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  1. arula

    arula Membro Attivo

    In un condominio dove mio marito possiede un appartamento, è stato deciso di eseguire dei lavori di rifacimento dei balconi aggettanti e, dalla maggioranza dell'assemblea, è stata scelta una ditta per eseguirli.
    Premetto che la palazzina è in cortina, di 4 piani e non possiede fregi di rilevanza architettonica (allego alcune foto esplicative).
    Il lavoro comporta una parte di lavori definiti "condominiali" (frontalini) e una parte di lavori definiti "privati" (pavimentazione, pittura delle ringhiere ecc).

    La prima domanda è:
    Il frontalino dei balconi é veramente da considerarsi "condominiale", oppure, essendo il balcone aggettante e senza valore architettonico, è da considerarsi "privato"?

    Nel caso in cui il frontalino venga considerato privato, il 1° piano rialzato deve comunque partecipare alla spesa del ponteggio pur non avendone bisogno?
    Nel caso in cui si consideri il frontalino come parte condominiale, l'attico con terrazzo perimetrale e un appartamento al piano terra con giardino, hanno diritto a NON partecipare alla spesa del ponteggio non avendo balconi?

    Mi pongo inoltre queste domande:

    • Può il condominio obbligarci a far eseguire i lavori "privati", che riguardano quindi la parte di proprietà, dalla stessa ditta che esegue i lavori nelle porzioni eventualmente considerate "condominiali"?
    • Può il condominio obbligarci a cambiare tipo di pavimentazione nel nostro balcone?
    • Può il condominio obbligarci a spostare i piantoni della ringhiera sulla parte esterna (uno dei 7 appartamenti lo ha già fatto più di una ventina di anni fa)?
    • Può il proprietario dell'attico, pur avendo lo stesso tipo di ringhiera dei piani sottostanti, esimersi da questo spostamento dei piantoni, pur pretendendo che lo eseguano gli altri condomini?

    Resta inteso il fatto che, nel caso in cui il rifacimento del mio balcone non fosse eseguito a regola d'arte, mi assumerei l'onere di riparare il danno che eventualmente si manifest in futuro.
    Altro particolare forse importante che stavo dimenticando è che nella palazzina a fianco (identica), dove attualmente abito, ogni condomino si è sistemato il proprio balcone in totale autonomia di modi e di tempi.
    Ringrazio chiunque sappia darmi qualche risposta.
     

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  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    tutti devono partecipare alle spese condominiali anche chi non ha i balconi.
    mi spiego, a casa mia abbiamo rifatto la facciata e i balconi ed hanno pagato per quote condominiali di proprieta' anche i negozi sottostanti, una banca e un grande cento di bellezza che sicuramente non hanno i balconi.
    hanno pagato tutti il ponteggio. prima si e' fatto la parte interna del palazzo quella che da' sul cortile dove io ad esempio non ho l'affaccio e quindi nemmeno i balconi e ho pagato anche io.
    poi si e' fatta la parte esterna, quella sulla strada dove tutti hanno l'affaccio e abbiamo pagato tutti diviso per quote condominiali.
    per quanto riguarda il pavimento del balcone ogni proprietario puo' farlo come vuole anche se per decoro si tende a farli tutti uguali.
    i balconi fanno pare della parte comune..................della facciata e
    quindi devono essere tuttti uguali.
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ah, i frontalini sono lavori condominiali.................perche' fanno parte della facciata condominiale. :D
    per quanto riguarda i piantoni delle ringhiere anche come altezza, devono essere a norma di legge e se non lo sono e viene deliberato di metterli a norma bisogna farlo.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
    soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. --- Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576


    Le spese per i balconi aggettanti saranno a carico dei proprietari dei balconi (chi non ha il balcone non paga nulla), e visto che non ci sono elementi decorativi sul frontalini ne in altre parti nessuna spesa sarà condominiale.
     
  5. arula

    arula Membro Attivo

    quindi l'attico non paga nulla .... e il piano rialzato che non ha bisogno di ponteggio lo deve comunque pagare?
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Le spese per i ponteggi dovrebbero essere ripartite secondo il criterio dell'altezza piano (in proporzione), inoltre è giusto che il lavoro sia affidato ad una ditta sola (così risparmiate almeno nei ponteggi e forse nel totale spese), ma secondo il mio parere sarà bene fare una distinzione nel fatturato, ovvero ogni condomino proprietario di balcone aggettante deve pagare per intero l'importo per la sua proprietà, per cui come detto sarà bene chiedere diverse divisioni di queste spese già alla ditta appaltatrice, ovvero non fare solamente il totale.
     
  7. arula

    arula Membro Attivo

    è stato deciso che l'85% del ponteggio e per le parti private di ciascun condomino, mentre il 15 % riguarda la parte condominiale.
    L'attico, che non ha balconi ma terrazzo perimetrale, è esonerato dal pagamento del 15% della sua quota condominiale per il ponteggio?
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se all'attico non serve il ponteggio perchè dovrebbe pagarlo?
    Un altro conto sarebbe se il ponteggio serve per le parti comuni (p.es. facciata condominiale), allora si che il proprietario dell'attico doveva pagare, ma in questo caso (balconi aggettanti) a lui proprio non serve a nulla.
    Se avete deciso che il 15% della spesa è per parti condominiali (non so con che criterio) allora il proprietario pagherà la sua quota parte per i soli 15% delle spesa totale
     
  9. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    D'accordo con condobip...
    Provo a semplificatri la cosa: I balconi sono privati, ergo i lavori sui balconi non sono condominiali.
    Se un condomino decide che non vuole fare il balcone, non lo fa e non paga impalcature o simili per rifare i balconi altrui...

    Tutte le spese per i lavori, in pratica, vanno sostenute dai proprietari dei balconi oggetto dell'intervento e divise in base a un accordo tra privati che nulla ha a che fare con il condominio.
     
  10. arula

    arula Membro Attivo

    Ipotizzando che io, proprietario del piano rialzato, abbia una ditta che mi fa i lavori facendomi spendere molto meno della ditta scelta dall'assemblea, posso farmi il mio balcone in autonomia senza partecipare alle spese condominiali del ponteggio?
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ora che la delibera è approvata, non credo, secondo me potevi obiettare al momento della decisione.
    Ovvero dovresti impugnare e far valere le tue ragioni, sempre che eri contraria alla delibera.
     
  12. arula

    arula Membro Attivo

    nel verbale dell'assemblea è specificato che io sono contraria alla scelta.
     
  13. arula

    arula Membro Attivo

    nel verbale dell'assemblea è specificato che non sono d'accordo a come sono ripartite le spese.
    E poi, se il balcone è mio non posso decidere di farlo riparare da chi mi pare?
     
  14. arula

    arula Membro Attivo

    è stato deciso dall'amministratore con l'approvazione della maggioranza, ma nella ripartizione l'attico e il piano terra con giardino non pagano il ponteggio perchè non hanno balconi.
    ma mi domando:
    se i balconi sono esclusivamente privati e quindi chi non li ha non paga il ponteggio, il piano rialzato che non avrebbe bisogno altro che di un trabattello deve comunque pagare il ponteggio?
    oltretutto accollandosi parte dei millesimi dei due appartamenti che non lo pagano?
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se tu eri contraria alla delibera allora puoi obiettare la spesa per le parti private, ma non quella per le parti comuni (1l 15 %) che ripeto non so con che criterio l'avete deciso, perchè le parti comuni sono solamente quelle risultanti dall'art 1117 cc. (i balconi aggettati, No di sicuro eccetto gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (vedi sentenza Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576)
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Come ti avevo accennato se i lavori vengono effettuati da una sola ditta, per il ponteggio pagherà in proporzione al piano, p.es. 1 volta piano rialzato 2x per il 1° piano., 3x per il 2° piano ecc ecc.
     
  17. arula

    arula Membro Attivo

    ma se il frontalino è considerato condominiale, parte della facciata e quindi di tutti i condomini, e per questo io devo partecipare alla spesa del ponteggio, come mai l'attico non lo paga?
    non è parte condominiale anche per lui? la facciata non è di tutti, attico e piano terra con giardino compresi?
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il frontalino nel vostro caso non è parte comune (perchè non presenta elementi decorativi), ma se così fosse anche il proprietario dell'attico dovrebbe pagare la quota parte per questa spesa.
     
  19. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Oh, ragazzi, se non ci mettiamo d'accordo non ne usciamo. O sono privati, o sono condominali!

    Se considerate (come effettivamente sembrano essere) i frontalini privati, ognuno paga il suo e la storia si chiude. Per inciso, se i frontalini sono privati, l'averli deliberati "condominiali" senza unanimità rende a mio avviso la delibera NULLA, in quanto incide dui diritti reali del singolo.

    Se invece volete considerarli condominiali, almeno in merito alla ripartizione delle spese, partecipano tutti (bada bene, solo per i frontalini e per i ponteggi necessari) in misura da decidere in assemblea.

    Avendo giaà espresso la mia opinione in favore della prima ipotesi, mi sembra di aver detto tutto:D:D
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti sono d'accordo, e Arula, dovrebbe comprendere la differenza, visto che lo sto spiegando da un bel po :daccordo:
     

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