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  1. bertuz

    bertuz Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti!
    Sto scrivendo una bozza di contratto 4+4 per il futuro locatore. Poiché questo è il mio primo contratto vorrei una vostra opinione su alcuni punti specifici:

    questo punto riguarda la cedolare secca, con eventuale diritto di passare all'altro sistema:

    l'appartamento è in un condominio dove riscaldamento, pulizia scale, luce ascensore, etc. sono una spesa condominiale da dividere tra i vari appartamenti ogni tot mesi e di cui ovviamente non so preventivarne esattamente la cifra. Per questo ho optato per una quota mensile e un eventuale saldo dell'eccesso o del difetto non appena abbia una bolletta in mano. Potreste consigliarmi se la stesura sembra sufficiente o dovrei essere più esplicito in questo punto?
    Optando per la cedolare secca, non dovrebbero esserci spese annuali di registro. Ma pensando, come detto sopra, di un possibile cambio, ho scritto questo punto (in pratica da un vecchio contratto ho copiato questo punto aggiungendo "EVENTUALI"). Vi pare ok?
    grazie mille per questo splendido forum e buon inizio settimana! :)
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1. Per le spese condominiali puoi scrivere che mensilmente, unitamente ai canoni di locazione, saranno versati degli acconti calcolati sul consuntivo condominiale dell'esercizio precedente e che per il primo anno si quantificano di comune accordo in Euro XX,XX.

    2. Il punto va bene ma puoi aggiungere anche che saranno interamente a carico dell'inquilino le eventuali imposte di bollo (poiché la legge prescrive che solo le imposte di registro siano a carico per metà tra locatore e conduttore) nonché i bolli relativi a eventuali quietanze richieste dall'inquilino.
     
  3. bertuz

    bertuz Nuovo Iscritto

    ottime dritte, grazie!
    Ho riscritto la parte sulle bollette in modo più dettagliato. Mi sapresti dire se può andare? Ho paura di scrivere qualcosa che in giuridichese dà luogo a malinterpretazioni che possono ritorcermi contro, per quanto gli inquilini siano fidati e pacifici (non si sa mai!)
    in linguaggio da strada: paghi queste bollette anticipandomele. Se, appena arrivano, non bastano i soldi, te li chiedo in più con la prossima mensilità. Se eccedevano, allora pagherai la mensilità ridotta dell'eccedenza il prossimo mese.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'art. 8 della legge n. 392/78 prevede altro. E l'imposta di bollo sugli esemplari del contratto da sottoporre a registrazione, costituisce una delle "spese di registrazione" (oltre a non essere "eventuale").
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non intesterai mica le bollette di gas, luce e acqua a te per poi fartele rimborsare ? Lascia che se le intesti l'inquilino, se un domani non ti paga più l'affitto almeno che si paghi i consumi.
    Per il resto la formula mi sembra di difficile gestione.
    Se l'inquilino fa un RID (addebito in banca fisso per l'affitto) gli è impossibile andare ogni mese a variare l'importo.
    Prevedi pertanto un importo comprensivo di canone ed acconto spese mensile, quest'ultimo calcolato sul consuntivo dell'esercizio precedente (ad es. se le spese a carico dell'inquilino per riscaldamento, pulizia scale ecc. dell'esercizio precedente erano di 1.200 Euro/anno, prevedi un acconto di 100 Euro mensili), che verranno conguagliate a parte una volta reso noto il consuntivo dell'esercizio in corso, quindi una volta all'anno.
     
  6. bertuz

    bertuz Nuovo Iscritto

    no no, luce acqua gas ovviamente no! Ma le spese condominiali (che comprendono ad esempio il riscaldamento centralizzato) sì, arrivano a me! Per questo faccio pagare mensilmente qualcosa e poi, quando ci sono i conteggi da parte dell'amministratore, vedo se hanno pagato di più o di meno (appunto con il consultivo condominiale).
    Effettivamente hai ragione, basarsi sul canone mensile è un po' limitante, meglio lasciare libertà su come pagare in quel caso! Tolgo la formula "nel canone" grazie!
     
  7. bertuz

    bertuz Nuovo Iscritto

    ecco qui la versione finale (rimane una proposta di contratto). Ti ringrazio tantissimo per le dritte! Sono al mio primo contratto e mi mancano parecchie competenze

     
  8. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ci sono anche uffici immobiliari che fanno questi contratti, e te lo registrano anche con qualche €. senza dover rischiare di fare degli errori che possono essere controproducente ciao
     
  10. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    io mi rivolgerei ad un avvocato :risata:
    ce n'è uno molto attivo sul forum
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    teofilatto, l'avvocato fa l'avvocato e non si perde per un semplice contratto di locazione:rabbia::daccordo:
     
  12. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    eppure, caro adimecasa, tempo fa ho avuto una discussione con un certo avvocato che diceva che per fare un contratto con cedolare secca era meglio rivolgersi ad un professionista di tale calibro. e comunque un mio cliente si è fatto scrivere il contratto da un avvocato e se l'è cavata con soli 500 euro (ma la registrazione ha dovuto farsela da solo, certe mansioni plebee non sono prese in considerazione)
    ti saluto come ti piace :daccordo:
    :^^:
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si per me può andare bene.
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'avvocato deve fare l'avvocato, e non fare il tecnico anche se è farina del suo sacco, ma non sarà mai un tecnico ciao
     
  15. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    a me lo dici...e con questo chiudiamo la parentesi
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    per fare un contratto di locazione, sia normale che con cedolare secca il ns. ufficio prende circa 150,00 €. e da pagare al 50% fra le parti compreso la registrazione all'ADE. ciao
     
  17. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    attenzione alle spese condominiali nel contratto: indipendentemente da come verranno pagate ( anche nel mio caso ricevo una quota mensile e conguaglio a fine esercizio ) e' molto importante che venga inserita la clausola che " il pagamento viene effettuato direttamente all'amministrazione del condominio " ( meglio se viene fatto veramente direttamente ) perche', in caso contrario, l'agenzia delle entrate conteggia le spese condominiali come canone; quando ho portato il modello in AGE, l'impiegata ha cercato esplicitamente la presenza della frase.
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Assolutamente non può farlo. L'AdE conteggia come canoni solo le spese condominiali versate in maniera forfettaria, ovvero senza conguaglio. Invece gli acconti sottoposti a conguaglio costituiscono semplici rimborsi e non redditi.
    Il fatto che l'inquilino versi le spese condominiali direttamente all'amministratore non è per niente regolare. L'amministratore deve considerare come suo interlocutore solo il proprietario, il quale poi a sua volta chiede al suo inquilino il rimborso delle spese condominiali versate per la sola parte di sua competenza, ovvero le ordinarie e i consumi.
     
  19. vitt1

    vitt1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mapeit, ho sempre apprezzato la qualita' delle tue risposte :ok: per cui non so cosa dire. :domanda: Sono all'estero e non ho con me le evidenze normative che mi hanno spinto a scrivere quello che ho scritto: quando rientro riguardo e magari ti scrivo. Per certo l'impiegata AdE, per trascrivere il valore del contratto ha controllato come erano espresse e liquidate le spese condominiali.
     
  20. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto c'è da dire che un'impiegata non fa testo e poi bisognerebbe vedere come era stato scritto il contratto (a volte i termini possono essere confusi).
    In pratica l'AdE considera imponibile (cioè reddito da locazione) tutto ciò che non è quantificabile come rimborso di spese sostenute. E' chiaro che se io "maschero" da rimborso spese condominiali una quota di canone, l'AdE provvede (correttamente) a sottoporlo a tassazione.
    Ma se io indico sul contratto importi separati per canone di locazione e acconti sulle spese condominiali e dico che tali acconti in conto spese:
    1) sono variabili, ovvero calcolati sul preventivo o sul consuntivo dell'anno precedente redatto dall'amministratore;
    2) saranno sottoposti a conguaglio una volta ottenuto il consuntivo dall'amministratore e calcolata la quota di competenza dell'inquilino;
    3) solo per il primo anno vengono quantificati di comune accordo il Euro TOT
    L'AdE non può assimilarli a redditi e quindi sottoporli a tassazione.
    E' evidente che bisogna conservare al documentazione e poter dimostrare in ogni momento che tali importi sono usciti ed entrati, ovvero è stato rimborsato dall'inquilino solo ciò che è stato effettivamente pagato dal locatore all'amministrazione per la parte di competenza del conduttore.
    Se l'impiegata addetta alla registrazione di un contratto solleva questa eccezione ingiustificata non è detto che si debba accettare passivamente tale opinione, ma ci si può rivolgere ad un funzionario magari più esperto.
    In aggiunta puoi verificare quanto sopra anche dalle istruzioni per la compilazione del mod. Unico e/ o 730 in riferimento ai quadri del reddito da fabbricati:
    " Indicare in questa colonna l'importo al netto della locazione calcolando l'eventuale rivalutazione automatica sulla base dell'indice Istat e l'eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L'ammontare indicato non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone..."
    Se al contrario nel contratto c'è scritto malamente "Il canone di locazione è stabilito in Euro 500 mensili comprensivi di Euro 450 per l'affitto e Euro 50 per le spese condominiali" è chiaro che ti sottopongono tutto a tassazione.
     
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