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  1. belleo75

    belleo75 Membro Attivo

    Salve,
    vorrei donare la prima casa(acquistata 10 anni fa) intestata a me e mia moglie a nostgro figlio minorenne.
    Sulla casa c'è un mutuo bancario.
    Poi vorremmo acquistarne un'altra con mutuo dove andremmo a vivere tutti e tre.

    Le domande che pongo sono queste:

    1. Sulla nuova casa che andremmo ad acquistare possiamo usufruire dell'agevolazione prima casa se la donazione è già avvenuta?
    2. La prima casa donata diventerebbe la nostra seconda casa ,su cui pagare IMU e non poter detrarre più interessivi passivi mutuo giusto?
    3. Potremmo detrarre gli interessi passivi del nuovo mutuo (della nuova) ed anche usufruire dei benefici ristrtturazione?

    Grazie a chi sarà così cortese da dare un contributo.
     
  2. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è certo che tu lo possa fare.
    Il trasferimento di un bene immobile in capo ad un minore necessita di una preventiva autorizzazione giudiziale. Il giudice tutelare deve infatti valutare la necessità e l’utilità dell’atto nei confronti del minore. Per richiedere tale autorizzazione si deve presentare un apposito ricorso in cui si illustrano i motivi di tale intenzione e l’utilità per il minore.
    Il fatto che sull'immobile gravi un mutuo potrebbe essere un problema in più.

    nel caso fosse possibile:
    1) si
    2) se la doni a tuo figlio, non sarà più vostra ( ne come prima, ne come seconda casa).
    3) si

    tiene comunque presente che donare un immobile non è una grande soluzione, di solito, perché gli immobili donati sono difficili da vendere e da mutuare (per l'acquirente), poche la donazione potrebbe aver leso i diritti ereditari dei legittimari , ma l'incertezza dura ben oltre la morte del donante (per chi compra fino a 20 anni dalla donazione, o 10 dalla morte).
     
  3. belleo75

    belleo75 Membro Attivo

    Grazie per la risposta.
    Se decidessimo di affittare la casa però le tasse come seconda andrebbero pagate credo o no?Così come andrebbero pagati gli interessi sul mutuo in quanto il minore non può pagare le tasse ma i suoi genitori si.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Spiega perché vuoi fare un passaggio che ti complica la vita.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    quindi questa casa non è ancora effettivamente tua perché se c'è ancora in essere un mutuo bancario ci dovrebbe essere l'ipoteca bancaria sulla casa. Le donazioni di immobili fatte a minori devono essere autorizzate dal tribunale perché un minore, che si suppone privo di mezzi autonomi di sostentamento e di capacità di gestione economica dell'immobile, come fa ad adempiere ai pagamenti connessi con il regime fiscale legati alla proprietà. Inoltre donare un immobile gravato di mutuo non è proprio il massimo delle donazioni perché chi riceve in donazione dovrebbe continuare a pagare i mutuo: se fosse maggiorenne potrebbe rifiutare la donazione; poi c'è l'ipoteca bancaria e la banca potrebbe non condividere il passaggio di proprietà, in considerazione della non solvibilità del nuovo acquirente, chiudere anticipatamente il mutuo e chiedere la restituzione di tutto il capitale prestato non ancora refuso più il danno sul mancato introito degli interessi.
    Quindi questa non è una bella idea a meno che tu, prima, non estingua il mutuo.
    Infine la donazione, essendo la proprietà indistinta tra te e tua moglie, dovrà essere fatta da entrambi i genitori.
     
  6. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    per mettere in atto o meglio valutare la fattibilità della cessione del bene occorrerà effettuare una attenta disamina della questione che propone e comunque è necessario l'intervento del giudice tutelare quando si tratta di donazione di immobile ad un minore. Farete bene a farvi assistere da un collega di Frosinone o altrove che sia esperto del diritto immobiliare prima di decidere il da farsi...
     
  7. Gianni_BO

    Gianni_BO Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao, come opinione personale, da approfondire con agenzia immobiliare / Commercialista e Notaio...

    Al di là dell'età del ricevente donazione, di cui si è già scritto, un aspetto da tenere in considerazione è che l'istituto della donazione rende l'immobile quasi invendibile sino a 20 anni oltre la successione dei donanti per il rischio di azioni da parte di eventuali altri eredi; questo rende più difficile la vendita e si porta dietro una componente di sconto a cui il compratore potrà sicuramente appellarsi.

    Una eventuale vendita al posto della donazione non dovrebbe avere costi molto diversi.

    Bisogna vedere le disposizioni locali, ma in genere se l'immobile è nello stesso comune l'IMU va pagata in quanto una delle 2 si considera seconda casa (hanno introdotto una norma anti elusione, se ricordo bene l'ICI se residente non si pagava, quantomeno questo in Emilia e con cessione a coniuge).

    In ogni caso successivamente alla vendita dell'immobile, dovreste poter comprare la nuova come prima casa, con i vantaggi in termini di imposte versate in fase di acquisto, per cui anche una vendita all'interno della stessa famiglia potrebbe giustificarsi, se non vendi l'attuale prima casa entro i 5 anni non si pone nemmeno il valore della vendita (Imposte del 20% sulla plusvalenza o capital Gain).

    Avete valutato di vendere tra coniugi (a uno la vecchia casa, a uno la nuova) anziché al figlio?
     
  8. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo non è corretto.
    Perché l'azione di restituzione non può essere esercitata dai legittimari se sono decorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione, anche se il donante è ancora in vita.

    Se il donante è deceduto, il termine si prescrive in 10 anni dal decesso.
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Giusto per precisare:

    @Gianni_BO ha detto la stessa cosa (anzi meglio).


    -se il donante è in vita nessun erede (legittimario o meno) può contestare una donazione.
     
  10. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ha detto che è difficile vendere l'immobile sino a 20 oltre la successione dei donanti (post n. #7).
    Quindi ipotizza che il donante sia deceduto, giusto?

    A me risulta che se il donante è deceduto i sui eredi legittimari hanno solo 10 anni di tempo (e non 20 anni) dalla morte per esercitare l'azione di restituzione.
     
    A Franci63 piace questo elemento.
  11. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    il suo coniuge e parenti in linea retta possono sospendere la decorrenza dei 20 anni opponendosi alla donazione con un atto stragiudiziale (l. 80/2005).

    Ne deduco che: se il donante è in vita, se sono trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione, e se entro quel termine il coniuge e i parenti in linea retta non hanno presentato opposizione alla donazione stessa; allora l'acquirente dell'immobile donato può stare tranquillo. Perché i legittimari non potranno più aggredire quell'immobile.
     
    A Franci63 piace questo elemento.
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Stiamo parlando per ipotesi ma devi considerare tutte le variabili in termini assoluti: "a me risulta" ... almeno un caso per il quale la prescrizione dei 10 anni non decorre dal momento dell'apertura della successione ed è quella conseguente all'intervenuto Art. 69 comma 1 DECRETO LEGISLATIVO 28 dicembre 2013, n. 154.


    Ma tal "deduzione" non sovverte la mia frase:
    fintanto che è in vita il donatario nessuna azione di restituzione/collazione/riduzione potrà essere intrapresa dagli eredi.
    L'opposizione al più servirà per "proteggere" eventuali diritti solo successivamente.


    Per concludere solo i 20 anni ti garantiscono...ed è infatti su quella base che chi deve finanziarti non solleva opposizioni.
     
  13. uva

    uva Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intendi dire fintanto che è in vita il donante (come avevi scritto nel post n. # 9), oppure adesso ti riferisci al donatario?

    E' chiaro che se il donante è in vita gli eredi non si possono neppure definire tali! Diventeranno eredi (forse è meglio dire chiamati all'eredità) quando si aprirà la successione. Prima non possono sostenere di essere lesi nei loro diritti ereditari.
    E' ovvio che l'opposizione ha il solo scopo di sospendere la decorrenza dei 20 anni.

    Se invece il donante è morto, non sono trascorsi i 10 anni (con l'eventuale decorrenza dall'accertamento giudiziale della filiazione come hai evidenziato), e il donatario è in vita; allora i legittimari lesi nei loro diritti devono prima escutere il donatario.
    Forse è questo che intendi dire circa il fatto che il donatario sia in vita.
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Lapsus digitando. Ovviamente intendevo a quanto già scritto: donante.
    Ovviamente è un caso (quello del figlio in attesa di riconoscimento) "estremo" ma pur sempre possibile.

    Sempre come discorso "generalistico" resta anche il fatto che l'azione di restituzione verso terzi sarà esperibile solo se la quota dei legittimari fosse stata lesa.
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Premessa l'escussione dei beni del donatario.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ovviamente.
     

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