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lillone67

Nuovo Iscritto
#1
Ho un quesito da porvi :
Un appartamento accatastato A/2 (quindi Abitazioni di tipo civile),
non rientrando nei parametri richiesti dall' accordo territoriale del comune (presenta 3 caratteristiche richieste su 4),

puo' essere affittato come Abitazioni di tipo economico (quindi A/3) dove avrebbe il numero sufficiente di caratteristiche richieste ?
Grazie
 

uva

Membro Senior
#2
Secondo me no.
Se la categoria catastale dell'appartamento è A/2 (i dati catastali si indicano sia sul contratto di locazione sia sul mod. RLI da presentare all'Agenzia delle Entrate per la registrazione) non è corretto "declassarlo" solo per farlo rientrare nei parametri dell'Accordo Territoriale.

L'inquilino potrebbe contestare quel declassamento. E se il contratto necessita della vidimazione da parte di una delle Associazioni di categoria (obbligatoria se l'Accordo Territoriale si basa sul D.M. 16/01/2017) probabilmente la vidimazione verrebbe rifiutata.
 

uva

Membro Senior
#4
Devo dedurre che alcuni accordi territoriali limitano la possibilità di stipula solo a certe categorie catastali?
No.
Dal primo post si deduce che l'Accordo Territoriale a cui fa riferimento @lillone67 prevede contratti concordati per appartamenti cat. A/2, richiedendo 4 parametri.

L'appartamento di @lillone67 ha solo 3 di quei parametri, quindi non può stipulare il contratto concordato.

Se il suo appartamento fosse cat. A/3 sarebbe conforme ai parametri richiesti dall'Accordo Territoriale. Ma in realtà non lo è.
 

basty

Membro Storico
#5
Beh: lo capisco in un solo modo. Quello del parametro economico da applicare.

Non ha senso che per un A2 esiga 4 parametri e per un A3 ne siano sufficienti 3.
Se si applica in modo logico la limitazione, un accordo sindacale non dovrebbe interferire con la classificazione catastale, se non per la adozione delle tariffe più appropriate a seconda della qualità dell'immobile.

Se così fosse, (ma la logica non sempre si accompagna alla burocrazia) , potendo avere i tre parametri, potrebbe adottare i parametri economici propri della A3, verosimilmente inferiori: e tutto rientrerebbe nelle finalità del testo contrattuale.

Confesso di non aver mai praticato i contratti concordati: ma anche quelli dovrebbero seguire una logica, che nulla dovrebbe avere con il trattamento fiscale catastale.
 

uva

Membro Senior
#6
parametro economico da applicare
Come "parametri" si intendono le caratteristiche tecniche dell'unità immobiliare.

L'Accordo Territoriale di Torino prevede alcuni elementi (o caratteristiche, li si chiami come si vuole) che sono: allacciamento alla rete gas, impianto di riscaldamento, bagno interno all'appartamento, porta blindata, doppi vetri, cantina pertinenziale, ascensore per unità immobiliari dal secondo piano in su, ecc.

In base al numero di elementi presenti nell'appartamento si applicano le tariffe €/mq. per calcolare il canone mensile.

A quanto pare l'appartamento di @lillone67 dovrebbe avere almeno 4 caratteristiche per poter stipulare un contratto concordato. Invece ne ha solo 3.

Secondo me ha senso che un appartamento cat A/2 debba avere almeno 4 caratteristiche, mentre per un A/3 (che è meno pregiato) ne bastano 3.
Ad esempio: per l'A/2 è richiesto che ci sia anche la porta blindata (oppure i doppi vetri); per l'A/3 quell'elemento non è richiesto essendo una unità immobiliare di tipo più modesto.
 

basty

Membro Storico
#7
Per curiosità e per imparare ho consultato ora l'accordo territoriale di Torino, l'allegato 2 (valori min e max) e l'all. 4 (modello di contratto).
Da nessuna parte ho trovato riferimenti alla categoria catastale, ma solo la fascia di oscillazione in €/mq: il che confermerebbe il mio criterio di lettura.
Conta il numero di dotazioni presenti.
http://www.comune.torino.it/affitti/pdf/all_2_tabella_valori_min_max.pdf

Dove verrebbe fatto il riferimento alle categorie catastali?
 

lillone67

Nuovo Iscritto
#8
Nell 'accordo territoriale del mio comune non sono riportati i parametri A/2 o A/3 ecc.
ma le dizioni : fabbricato tipo popolare, fabbricato tipo economico, fabbricato tipo civile.
Ma che significano ???
nella compilazione del RLI ,non devo indicare i dati A/2 ,A/3 ecc. ?
Passa all' Agenzia dell' Entrate questa incongruenza ?
 

basty

Membro Storico
#10
E' piuttosto curioso che l'accordo territoriale faccia riferimento alle categorie. Provo a spiegarmi in modo diverso.

Sarebbe logico che un immobile con sole tre caratteristiche dell'elenco non venisse classificato dal catasto A2, ma A3: forse oggi sarebbe così per un nuovo accatastamento.

Mentre è illogico precludere l'uso del contratto concordato, ad un vecchio A2 che dispone di soli tre attributi: più logico far corrispondere tariffe a mq minori, allineate ad un A3.

Mi ricorda qualcosa: ho una vecchia casa nel Monferrato, dei miei bisnonni. E' accatastata A2, perchè una volta era piuttosto insolita in quel paese una casa con quella superficie, un gabinetto interno ecc: oggi una classificazione A5 sarebbe più consona: manca di riscaldamento, non ha finiture di pregio, e via discorrendo.

A richiesta di riclassificazione, mi hanno risposto che, volendo, con una integrale ristrutturazione, potrebbe ritornare allineata ad un A2 .... e non hanno accettato di portarla almeno in A3.
 

uva

Membro Senior
#11
Dove verrebbe fatto il riferimento alle categorie catastali?
L'Accordo Territoriale di Torino non fa riferimento alle categorie catastali.
Il mio era solo un esempio; ho citato l'Accordo che devo considerare per i contratti concordati relativi ad appartamenti situati nel mio Comune.

Invece l'Accordo del Comune di @lillone67 riporta le tipologie di immobile (post n.#8) che evidentemente si ricollegano alle categorie catastali.

A parte le discussioni su ciò che è logico oppure no (che non risolvono il problema), secondo me i proprietari devono rassegnarsi. Se desiderano stipulare un contratto concordato devono seguire scrupolosamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
Se non lo fanno, rischiano di perdere i benefici fiscali (cedolare secca e IRPEF ridotte, aliquota IMU agevolata).
 

basty

Membro Storico
#13
Allora: nell'accordo territoriale di Piombino del 2015 non si fa cenno alle categorie catastali, ma solo alla presenza contemporanea di un certo numero di caratteristiche per individuare la tariffa appropriata fra 3 classi ABC (Migliore, Media, Minore)

Il ché confermerebbe che anche Piombino segue il criterio logico della 431.

Sarebbe interessante conoscere dove il nostro abbia letto il riferimento alle categorie catastali.

http://www.comune.piombino.li.it/moduli/output_immagine.php?id=5008
 

basty

Membro Storico
#16
Credo che l'accordo preso a riferimento sia quello qui allegato: pur usando le medesime dizioni, non fa esplicito riferimento alle categorie catastali.

Io concluderei che nulla vieta ad un A2, che contempli solo 3 delle caratteristiche richieste, di posizionare il canone nella fascia 2°: del resto la regola è di stabilire il livello minimo delle caratteristiche.

Per estremizzare credo che se un inquilino trova un locatore disposto a concordare un contratto stabilendo le tariffe di 2° fascia (dal 26% al 50% della fascia min-Max), pur mettendo a disposizione una u.i. che potrebbe rientrare nella 4° fascia (75%÷100%), gli si facciano ponti d'oro. Sia da parte delle organizzazioni sindacali inquilini che dall'inquilino stesso.

https://www.sunia.it/wp-content/uploads/2015/10/acc_salerno.pdf

@uva, che ne pensi?
 

uva

Membro Senior
#17
Io confermo ciò che ho già scritto nel post n.#11.

Il contratto concordato permette al locatore di beneficiare di importanti agevolazioni fiscali: aliquota IMU agevolata; cedolare secca, IRPEF, imposta di registro ridotta.
Quindi se l'unità immobiliare non presenta tutti "parametri" (intendo dire le caratteristiche tecniche, elementi, ecc) previsti dall'Accordo Territoriale, il contratto concordato per quell'unità immobiliare non si può fare.

Questo indipendentemente dall'intesa raggiunta tra locatore e inquilino.

Generalmente copia del contratto concordato deve essere inviata al Comune per beneficiare dell'aliquota IMU agevolata. Qui a Torino esiste un Ufficio comunale che fornisce informazioni in merito ai contratti concordati.
Quindi @lillone67 può informarsi preso il Comune di Salerno; oppure presso una delle Associazioni di categoria che hanno firmato l'Accordo.
 

basty

Membro Storico
#18
Permettimi di dissentire, almeno per la forma. È di tutta evidenza che la cosa migliore sia quella di confrontarsi con le associazione firmatarie, e soprattutto con l'ente che riconosce a tali contratti Benefici fiscali vari.
Ma ciò non risponde alla domanda e non contribuisce a formare una posizione utile nel momento in cui il nostro si rapporterà con tali enti.
Qui il testo del contratto base non verrebbe intaccato: ed è inconfutabile che il testo dell'accordo non faccia esplicito riferimento alla codifica catastale. Aggiungo pure che la definizione proposta per la caratteristica di fabbricato popolare ed economico non introduce alcuna discriminazione tra le due, che appaiono identiche.
Altra ovvia considerazione è che non si possa contestare che un bicchiere più pieno non sia almeno mezzo pieno: in sostanza un A2 ha qualcosa in più rispetto ad un A3, non in meno.

Già queste semplici considerazioni che non mi paiono illogiche, mi sembrano sufficienti a sostenere la possibilità di rientrare in una delle fasce previste.
Se la risposta "ufficiale" fosse di segno opposto io mi stupirei molto: e credo farebbe altrettanto un legale equipaggiato di nozioni di diritto ben superiori alle mie.

Il vero problema del nostro postante credo invece sia il disappunto nel dover adottare la fascia inferiore, prevista per u.i. Tipo A3, pur avendo un immobile tipo A2
 

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