AnnaAquario

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao a tutti, mi chiamo Anna e mi sono appena iscritta al forum.

Sto aiutando un amico a risolvere un problema, io non ho nessuna qualifica per fare questo, sto solo cercando di rendermi utile.
La sua situazione è molto delicata e per questo lui mi ha chiesto di essere molto discreta, quindi cercherò di dire solo lo stretto indispensabile.

Ora vi spiego come stanno le cose:
Il mio amico vive in una casa di sua proprietà, l'ha ereditata da suo padre che è morto molti anni fa. Quando era in vita il padre, per questioni riguardanti il patrimonio immobiliare, si affidava completamente a un suo amico geometra, di cui si fidava molto.
Per questo motivo, per il figlio, è stato naturale continuare in questo modo, dopo la morte del padre.
Si è avvalso quindi, dell'aiuto del geometra, anche per le procedure necessarie, al momento di ereditare dal padre.
Nel corso del tempo, il figlio ha interrotto i rapporti con il geometra, dal momento che non si è trovato più in circostanze che richiedessero il suo aiuto.
Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi si è sempre rivolto a un CAF e tutto sembrava regolare.
Il geometra amico di suo padre nel frattempo è morto.

Recentemente, il mio amico, ha iniziato a considerare la possibilità di fare dei lavori di ristrutturazione, spinto sopratutto dagli incentivi messi a disposizione dallo Stato.
A questo punto, per la prima volta, ha iniziato a interessarsi in prima persona delle questioni relative ai suoi beni e quindi si è messo a consultare le carte relative.

Cosi facendo ha scoperto che c'erano delle incongruenze e alla fine è arrivato a una conclusione sconcertante: apparentemente lui risulta proprietario solo di metà della casa che abita.

Per capire questo occorre tornare indietro nel tempo. In origine la casa era stata per metà di proprietà del nonno del mio amico e l'altra metà invece era di proprietà di un fratello del nonno, quindi un prozio. La suddivisione è chiara perché si tratta di due distinte particelle catastali.
Il nonno è morto prima del prozio e a ereditare la sua parte è stato il padre del mio amico. Fin qui tutto bene.
Successivamente il padre del mio amico ha ristrutturato da cima a fondo la parte sua dell'edificio.

Ma quando è morto il prozio, è successo qualcosa di strano, ovvero il padre del mio amico, per qualche motivo ignoto, non ha fatto i passaggi necessari per ereditare la metà della casa di costui.
La metà della casa di proprietà del prozio era già nella loro disponibilità, come famiglia, quello che hanno fatto è stato continuare a usarla, come prima, ma a questo punto credo si possa dire che lo abbiano fatto come abusivi.

Il mio amico giura di non essere mai stato al corrente della cosa, quindi lui era in buona fede, invece sembra difficile credere che suo padre non fosse a conoscenza dei fatti, ma per qualche motivo ha lasciato le cose come stavano.
Un'ipotesi è che il prozio avesse anche altri eredi e quindi l'avvio delle pratiche per la successione avrebbe richiesto, come minimo, di riscattare in denaro la loro parte di eredità.
Il mio amico sostiene però di ricordare che in precedenza suo nonno avesse liquidato altri eredi cedendogli campi e denaro. Esistono documenti che lo confermano, quello che però non sembra emergere è che tale operazione fosse finalizzata a ottenere l'esclusiva sui diritti dell'abitazione, o meglio della parte di abitazione di proprietà del prozio, visto che peraltro in quel momento era ancora vivo.

Riassumendo i fatti, il mio amico ha ereditato da suo padre quello che il padre ha ereditato da suo nonno, quindi metà della casa. Ma l'altra metà della casa, che apparteneva al prozio, non è mai stata ereditata dal padre del mio amico, di conseguenza nemmeno dal mio amico.

Quindi non si tratta solo di una mancata successione ma come ho detto nel titolo, di una doppia mancata successione.
Il mio amico vive prevalentemente nella parte ristrutturata, però fa uso anche dell'altra parte, sopratutto perché anche il giardino è diviso a metà.

Mi sono chiesta se questa situazione configurasse un problema di evasione fiscale, però non credo sia cosi, perché di fatto il mio amico non possiede attualmente la parte che non dichiara, quindi piuttosto possiamo dire che la utilizza in modo abusivo.

La domanda finale è questa: come se ne esce da una situazione del genere?
Penso che molti direbbero: rivolgiti a un esperto. Ma la cosa è talmente delicata che prima di parlare con qualcuno che possa identificarti, il mio amico vorrebbe farsi un quadro della situazione.
Una domanda interessante è: se nessuno l'ha ereditata, quella parte di casa di chi è? Dello Stato?

Altra domanda immediata è: il diritto all'eredità ha termini di scadenza? Potrebbe essere decaduto? Oppure è sempre possibile sanare una situazione, facendo i dovuti ravvedimenti.
Ma il problema è che qui stiamo parlando di due successioni saltate. Forse però la cosa non è cosi grave, nel senso che se il padre ha, per cosi dire, rinunciato all'eredità, questa potrebbe essere passata automaticamente alla generazione successiva, e quindi l'unico problema sarebbe solo l'estrema tardività con la quale si andrebbe ora a rivendicare il diritto di successione.

Spero che ci sia qualcuno qui, in grado di darmi qualche risposta a riguardo.
Vi ringrazio molto e arrivederci.
 

Elisabetta48

Membro Senior
La prima cosa da fare è una visura catastale storica
E' molto semplice ottenerla anche online pagando pochi euro. Ricordando anche, però, che la visura catastale non è probante. Qualcuno degli amici del forum si ricorderà che tempo addietro avevo sottoposto un mio problema: grosse discrepanze tra i dati in visura catastale (storica) e i rogiti notarili dei passaggi di proprietà. Mi avevate insegnato allora che solo questi ultimi hanno valore. Comunque penso anche io che si debba partire da quella: nelle note si trovano gli estremi degli atti notarili (per compravendita o eredità o altro) se vi sono stati trasferimenti di proprietà e con quei dati si possono andare a cercare gli atti corrispondenti. Molti li avevo trovati all'Archivio Notarile.
Ero finita anche in Conservatoria.
Mi si era aperto un mondo: non solo la visura catastale era sbagliata ma le persone ormai credevano che le cose stessero così, invece non era vero. Se non ricordo male in Conservatoria basta dare le generalità della persona, la data e il luogo di nascita (forse il codice fiscale, ma di questo non sono sicura) e si vedono tutte le operazioni che ha fatto.

@AnnaAquario, c'è una cosa che non mi è chiara, probabilmente mi è sfuggita: ora chi sta pagando le tasse (IRPEF e IMU) per le due parti A e B? Prima della morte del prozio chi le pagava?

C'è anche un'altra cosa che non mi torna. Tu hai detto che:
"Per quanto riguarda la parte B, invece si ritiene sia stata acquistata dal suo nonno assieme ai due fratelli di questo nel 1930". Cioè sarebbero stati tre i proprietari della parte B? Forse in Conservatoria potreste trovare il rogito di questo acquisto.
 

Elisabetta48

Membro Senior
evidentemente dimentica i fondamentali
Beh, più che dimenticare uno può proprio non sapere... Come era nel mio caso. Quando emerge un problema, si scopre tutto un mondo se non si è del mestiere. Ricordo ancora il sacro timore reverenziale con cui sono entrata sia all'Archivio Notarile che in Conservatoria, mentre voi ne parlavate come se fosse casa vostra. ;)

Mi permetto un suggerimento. Le copie autentiche devono essere rilasciate in bollo tranne i casi di esenzione. Per atti di tante pagine la cosa diventa parecchio costosa. Nel modulo di richiesta, chiedevo copia in carta libera per uso compravendita (che era pure la verità...)
 

AnnaAquario

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao a tutti.
Dimaraz mi ha bacchettata perché scrivo risposte troppo lunghe. Ma io voglio rispondere a tutti, visto che sono stati cosi gentili a intervenire.
Prese singolarmente le risposte non sono tanto lunghe in realtà. Cercherò ugualmente di stringere un po'.

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FRANCI63

Dottore in legge è un laureato in giurisprudenza, e sono io: avvocato è uno step successivo...

Bene! Quindi ho a mia disposizione: un vero dottore in legge, uno che vorrebbe esserlo (Dimaraz) e ben due veri geometri, dal momento che anche griz ha finalmente fatto "coming out" (spero che questa non venga presa male!).
Capisco ora la simpatica rivalità tra Gianco e griz: sono colleghi.

Perché risulti come proprietario anche ufficialmente... serve un passaggio in più , anche se è già proprietario .

Grazie per l'informazione ma potresti parlare di questo passaggio? Chi lo può\deve fare? Quali documenti? Ecc...

Grazie anche per il link a Notaiofacile.it

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DIMARAZ

è un anagramma ...con non solo il cognome.

Strano modo di dirlo ma in linea di massima ho capito.

E con queste 2 ti sei giocata 2/3 della mia considerazione...

Se mi scusassi sembrerebbe che io creda veramente che ti sei arrabbiato, quindi non lo faccio. E continui a schivare la domanda se tu sia un avvocato, un dottore in legge o un semplice appassionato. Non sei obbligato a rispondere però.

Sull'argomento "usucapione" credo di avere le idee abbastanza chiare ormai.
Tanto per cominciare si prospetta come "piano B" da prendere in considerazione solo se non si riuscisse a dimostrare il diritto a ereditare da parte del mio amico.
Secondo, anche se voi giustamente, non potete affermare in modo definitivo che le cose stiano cosi, tutto farebbe pensare che, nel caso si dovesse prendere in considerazione la strada dell'usucapione, i pronostici sarebbero favorevoli.
Questo è ciò che credo di aver capito dopo tutti questi discorsi, soprattutto dopo l'intervento di @griz indicato come #30 e successivo al tuo.
Ma come lui suggerisce e in realtà lo fai anche tu, nel caso si debba ricorrere a esso (usucapione), occorrerà rivolgersi necessariamente a un legale,
cosa che invece non dovrebbe essere necessaria se si riuscisse a dimostrare il diritto a ereditare del mio amico.

In conclusione, se queste affermazioni vi sembrano corrette, possiamo archiviare il tema "usucapione", almeno per il momento.


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GRIZ

Grazie griz per il tuo intervento. Mi ha aiutata a chiarire ancora meglio la situazione sul tema "usucapione". La risposta a Dimaraz fa riferimento ai tuoi commenti in merito e quindi ora non mi ripeterò su questo.
L'informazione sulla retroattività di 5 anni delle imposte comunali è importante.

Però mi accorgo che nessuno di voi ha affrontato una delle mie precedenti domande, ovvero se, nel momento in cui, il mio amico riuscisse a "sanare" le mancanze passate relative ai "processi di successione", a quel punto, risulterebbe tecnicamente proprietario dalla data di morte di suo padre o solo dal presente in poi?
Suppongo la prima ma non è detto. Soprattutto penso che potrebbe essere differente se invece ricorresse all'usucapione, perché in tal caso non credo che ci sarebbe retroattività. Vi pare corretto come ragionamento?


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ELISABETTA48

Ciao Elisabetta! Mi fa molto piacere che una donna si sia unita alla discussione. Ma che fine ha fatto la cugina di Virginia Raffaele a proposito?

Il tuo discorso è molto interessante, però aggiunge complessità alla faccenda. Puoi spiegarmi bene cosa intendi per "i rogiti notarili dei passaggi di proprietà". Intendi dire le carte che si fanno dal notaio quando si registra un passaggio di proprietà? Quelle che teoricamente dovremmo avere in copia anche noi? Oppure qualcosa di diverso?
Altra domanda che faccio da tempo e alla quale nessuno ha ancora risposto è: se è vero che una successione viene ufficializzata con un atto del notaio, questo mi porta a credere che un'eventuale integrazione, cosa di cui parla soprattutto @Gianco, si faccia sempre tramite notaio, ma è veramente cosi? Oppure occorre un giudice, come qualcuno sembrava accennare in un recente commento?

Comunque penso anche io che si debba partire da quella (visura catastale storica)

Bene, il tuo consiglio è chiaro. Ma ne tu ne gli altri, ancora una volta, avete fatto accenno ai miei dubbi sul "can che dorme", ovvero il rischio che, andando a richiedere documenti per chiarire la faccenda, si possa involontariamente segnalare all' Agenzia Delle Entrate o altro ente interessato, che esiste una situazione d'irregolarità, con eventuali conseguenze. Questo rischio c'è secondo voi oppure no?

Senti Elisabetta, questo Archivio Notarile, lo potrei consultare anche io? E questa Conservatoria, puoi spiegarmi di cosa si tratta? Sono cose a livello provinciale, regionale o altro ancora?

...c'è una cosa che non mi è chiara, probabilmente mi è sfuggita: ora chi sta pagando le tasse (IRPEF e IMU) per le due parti A e B?

Per quanto riguarda la parte A, il mio amico ha sempre pagato tutte le tasse. Purtroppo non essendosi mai accorto della situazione non ha mai pagato alcuna tassa per quanto riguarda la parte B.

Prima della morte del prozio chi le pagava?

Sicuramente la famiglia del mio amico, ma dal momento che non sappiamo esattamente a chi fosse intestata la parte B, visto che in realtà, il fatto che ne fosse proprietario il prozio non è dimostrato in modo certo, non siamo in grado di dire chi fosse a pagarle esattamente. Quindi non possiamo nemmeno affermare che siano state sempre pagate.
Ma forse tu mi stai suggerendo di cercare carte che indichino pagamenti delle tasse, per vedere se contengano informazioni utili.
Buona idea, ma di che tasse stiamo parlando? L'IMU è troppo recente, non siamo riusciti a trovare nessuna dichiarazione dei redditi del prozio, che altro si pagava negli anni prima del 1987?




C'è anche un'altra cosa che non mi torna. Tu hai detto che:
"Per quanto riguarda la parte B, invece si ritiene sia stata acquistata dal suo nonno assieme ai due fratelli di questo nel 1930". Cioè sarebbero stati tre i proprietari della parte B? Forse in Conservatoria potreste trovare il rogito di questo acquisto.

Come per il resto stiamo parlando sulla base di quello che il mio amico ha sempre sentito dire da suo padre. Lui non ha trovato nessun documento che dimostri tutto questo o anche solo una parte. La speranza è proprio che in qualche ufficio ci sia traccia di questi passaggi, perché basandosi solo su quanto in suo possesso, la parte B potrebbe appartenere a chiunque.

Mi permetto un suggerimento. Le copie autentiche devono essere rilasciate in bollo tranne i casi di esenzione.

Questo ha a che fare con la nostra situazione oppure è un commento in generale. Non capisco di che "copie autenticate parli".


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DIMARAZ

..evidentemente dimentica i fondamentali.

Che sarebbero?


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GIANCO

La dichiarazione di successione va presentata dal dichiarante o da un suo delegato all'Agenzia delle Entrate.

Grazie Gianco, tutto molto chiaro. Queste sono le risposte migliori. Quindi io fin qui avevo capito male, credevo si dovesse andare da un notaio per questo. La cosa allora cambia molto.


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BASTY

Ciao basti. Anche se non ti sei rivolto a me, ti ringrazio per il tuo intervento.

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Ringrazio ancora e saluto tutti.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Però mi accorgo che nessuno di voi ha affrontato una delle mie precedenti domande, ovvero se, nel momento in cui, il mio amico riuscisse a "sanare" le mancanze passate relative ai "processi di successione", a quel punto, risulterebbe tecnicamente proprietario dalla data di morte di suo padre o solo dal presente in poi?
Se presenti la successione la proprietà sarà a far data dalla morte del padre, se procederete con l'usucapione si dovrà dichiarare una data dalla quale si ha il possesso
 

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