Dubbi su aspetti della locazione di una cantina

[Gagarin]

Ringrazio anticipatamente chi volesse sciogliere i miei seguenti dubbi riguardo un contratto di locazione (da registrare regolarmente) per una cantina a soggetto terzo (cioè non già conduttore di appartamento nello stesso stabile):
1 - la durata del contratto è prefissata (4+4, 3+2, altro) o può essere definita a piacere?
2 - si può optare per la cedolare secca?
3 - vi sono limitazioni nelle clausole contrattuali (per esempio, riguardo alle spese) o sono lasciate alla libera contrattazione?

 

[uva]

un contratto di locazione (da registrare regolarmente) per una cantina a soggetto terzo

Esprimo la mia opinione, partendo dal presupposto che la cantina sia accatastata come C/2, e che tu intenda locarla ad un soggetto privato (non un operatore commerciale con partita IVA) che intende farne un uso privato (non commerciale).

In questo caso la locazione può essere considerata analoga a quella dei box auto (cat. C/6):
1) Durata del contratto scelta liberamente dalle parti
2) Non è possibile optare per la cedolare secca, perché non è un contratto ad uso abitativo
3) Le parti possono stabilire liberamente la suddivisione delle spese.

Se invece si tratta di un contratto commerciale (un conduttore con partita IVA che affitta la cantina per deposito merci), si stipula un contratto di locazione soggetto alla l. 392/1978.
Quindi la durata è 6 anni + 6.
Anche in questo caso no cedolare secca.

Inoltre occorre rispettare il regolamento del Condominio: in genere è vietato depositare nelle cantine e nei box materiali pericolosi.

 

[Clematide]

Esprimo la mia opinione personale, partendo, invece, dal presupposto che la cantina sia accatastata insieme all’abitazione principale locata a soggetto terzo, in cui contrattualmente le parti abbiano espressamente escluso il vano pertinenziale cantina dalla locazione: le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

1. E’ libera. Qualsiasi locazione immobiliare è registrabile con RLI, a prescindere dall’oggetto, solo che se l’oggetto non è identificato catastalmente, come accade nelle cantine non locate di pertinenza all’abitazione il telematico denuncia i suoi limiti, pertanto è necessario registrare l’atto presso l’ufficio.

2. No, è un S1.

3. La locazione di una cantina rimane assoggettata alle regole codicistiche, alcune delle quali (ad es. articolo 1576) sono derogabili dalle parti, pertanto è possibile pattuire che tutte le riparazioni necessarie per mantenere la cantina locata restino a carico del solo inquilino. Rimane comunque sempre il limite della responsabilità da 1579 (vizi del bene locato taciuti in mala fede oppure tali da rendere impossibile il godimento della cosa).

 

[Gagarin]

intenda locarla ad un soggetto privato

Vi ringrazio delle risposte. Sì, è un soggetto privato, niente 6+6. La mia idea è di farlo di un anno rinnovabile.

Qualsiasi locazione immobiliare è registrabile con RLI, a prescindere dall’oggetto, solo che se l’oggetto non è identificato catastalmente, come accade nelle cantine non locate di pertinenza all’abitazione il telematico denuncia i suoi limiti, pertanto è necessario registrare l’atto presso l’ufficio.

Nessuna pertinenza e la cantina è perfettamente identificata catastalmente (l'ho acquistata qualche anno fa con atto notarile apposito): in questo caso pensi che sia possibile evitare di andare all'ufficio e registrare il contratto con RLI telematico dal sito dell'Agenzia delle Entrate e, se sì, ci sono "accortezze" particolari nella compilazione delle singole sezioni?

 

[Clematide]

Vi ringrazio delle risposte. Sì, è un soggetto privato, niente 6+6. La mia idea è di farlo di un anno rinnovabile.


Nessuna pertinenza e la cantina è perfettamente identificata catastalmente (l'ho acquistata qualche anno fa con atto notarile apposito): in questo caso pensi che sia possibile evitare di andare all'ufficio e registrare il contratto con RLI telematico dal sito dell'Agenzia delle Entrate e, se sì, ci sono "accortezze" particolari nella compilazione delle singole sezioni?

Se la cantina è accatastata (foglio, mappale ecc.) puoi utilizzare tranquillamente il canale telematico compilando i primi tre quadri, solo che, essendo un S1, dovrai allegare il contratto.

 

[Gagarin]

essendo un S1, dovrai allegare il contratto.

Grazie della notizia: il solo fatto di non dover mettere piede nell'ufficio, compilare moduli e, soprattutto, interfacciarmi con un impiegato molto indisponente mi ha risollevato il weekend. Per allegare il contratto non c'è alcun problema.

 

[moralista]

se porta un subalterno non è cantina ma locale pluriuso ma un c/2, e dovrà seguire l'iter del commerciale

 

[uva]

un c/2, e dovrà seguire l'iter del commerciale

No, non si tratta di una locazione commerciale.
Il conduttore è un soggetto privato, che prende in locazione la cantina per uso appunto privato (leggi il post n. #4).

 

[moralista]

come fai ad acquistare un immobile se non posseide un subalterno