Dubbi su cedolare, registrazione e mod. Siria

Vi chiedo alcuni consigli. Sono comproprietario di un appartamento insieme a mia sorella e sto stipulando un contratto di locazione per uso abitativo dell'immobile. Premesso che il comproprietario è consenziente sia alla locazione sia al regime della cedolare secca, ho dei dubbi su come procedere:
1) nel contratto di affitto posso far figurare per comodità un solo locatore visto che l'altro comproprietario è consenziente (esiste in merito una scrittura privata) oppure devono figurare entrambi?
2) nel caso possa indicare un solo locatore è sufficiente una sola raccomandata al conduttore oppure ne serve una per ogni comproprietario (come dicevo entrambi intendiamo optare per il regime di cedolare secca)?
3) la registrazione online del contratto tramite il modello SIRIA può essere fatta solo da uno dei comproprietari? Nel modello è infatti indicata la possibilità di specificare più locatori (max 3) ma non è chiaro cosa succede se a locare è solo una persona fisica a fronte di una comproprietà al 50% dell'immobile.
Grazie in anticipo per l'aiuto.

Roberto

 

Consiglio di inserire entrambi i locatori nel contratto e di registrarlo con Siria a nome di entrambi i locatori (nei moduli Siria sono previsti fino a 3 comproprietari). Questo perché il fisco possa determinare con esattezza le quote di reddito spettanti a ciascun locatore. Infatti potrebbero non essere comproprietari al 50% ma magari al 25% e al 75% ecc., quindi il reddito su cui pagare le imposte va suddiviso in ugual maniera sia che si opti per la cedolare secca che per la tassazione ordinaria.
Per la raccomandata ne basta una firmata da entrambi i comproprietari, ma se inserisci nel contratto una clausola specifica che manifesta la vostra rinuncia agli aumenti e l'opzione per la cedolare secca (salvo revoca nei periodi di imposta successivi), la raccomandata non serve.

 

Ti ringrazio del chiarimento; in effetti inserire entrambi i locatori sembra la cosa formalmente più corretta anche se più complessa. Nel caso specifico, poi, il locatore è effettivamente soltanto uno perché il 2° comproprietario, oltre prestare l'assenso, non ha interesse a locare o a percepire alcunché.
Non sapevo si potesse ovviare all'invio della raccomandata inserendo una clausola nel contratto di rinuncia agli aumenti.

 

Circolare n. 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate, punto 8.3 paragrafo 4°:
Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.
Questo è il riferimento normativo.

 

Attenzione!! la raccomandata esclusivamente postale A/R DEVE essere mandata al conduttore come da Legge e da Circ 26 perchè è condizione essenziale per permetterre l'applicazione della cedolare secca. Ogni clausola scritta sul contratto è accessoria ma non valida per accedere al suddetto regime!!

Confedilizia TN

 

!!!!!!!!!
Thanks!

 

Assolutamente falso.

«Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione.»(Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 01/06/2011, punto 8.3)

È inoltre possibile indicare nel contratto un solo locatore, ma nella registrazione è obbligatorio indicare tutti i proprietari, i quali dovranno pagare l'imposta cedolare secondo le rispettive quote di proprietà (acconti e saldo in dichiarazione dei redditi).

Aggiunto dopo 1 ....

Inoltre è la sola circolare 26/E a richiedere la forma della raccomandata A/R. La legge prevede solo la comunicazione a mezzo raccomandata.

 

Non a caso la circolare dice questo: È esclusa la validità ai
fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta
sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a
ciascuno di essi.

Non è assolutamente falso quello dico. Già la sola spiegazione del Direttore che dice: Si ritiene mi lascia molto perplesso e visto le numerose opinini dei giuristi quali rappresento che indicano come troppo lasciata al caso quella parte di circolare ritengo che sia sempre meglio premunirsi e spedire cmq la raccomandata (non sono i 3 Euro che ci mandano in rovina per fortuna) Prima della registrazione

Ti riporto un link dove l'Agenzia delle Entrate specifica le modalità per accedere al regime: Agenzia delle Entrate - Cedolare secca contratto di locazione - Comunicazione al conduttore (affittuario)

Ad ogni modo, oltre al casino che stanno facendo in Agenzia delle Entrate, posso dire che è sempre meglio non inserire nel contratto di locazione una clausola che specifichi la rinuncia degli aggiornamenti del canone di locazione in quanto se in un prossimo futuro il locatore avrà bisogno di uscire dal regime di cedolare (aumento di aliquota, inflazione alle stelle ecc ecc) non potrà più aver diritto a percepire tali aggiornamenti.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro (ripeto e ribadisco che sono anche delle mie tesi queste oltre ai dati riportati)

Consiglio ancora di mandare SEMPRE la raccomandata e di non inserire clausole rigurdanti la scelta del regime fiscale nel contratto di locazione e lasciare sempre la clausola dell'aggiornamento perchè potrà sempre servire

 

In questo caso è sufficiente mantenere la clausola di aggiornamento all'Istat all'interno del contratto. Nel momento in cui si abbandonasse il regime di cedolare, si avrebbe diritto al recupero dell'inflazione (ma sempre a partire dall'anno successivo a quello di rinuncia).

Quanto alla raccomandata, e confusione a parte, trovami un ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove ti chiedono la ricevuta della raccomandata se c'è la clausola nel contratto e poi ne riparliamo.

Inoltre, tu stesso confermi che è solo la circolare dell'Agenzia delle Entrate a richiedere che la raccomandata sia A/R. La legge, infatti, non lo richiede.

 

Tovrm ti assicuro che qui a Rovereto (TN) ti chiedono anche la raccomandata o quantomeno se è stata spedita preventivamente anche si qualcuno mette la clausola della cedolare in contratto

La circolare emessa dal direttore dell'Agenzia delle Entrate dovrebbe avere cmq una validità giuridica.

 

Grazie a tutti dei chiarimenti. Mi sembra di capire che visto che l'invio di una raccomandata non è la fine del mondo, cautelativamente meglio inviarla. Un cosa invece ancora non è chiara:

Nel modello SIRIA è possibile indicare fino a 3 LOCATORI ma non fino a 3 PROPRIETARI. Rimane pertanto il dubbio su come procedere nel caso il contratto sia sottoscritto da un solo locatore che è soltanto comproprietario dell'immobile.

 

Come avrai notato nel modello Siria, nel quadro relativo all'immobile e alle sue pertinenze, sono indicate le percentuali di possesso dei 3 locatori (indicati come L1, L2 e L3).
Questo perché il fisco vuole sapere chi è tenuto a pagare le tasse sul ricavato dell'affitto e in che misura.
Mentre nel contratto non è necessario indicare tutti i proprietari perché uno di essi può avere la delega degli altri, in fase di registrazione è richiesto per quanto detto sopra. Il termine Locatore usato nel modulo Siria si deve intendere come "proprietario".
Per quanto riguarda la annosa questione della raccomandata io credo che l'ufficio Agenzia delle Entrate di Rovereto non possa chiedere ciò che il Direttore Generale dell'Agenzia delle Entrate ha asserito che non sia necessario, anche se ha scritto solo "si ritiene" e non "si dispone". Pertanto, pur ammirando i consigli prudenziali della Confedilizia di Trento, si tratta pur sempre di un "consiglio" e non di una verità.
Certamente quanto asserito in una circolare interpretativa dell'Agenzia delle Entrate può essere opposto un domani alla Agenzia delle Entrate stessa a fronte di una contestazione, con assoluta certezza di successo. A meno che il Direttore Bifera non venga rimosso dal suo incarico e sconfessato !!!

 

OK, ho visto le percentuali di possesso. Locatore e proprietario sembrano coincidere.
Ho modificato il contratto indicando entrambi i locatori visto che comunque, in fase di registrazione del contratto, vanno indicati entrambi.
Spendo qualche parola in più per chiarire meglio; nella realtà il locatore e il percettore dell'affitto sono soltanto io, ma mi sembra di aver capito che è impossibile percepire e pagare per il 100% essendo proprietario al 50%. Devo per forza indicare il secondo comproprietario, fargli pagare la CS in sede di dichiarazione dei redditi, e restituirgli quanto versato. Giusto?

 

No, riporto dalle istruzioni di "Unico PF 2011":
In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso. Se l’immobile è posseduto in comproprietà ma è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es.: immobile posseduto da tre comproprietari locato ad uno di essi dagli altri due) va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente e nella colonna 6 “Casi particolari”
deve essere indicato il codice “5”.
Pertanto, la quota di possesso verrà indicata 50% e 50% da ciascun proprietario. Il canone verrà indicato per intero dal proprietario che lo percepisce, indicando "5" nella colonna "casi particolari". L'altro proprietario che non percepisce nulla, indicherà "0" come canone e indicherà ugualmente "5" nella colonna "casi particolari".
Così dovrebbe essere, ma ti consiglio di chiedere lumi all'Agenzia delle Entrate perché di queste cose non si è mai sicuri al 100%.

 

Hihihihi, è proprio per questi motivi che bisogna essere prudenti .. meglio spendere 3 euro oggi per risparmiarne molti di più un domani in inutili contenziosi he he..

 

Beh, ti dirò che il mio odio per le raccomandate non dipende tanto dai 3 euro, ma dalla CODA che ultimamente devi fare all'ufficio postale per inviarle... quasi sempre almeno mezz'oretta la perdi, più il tempo per andarci, parcheggiare ecc.
Una buona alternativa è inviare una Raccomandata online tramite il sito di Poste.it, ma chissà se al Dott. Bifera sta bene anche quella ?

 

Mi sento smarrito.... grazie comunque dell'ulteriore informazione. Penso che inserirò comunque due locatori e poi rimborserò mio sorella

 

La uso regolarmente, non in questo caso perché non avrei potuto apporre la firma autografa, ammesso che tutto ciò abbia un senso.
Piuttosto, ora ho un dubbio sulla registrazione del contratto tramite il programma SIRIA online. Il contratto in questione è una "Locazione abitativa per studenti universitari" durata 6 mesi con rinnovo automatico per ulteriori 6 mesi. L'importo pattuito nel contratto si riferisce ai primi 6 mesi (importo mensile x 6). Nella sezione CONTRATTO di SIRIA, devo indicare l'importo annuo e la durata anch'essa annuale anche se, potenzialmente, il contratto potrebbe interrompersi dopo i primi 6 mesi?

 

Allora, cosa inserisco in SIRIA? 6 mesi (la durata del contratto escluso il rinnovo automatico) oppure direttamente un anno (quanto presumibilmente durerà la locazione)?
Grazie di nuovo per l'aiuto
Roberto

 

Fermo restando che sul contratto di locazione posso scrivere anche topo Gigio,

il contratto di 6 mesi (ovvero transitorio e deve essere motivato) non ha rinnovi automatici... Dura 6 mesi e poi bisogna rifarlo e registrarlo nuovamente. Ti conviene farlo di 12 mesi. Si è sempre in tempo a recederlo e con il fatto che utilizzi la cedolare non sprecherai denaro in imposta di registro ne tanto meno imposta di recesso anticipato del contratto