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  1. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    salve a tutti e un grazie a chi mi rispondera'. ho un attivita' commerciale con il classico contratto da 6+6 anni e sono al dodicesimo anno. mi sono un po' documentato e sembrerebbe che non avendo avuto la richiesta di disdetta del contratto entro i dodici mesi dalla scadenza ho diritto ad altri 6 anni. qualcuno puo' confermarmelo?
    grazie a tutti
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Hai ragione :
    Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
    SUNIA Salerno, legge 392/78
    :daccordo:
     
  3. Marisa Landini

    Marisa Landini Nuovo Iscritto

    E' vero.Il contratto ti si è rinnovato di altri 6 anni perchè non ti è stata inviata disdetta 12 mesi prima della scadenza de 12° anno. Però tieni anche conto che alla fine fine degli ulteriori 6 anni ci sarà la "finita locazione". Vale a dire che il proprietario ti potrà inviare 12 mesi prima la disdetta per " finita locazione".A quel punto o vorrà l'immobile libero da persone e da cose o ti chiederà un nuovo canone che tu difficilmente potrai trattare. Il mio consiglio è di metterti d'accordo per stipulare un nuovo contratto che avrà così la durata di anni 6 + 6, cioè 12 anni.Casomai parlane fra 2/3 anni con il tuo proprietario e gli accordi fra le parti sono sempre più vantaggiosi che andare un domani per vie legali e corrispondere all'inquilino le 18 mensilità per la perdita dell'avviamento commerciale (dare indietro all'inquilino 18 mesi di canone di affitto!!!). Sono stata chiara?
     
  4. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    grazie maidealista, avevo capito bene, e allora ti pongo un'altro quesito ,poi magari ti invito a cena, io ora ho diritto ad altri sei anni di locazione ma alla scadenza del contratto,finiti i sei anni, quali sono i miei diritti in caso non mi rinnovano il contratto? gli stessi dei primi sei anni? ovvero ,18 mensilita' ed eventuale raddoppio in caso di un nuovo conduttore che esercita la stessa mia attivita'?
    grazie
     
  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Sì, gli artt. della L. 392/78 che ti interessano :

    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento).In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.

    Art. 35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

    Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

    Art.39. (Diritto di riscatto) Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

    Art.40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

    SUNIA Salerno, legge 392/78
    :daccordo:
     
  6. chichibio62

    chichibio62 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    sempre preciso e chiaro come ho potuto constatare in molti post.
    grazie ancora.:ok:
     
  7. Altomare Alessandro

    Altomare Alessandro Nuovo Iscritto

    Scusate se mi inserisco. Sono Alessandro (villaspada).
    Ma se prima della terza scadenza la proprietaria non invia nulla, ugualmente si prefigura la finita locazione e quindi lasciare l'immobile e richiedere le indennità?
    Grazie
     

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