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  1. maxconte76

    maxconte76 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buongiorno a tutti,

    Premetto che sono nuovo del forum e spero di inserire questa richiesta nella sezione di pertinenza senza replicare problematiche già aperte (da una ricerca fatta qui non ho trovato discussioni perfettamente assimilabili alla mia)

    Allora...
    Sto valutando l'acquisto di un appartamento sito al pianterreno di uno stabile degli anni 40 e vorrei da voi qualche consiglio sotto il profilo "catastale" e di destinazione d'uso.

    L'immobile infatti è comprensivo di una "taverna" alla quale si accede da una scala a chiocciola posta nella sala giorno/notte del monolocale.
    La taverna è composta da una stanza di circa 22mq con soffitto di altezza superiore ai due metri e quaranta, punto luce a livello della strada, porta blindata che conduce alle altre cantine condominiali, termosifone, varie prese di corrente a norma, antenna tv e pavimento in ceramica. Insomma... a tutti gli effetti una seconda stanza che aspetta di essere abitata e che il precedente proprietario utilizzava come studio di lavoro (componeva musica).

    La mia perplessità nasce dal fatto che l'immobile viene venduto come "monolocale" e la mentratura indicata negli annunci (35mq) comprende solo il piano terra (sala con angolo cottura, bagno e soppalco con la zona notte).
    E' possibile che tale "taverna", peraltro indicata comunque negli annunci dell'agenzia immobiliare, non possa essere inclusa nella metratura dell'immobile pur avendo l'agibilità?

    Nelle mie intenzioni questo spazio dovrebbe ospitare una scrivania con computer, un armadio per il cambio stagione e un salottino con divano e televisore. Come dovrebbe risultare nella visura catastale (che a breve riceverò dall'agenzia) per consentirmi di dormire sonni tranquilli il giorno che la arrederò e la utilizzerò in tale modo?

    Ci tengo a sottolineare che il vano non ha servizi igenici e angolo cottura/cucina di alcun genere e la scala a chiocciola è chiusa da un "muro" in cartongesso come previsto dalla normativa vigente (almeno così ha dichiarato l'agenzia cui mi sono rivolto)

    Grazie anticipatamente per le risposte.

    Allego foto fatta durante la prima visita all'immobile
    IMAG0314[1].jpg
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutto cio' che non e' elencato pedissequamente nel rogito notarile di compravendita, E' ESCLUSO dalla compravendita stessa. Anche se ti sembra pazzesco e assurdo. Quindi, ATTENZIONE.
     
  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Potrebbe anche essere una taverna abusiva. Comunque, nel caso di appartamenti molto vecchi, può accadere che i metri quadri della cantina siano inglobati nei metri quadri dell'appartamento. Perché non fai una visura catastale? Partendo dal CODICE FISCALE (persona fisica) o PARTITA IVA (persona giuridica) del proprietario, si può capire cosa risulta in Catasto. Il fatto che la taverna sia indicata nell'annuncio dell'agenzia immobiliare è poco rilevante, quello che conta è ciò che risulta in catasto (planimetria inclusa), e ciò che a parole ti viene ceduto nel testo del rogito notarile di compravendita, comprensivo di coordinate catastali (foglio-particella-subalterno).
     
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  4. maxconte76

    maxconte76 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Grazie per le rapide risposte.

    Come indicato nel primo post avrò a breve la visura catastale e potrò verificare.
    Ipotizziamo che in questa visura catastale sia presente tale "cantina", per poterla utilizzare nel modo da me descritto, come dovrebbe risultare?

    Ad esempio, un vano di pertinenza con certificato di agibilità potrebbe non rientrare nella metratura ma essere comunque sfruttabile diciamo... come "sala hobby"?
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dovrebbe risultare sul catasto fabbricati (sulle planimetrie) accatastata insieme all'abitazione. C'è il caso in cui l'immobile da accatastare è talmente grande che anche in scala 1/200 non riesci a metterlo tutto sulla stesso foglio e ne fai una parte su un altro. Inoltre non è detto che l'immobile di cui hai gli estremi catastali abbia una planimetria (dovrebbe ma spesso mancano) ed il motivo non sta ad indicare un abuso per forza. Può essere anche che o è stata fatta la DIA ma non il catasto e viceversa.

    Inoltre mi è personalmente capitato che fosse L'Agenzia del territorio a smarrire planimetrie (ne sono sicuro perchè avevo gli estremi di inserimento, un atto di provenienza dove vi era la planimetria mancante con gli estremi firmati). Alla fine ,grazie anche all'aiuto di un notaio che conosco, sono riuscito a recuperarle, erano nella conservatoria immobiliare della stessa agenzia, ma non erano state caricate nel cervellone informatico per cui alla richiesta di planimetria catastale non risultava in banca dati.

    Il Catasto purtroppo fa anche questo.
     
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ha il certificato di agibilità puoi farci ciò che vuoi: recitare la messa, immergerti in una profonda meditazione Zen per capire come mai una discesa vista dal basso assomiglia tanto a una salita, fare la pizza, cantare (a bassa voce e non dalle 22:00 alle 08:00), tenere corsi di Matematica Finanziaria ed Attuariale ;)
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    ahahha bella questa mi mancava, sottoscrivo tutto.
     
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  8. maxconte76

    maxconte76 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Ahaha... ok... ora è molto chiaro.
    Vediamo un po' cosa viene fuori dal catasto.
    Nel caso poi vi posterò dubbi successivi all'analisi della visura...
     
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  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    molto volentieri, è sempre un'esperienza in più anche per me anche se indiretta. rimango in attesa di tuo riscontro.
     
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  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ci dai il codice fiscale dell'attuale proprietario la visura la facciamo noi in anteprima su www.agenziaentrate.it ;)
     
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  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    L'unico problema non sono le visure ma le planimetrie allegate alle visure per averle o stamparle non sono disponibili per i privati
    1) o andare all'ufficio competente o te stesso o un tuo delegato (professionista, parente , figlio)
    2) farlo on line sull'agenzia del territorio, ma devi essere registrato in banca dati pagando una quota annuale di 200€ (professionisti) cosa che non ho fatto neppure io visto che l'ufficio della mia provincia è vicino a me.
    Fosse solo per le visure sarebbe come ti dice possessore.
     
  12. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
  13. maxconte76

    maxconte76 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Mi spiace... ma per ora ho solo visto la casa con l'agenzia... non ho ancora i dettagli del venditore che mi saranno dati con la visura catastale.
     
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  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    grazie non la conoscevo, quello che mi ha lascito un pò li è che facendo clik su avanti nella pagina successiva per avere un piantina certificata (che serve per gli atti notarili comunque per i documenti ufficiali) ti costa 44,00€!!.

    La stampa della planimetria in catasto invece (aldilà dell'abbonamento on line) se ci vai fisicamente è gratuita.
     
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  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Lo so, paghi 44 Euro anziché la gratuità perché ottieni ciò che desideri senza alzare le chiappe dalla sedia ;) Le comodità si pagano ;) Io ho usato tante volte Homeonline.it e mi sono trovato piuttosto bene.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma si dai ci può stare...
     
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  17. 77NINO

    77NINO Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao,
    come ti hanno, giustamente, indicato nelle osservazioni precedenti, devi farti fare una visura catastale da parte di un tecnico. A quel punto se non risulta niente, il notaio non ti redigerà mai l'atto o addirittura dopo essere stato stipulato, si può considerare nullo.
    Fatta questa premessa, puoi risolvere il problema facendo il "condono" per la parte dell'immobile restante, essendo un immobile ante '67 non c'è bisogno di licenza di costruzione e quindi eviteresti i soldi per il comune, ma dovresti cmq sborsare quelli per il catasto, oppure far fare il condono al proprietario ma poi , forse, ti chiederebbe di più per l'immobile visti i soldi elargiti del condono e i metri portati alla luce. Poi chiedi ad un tecnico è preferibile
    Ciao a tutti
     
  18. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Nella maggior parte dei comuni, l'altezza minima di un vano, per essere abitabile, è di mt 2.70 (nei comuni montani mt 2.55). Verifica l'altezza del vano e chiedi informazioni all'ufficio tecnico del comune dove è sito l'immobile: se nel regolamento edilizio è prevista una altezza minima di mt 2.70, il vano in questione (se non raggiunge questa altezza) dovrebbe essere classificato come vano di servizio (cantina, ripostiglio, stireria) e in teoria potrebbe essere non idoneo alla permanenza di persone. Saluti.
     
  19. maxconte76

    maxconte76 Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Vi ringrazio per le risposte... aggiungo gli ultimi dettagli emersi negli ultimi giorni:
    l'altezza è di circa tre metri e il vano è regolarmente presente sulle visure catastali (scala inclusa).
    Manca UN SOLO requisito per l'abitabilità.. ed è l'area aeroilluminante (purtroppo di difficile soluzione se non impossibile senza una bocca di lupo che dovrebbe trovare spazio sul marciapiede pubblico).

    Pertanto è accatastata come cantina... Molto bella... ma sempre una cantina dovrà rimanere.

    Stando così le cose quindi non si dovrebbe trattare di un abuso da sanare, per quanto solo il notaio potrà confermarlo carte alla mano.

    Posto che anche come deposito sarebbe un'ottima soluzione per tutto ciò che non può trovare spazio in un monolocale, immagino che, poi, se una persona ci mette un tavolo e un computer in un angolo, difficilmente troverà la polizia ad ammanettarlo fuori di casa... [​IMG]

    Poi conoscendo certi paradossi italiani... magari presto mi verrete a trovare in carcere [​IMG]
     
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