire al 01/12 magari fai un verbale di consegna chiavi specificando che la locazione e il possesso della cosa locato avranno decorrenza dal 01/12. comunque il contratto fallo firmare prima sempre alla consegna delle chiavi con data decorrenza 01/12.
Spero di esserti stato d'aiuto

 

[jerrySM]

Solo alcune precisazioni su quanto ti è già stato risposto.

1) per la cessazione del contratto attuale (recesso anticipato da parte degli inquilini) immagino mi debba recare comunque all'Agenzia delle Entrate perche non avevo usato mezzi elettronici per la registrazione?

Se sei registrato al sito dell'Agenzia delle Entrate puoi tranquillamente fare tutto online, anche se i contratti erano stati registrati in formato cartaceo.
Vai nella sezione "Pagamenti registro Web" o qualcosa del genere, visualizzi la lista dei contratti registrati (compaiono anche quelli registrati in formato cartaceo), selezioni quello che ti interessa e il tipo di pagamento che davi fare (nel tuo caso la risoluzione), dopo di che inserisci le coordinate bancarie cui addebitare il pagamento e dopo qualche giorno troverai la ricevuta dell'avvenuto pagamento.
Qui è spiegato meglio:
http://telematici.agenziaentrate.gov.it/Main/PagamentiRegistroWeb.jsp

Le uniche cose che non puoi fare sono le operazioni su contratti in regime di cedolare secca, non esiste infatti ancora una procedura che eviti il pagamento delle tasse di registro (sembra assurdo ma è così).

3) nei servizi online ho trovato "denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze es esercizio dell'opzione per la cedolare secca" - è quello giusto? c'è da fare altro? il contratto cartaceo non va fatto vedere?

Se regitri utilizzando SIRIA devi inserire solo i dati dei contraenti, dell'immobile e il canone di locazione. Il contenuto del contratto non viene inviato (come invece succede negli altri casi)

6) il contratto con il vecchio inquilino è entrato nel secondo anno al primo luglio e ho pagato l'imposta registro per annualità successiva. si recupera qc visto che l'inquilino esce improvvisamente a fine ottobre 2013 mentre la scadenza sarebbe stato fine giugno 2014?

Se hai pagato l'annulaità successiva non hai diritto a nessun rimborso. Il rimborso è dovuto solo se in fase di registrazione si è scelto di pagare in un'unica soluzione per tutta la durata del contratto

7) non avendo l'aumento istat con la cedolare secca posso comunque usare il contratto tipo dove viene menzionato?

Puoi tranquillamente inserire una clausola in cui dichiari che aderisci al regime di cedolare secca, in caso dovessi passare al regime ordinario verrà applicato l'adeguamento istat pari al 100% etc etc come sui sontratti standard

infine un consiglio: gli inquilini nuovi entrano fine novembre...mi conviene far partire il contratto dal 20 o se gli do le chiavi per il trasloco una settimana prima meglio da quella data lì?

Il contratto fallo partire quando gli dai le chiavi, non dopo, ti eviti possibili problemi. Prevenire è meglio che curare.

 

[sarah.kay]

grazie mille! Siete stati molto chiari!
... unica cosa che mi sembra un pò strana è lasciare il contratto tipo invariato con articoli che riguardano le spese di registrazione e aumento istat per poi aggiungere alla fine che opto per la cedolare secca escludendo queste cose... se voglio lasciare il contratto tipo invariato devo per forza inviare la raccomandata prima di registrare il contratto, giusto?
usando siria il contratto me lo posso mettere nel cassetto senza farlo vedere a nessuno...hmmm

 

[jerrySM]

... unica cosa che mi sembra un pò strana è lasciare il contratto tipo invariato con articoli che riguardano le spese di registrazione e aumento istat per poi aggiungere alla fine che opto per la cedolare secca escludendo queste cose...

e invece non è affatto strano. Tu puoi scegliere di optare per il regime di cedolare secca in fase di registrazione del contratto ma nulla ti impedisce di tornare al regime ordinario durante il periodo di validità del contratto (mediante raccomandata all'inquilino + presentazione mod.69 all'Agenzia delle Entrate). In tal caso come vi comportate per gli aggiornamenti ISTAT, per la ripartizione delle tasse di registro e le altre cose? Meglio specificare subito a contratto che in caso rinunci al regime di cedolare secca verrà applicato un adeguamento del canone pari al 100% della variazione etc etc così come prevista dal contratto standard (se poi esiste un contratto standard).

 

[sarah.kay]

Grazie ancora!
...da noi un contratto concordato tipo si trova sul sito del comune...è quello che usano anche gli agenti immobiliari qua...evito di toccarlo e aggiungo solo la cedolare allora