Tosco

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti, sono nuovo e oggi faccio le mia prime 2 domande.

Sono proprietario di un fondo commerciale, regolarmente affittato ad un'attività di parrucchiera.
L'inquilina, nel frattempo, ha inserito nella sua attività un'altra collega estetista: si sono divisi il fondo (essendo grande) e adesso svolgono insieme la doppia attività.

1- Ancora non è stato regolarizzato il subaffitto che è in essere oramai da diversi anni, nonostante sia espressamente vietato dal contratto. Personalmente non ho niente in contrario a concederlo, purché mi venga garantito il pagamento in toto dell'affitto, utenze e spese anche in caso di chiusura di una delle due attività. Mi consigliate di attendere la scadenza (2022)? Quali problemi potrebbero insorgere a mantenere lo stato di fatto?

2- Il fondo è dotato di una normale caldaia a metano per il riscaldamento e la produzione di acqua sanitaria. Quest'ultima, però, è utilizzata dalle due attività in misura molto abbondante: lavaggio teste per la parrucchiera ma soprattutto docce per l'estetista. Le titolari non hanno voluto dotarsi di boiler elettrici ausiliari, anche per tutelarsi da eventuali interruzioni in caso di guasto. Di guasti ce ne sono stati e il ripristino è stato piuttosto tormentato. Vorrei sapere come potermi tutelare da eventuali altre interruzioni di attività dovute alla mancanza di acqua calda (hanno già ventilato che in futuro potrebbero fare richiesta di risarcimento) in quanto mi sembrerebbe palese che la caldaia sia pensata per un uso "ordinario" e non intensivo.

Grazie
M.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Per caldaia "normale" si possono intendere varie cose. E' una caldaia a metano con accumulo ? Se si di quanti litri ? E' una caldaia istantanea (senza accumulo) per la produzione di ACS ?
Se in fase di pre-locazione la conduttrice ha visitato i locali e li ha trovati adatti alla sua attività, compresi gli impianti, e se questa dicitura è riportata nel contratto, non può pretendere che tu cambi la caldaia perché i clienti dell'estetista devono farsi una doccia ogni mezz'ora, soprattutto se il subaffitto non è regolarizzato.
E' chiaro che poi subentra un discorso di convenienza. Se a te le due attività stanno bene perché ti garantiscono il pagamento dell'affitto potresti scendere a compromessi. Installare una caldaia più adatta oppure dei boiler aggiuntivi con il loro contributo economico per rendere l'impianto di produzione di ACS più adatto ad un utilizzo così massivo. Bisogna comunque fare due conti dei consumi e chiedere il parere di un termotecnico per installare un impianto correttamente dimensionato.
Per quanto riguarda il subaffitto, male hai fatto a non regolarizzarlo, magari con una scrittura privata a parte e regolarmente registrata. In ogni caso a te risponde la conduttrice originaria, anche per le eventuali morosità della sub-conduttrice.
 

Tosco

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
si tratta di caldaia istantanea senza accumulo preposta per il riscaldamento e la fornitura di acqua sanitaria per un uso normale, cioè un bagno di servizio.
Per il discorso subaffitto, il prossimo giugno scadrà il contratto e provvederò a regolarizzarlo.
Con l'occasione volevo anche mettere nero su bianco che la caldaia non è stata dimensionata per quell'utilizzo intensivo e che quindi dovranno provvedere ad aggiungere dei boiler che possano alleggerire il lavoro della stessa. In caso contrario saranno responsabili degli eventuali danneggiamenti.
Di questa situazione devo ringraziare la mia ex commercialista...
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
si tratta di caldaia istantanea senza accumulo preposta per il riscaldamento e la fornitura di acqua sanitaria per un uso normale, cioè un bagno di servizio.
Per il discorso subaffitto, il prossimo giugno scadrà il contratto e provvederò a regolarizzarlo.
Con l'occasione volevo anche mettere nero su bianco che la caldaia non è stata dimensionata per quell'utilizzo intensivo e che quindi dovranno provvedere ad aggiungere dei boiler che possano alleggerire il lavoro della stessa. In caso contrario saranno responsabili degli eventuali danneggiamenti.
Di questa situazione devo ringraziare la mia ex commercialista...
Il prossimo giugno scadrà il contratto in che modo ? I primi 6 anni ? I secondi 6 ? Per disdire il presente contratto e farne uno nuovo a diverse condizioni si dovrebbe trattare della seconda scadenza di 6 anni ed avresti dovuto inviare disdetta formale almeno 12 mesi prima della scadenza, quindi entro giugno 2021.
A parte questo, se l'inquilina ha firmato una clausola che dice che ha visionato i locali e li ha trovati adatti a svolgere la su attività, sei in una botte di ferro. Non potrà mai contestarti che la caldaia non è adatta all'uso che si prefiggono le due attività.
Se invece la caldaia ha problemi di funzionamento o di vetustà, allora è un'altra questione e spetta a te risolverli. In quanto al danneggiamento, è ovvio che la caldaia è sfruttata molto più di quello che si dovrebbe ma, a parte il consumo di gas, non è che si può "rovinare" o "danneggiare". Magari richiederà più manutenzione ordinaria (ugelli, pulizia ecc.) che comunque è a carico dell'inquilina.
 

Tosco

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La scadenza è dei secondi 6 anni.
Nel contratto, oltre alla clausola che i locali sono ritenuti idonei, è anche inserito il divieto di subaffitto.
Potrei far leva su questo per sopperire alla mancata disdetta 12 mesi prima?
Grazie
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Puoi avviare una trattativa. Lei ha sbagliato a subaffittare, tu a non dare la disdetta in tempo, mettetevi d'accordo e stipulate un nuovo contratto di comune accordo. Se però lei non vuole, puoi solo intentarle una causa di sfratto per inadempienza contrattuale (il subaffitto).
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
L'inquilina, nel frattempo, ha inserito nella sua attività un'altra collega estetista
Ancora non è stato regolarizzato il subaffitto
Nel contratto è anche inserito il divieto di subaffitto.

Secondo me occorre valutare a quale titolo la signora estetista svolge l'attività nel locale.
Se è una dipendente o una socia della conduttrice del contratto di locazione, non si tratta di subaffitto e non vi è inadempienza contrattuale.
E' possibile che nella visura camerale della parrucchiera compaiano entrambe le attività in quanto sinergiche.

Se invece la "collega" esercita autonomamente l'attività di estetista con sua partita IVA, allora è possibile dimostrare l'inadempienza della conduttrice.
Ed eventualmente accordarsi con la parrucchiera per risolvere il contratto attuale e stipularne uno nuovo con le variazioni che hai ipotizzato.
 

Tosco

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Si, le partite IVA sono 2, ho già verificato. Mi dice la mia ex commercialista, che è anche la loro, che tra di loro è stata fatta una scrittura privata o comunque un accordo scritto di qualche tipo
 

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