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  1. schrodinger

    schrodinger Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, cerco informazioni in merito alla seguente situazione:
    Coniuge A in comunione legale dei beni con coniuge B, ha ricevuto un terreno in donazione.
    I due coniugi si apprestano ad edificare una casa su questo terreno.
    Coniuge A possiede un appartamento acquistato prima del matrimonio, quindi non può usufruire dell'IVA agevolata al 4%.
    Coniuge B può usufruire dell'IVA agevolata al 4%.
    I due coniugi sono in comunione legale dei beni, la casa quindi diviene proprietà del 50% dell'uno e del 50% dell'altra? Oppure essendo edificata su terreno donato (non è stato specificato altrimenti, quindi di proprietà esclusiva del coniuge A) non è applicabile la comunione legale?
    Se applicabile, i due coniugi potrebbero usufruire per il 50% di IVA agevolata.

    Grazie in anticipo per l'attenzione, la cortesia e la competenza
     
  2. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    1) Il terreno ricevuto in donazione prima del matrimonio è un bene personale del coniuge A (art. 179, let b) c.c.);
    2) Salvo diverso accordo tra i coniugi, che deve necessariamnete precedere l'edificazione della costruzione, il nuovo immobile sarà di proprietà esclusiva (ossia bene personale) del Coniuge A in forza del principio di accessione di cui all'art. 934 c.c.
    3) Infatti, il regime della comunione legale tra coniugi ex art. 177. let a) cc si applica solo ai beni acquistati a titolo derivativo e non invece a quelli acquistati a titolo originario, come, appunto, l'accessione.
    4) Il coniuge B, naturalmente, ha diritto al rimborso del 50% delle spese sostenute per edificare la nuova costruzione.
    (questo problema si porrà solo in caso di separazione dei coniugi e successiva divisione del patrimonio comune).
    5) E' comunque possibile, ripeto, un diverso accordo tra i coniugi, impediente l'accessione della costruzione al suolo.

    Per le questioni fiscali, conviene attendere la risposta di un fiscalista
     
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  3. schrodinger

    schrodinger Nuovo Iscritto

    Grazie infinite per la risposta puntuale e dettagliata.

    A questo punto mi infomerò per:

    5) E' comunque possibile, ripeto, un diverso accordo tra i coniugi, impediente l'accessione della costruzione al suolo

    visto che il contratto per l'edificazione della casa lo sto firmando in questi giorni, dovrei fare immediatamente questo accordo? Immagino ne consegua relativo atto notarile (con i suoi costi)?
     
  4. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    Si, va fatto prima l'accordo. Una soluzione potrebbe essere quella di costituire un diritto di superficie a favore della comunione.
    "Articolo 952 c.c.
    Costituzione del diritto di superficie.
    . Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
    [II]. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo."

    In ogni caso, sul contenuto dell'accordo e sui relativi costi, suggerisco di parlarne direttamente col notaio di fiducia.
     
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  5. schrodinger

    schrodinger Nuovo Iscritto

    Il notaio consiglia di procedere con una donazione o cessione del 50% del terreno a favore del coniuge B, che avrebbe sostanzialmente gli stessi effetti.

    1) Quale delle due opzioni è più consigliabile, sotto il punto di vista funzionale oltre che economico? Diritto di superficie o donazione/cessione?

    2) Coniuge A può quindi donare parte di un terreno a sua volta ricevuto in donazione?

    Con la donazione il ricevente dovrebbe pagare una tassa del 3% sulla quota (ok, ci sarebbe un discreto risparmio considerando poi la tassa ridotta sulla casa).

    Con la cessione invece la tassa è dell'11%, non conveniente (salterebbe il risparmio dell'agevolazione prima casa al 4% per metà).

    3) Che costi ci sono per il diritto di superficie?
     
  6. schrodinger

    schrodinger Nuovo Iscritto

    Qualcuno vuole esprimere un'opinione su quanto sopra?
    Grazie comunque!
     
  7. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    1) La donazione o la vendita da un punto di vista civilistico comportano comunque il trasferimento di proprietà in capo all'altro coniuge. Nel primo caso è una cessione a titolo gratuito per spirito di liberalità, nel secondo caso invece la cessione è a titolo oneroso perché è previsto il pagamento di un corrispettivo (il prezzo di vendita).
    Comunque, il trasferimento di proprietà si realizza in entrambi i casi.
    Tuttavia, l'atto di donazione, poiché è gratuito, potrebbe, diciamo così, "creare problemi in sede di successione ereditaria", sui quali non sto qui a soffermarmi.
    Dal punto civilistico sarebbe quindi opportuno fare una cessione o costituire un diritto di superficie.
    Per i costi fiscali delle diverse operazioni, ripeto, bisogna sentire il notaio o un commercialista. Penso che la costituzione del diritto di superficie abbia gli stessi costi della cessione.
    Naturalmente, il coniuge A è libero di donare, vendere, o costituire diritti reali minori su tutto o parte del suo terreno, anche se ricevuto in donazione.
     
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  8. schrodinger

    schrodinger Nuovo Iscritto

    Scusate se riesumo la discussione, ma purtroppo sembra che non riesca a trovare commercialisti e notai in grado di darmi risposte concrete, in particolare ho provato due commercialisti che mi hanno liquidato con risposte sbrigative e poco pertinenti... sembra che non ci sia molta cultura sull'argomento??

    Ho ancora questi dubbi, molti dei quali sono da "fiscalista" (qualche fiscalista nei pressi vuole intervenire?), spero di non ammorbarvi:

    1) il diritto di proprietà è istutuibile allo stesso costo (tassazione) di una cessione? Ovvero circa il 10% dell'importo come mi dice il notaio? Rammento che il terreno interessato proviene da una recente donazione e relativa rivalutazione, non ci dovrebbero essere quindi plusvalenze.
    2) la concessione edilizia per costruire sul terreno è stata già data al coniuge A. Sarebbe ancora possibile usufruire del bonus in comunione legale con il coniuge B (che avrebbe agevolazione al 4%) oppure è necessario che nella concessione sia specificato anche il coniuge B?
    3) qualora i coniugi in comunione legale riuscissero a costruire con IVA agevolata, le fatture dovrebbero essere intestate ad entrambi i coniugi oppure solo ad uno?
    4) la fatturazione agevolata "prima casa" di cui sopra sarebbe agevolata per tutte le opere relative all'edificazione, compresi anche gli impianti elettrici, fotovoltaico, impianti termici etc.?
    5) anche il contratto con l'impresa edile va firmato da entrambi i coniugi?
    6) visto che la prima fase dell'edificazione (scavi, pali di fondazione) è da poco iniziata, i due coniugi sono in tempo per fare le operazioni di cui sopra o è già tardi?
    7) qualora invece il coniuge A decida di cedere la prima casa (acquistata con cessione da privato fuori dal regime di comunione legale) al coniuge B, così da costruire poi con IVA agevolata "prima casa", dovrebbe sostenere comunque i costi di cessione al 10% sul valore dell'immobile ceduto al coniuge B?
    8) è concesso al coniuge A un determinato periodo di tempo entro il quale vendere la prima casa, per usufruire dell'IVA agevolata al 4% sulla costruzione di quella che al momento sarebbe la seconda casa, ma che dovrebbe diventare la prima al momento della vendita dell'immobile attualmente di proprietà?

    Grazie per l'attenzione e per questo interessantissimo forum.
     
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