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  1. ricvale

    ricvale Membro Attivo

    Buonasera, sto predisponendo il compromesso di vendita di un immobile. L'acquirente mi richiede la conformità rispetto alle planimetrie catastali. Ricontrollando le planimetrie e la documentazione di provenienza sto notando che un locale caldaia era stato diviso da un tramezzo "ad L" ( 1,5 m x 1,5 m ) ricavando su un lato un piccolo locale con doccia e lavandino mentre nell'altro lato (separato da una porta metallica ) è rimasto il locale caldaia. Inoltre in un altro piccolo bagno con lavandino, wc e bidet risulta sulla piantina come "locale doccia". Secondo voi devo procedere ad una regolarizzazione della planimetria (primo caso ) e correzione della scritta "locale doccia" ( nel secondo caso ) rivolgendomi ad un tecnico specializzato ?
    La planimetria risale al 1970.
    L'immobile l'ho comprato nel 2001 ed il proprietario aveva dichiarato che era tutto conforme.
    Grazie
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    le modifiche che descrivi sono minime e non influiscono sulla rendita catastale e non credo nemmeno sulla conformità urbanistica, la definizione di locale doccia per il servizio minimo è irrilevante, quella del locale caldaia potrebbe essere necessario sistemarla ma ti consiglio di parlarne tranquillamente con tutti e capire cosa sia meglio, davanti ad una buona vendita, la sistemazione del tutto ha un costo basso
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'aver realizzato un altro ambiente all'interno di uno maggiore comporta un aumento di 1/3 di vano, pertanto, se stiamo parlando di un'abitazione, con la determinazione della rendita sulla base del numero di vani ragguagliati, potrebbe cambiarla. Tutto dipende dall'arrotondamente precedente, poichè il numero di vani va arrotondato al numero intiero o al mezzo. Con il nuovo sisteme in fase di attuazione non cambierà niente perchè sarà basato sull'estensione dell'immobile. Cosa che già avviene per tutti gli altri immobili uffici categoria A/10 e tutti quelli della categoria C.
     
  4. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    corretto quanto sostiene Gianco ma si tratta di un servizio da 2 mq in un vano accessorio (locale caldaia), che aumenti il numero dei vani lo trovo improbabile
     
  5. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    A mio modesto avviso, se l'acquirente desidera che la planimetria catastale all'acquisto corrisponda esattamente a quella reale, il venditore è obbligato ad aggiornarla a proprie spese (non è una spesa eccessiva) o a rinunciare alla vendita.
     
  6. pippipatti

    pippipatti Membro Ordinario

    c'è un D.L. che obbliga il proprietario ha dichiarare che la planimetria e ditta catastale devono essere conformi, altrimenti si tratta di dichiarazione mendace. fate voi.
     
  7. amadeushotmail

    amadeushotmail Membro Junior

    Professionista
    Mi sai dare il riferimento preciso al D.L.? Grazie
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Griz, se tu un disimpegno lo settorizzi, per ogni porzione aggiunta devi considerare 1/3 di vano in più, come pure se un locale di sgombero lo dividi, aumentando 1/3 di vano e se una camera la dividi in due aventi la caratteristiche di superficie minima, altezza e rapporto di luminosità, dovrai aumentare la consistenza dell'immobile di un vano.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    ok ma, nel caso specifico non è matematico che la consistenza aumenti
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per poterlo dire occorre sapere se l'attuale consistenza è arrotondata per eccesso o per difetto. Evidentemente sommando 1/3 di vano potrebbe variare di 0,5 vani o restare invariata.
     
  11. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    appunto :)
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'avevo già considerato nell'intervento n.3
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    D.L 78/10.
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Comunque anche un aumento di 1/3 di vano porta comunque ad un aumento di rendita,. L'aumento è tanto più considerevole se si passa da un vecchio classamento in A/4 o A/3 ad un classamento in A/2 specie per immobili che nel tempo hanno subito anche piccoli "aggiustamenti edilizi" mai regolarizzati. Accadono non di rado, e l'amministrazione proprio perchè le sa ste cose, cerca di rimettere mano (anche a ragion veduta) a degli squilibri molto evidenti.
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la precedente consistenza, vani X,33, era arrotondata per eccesso a vani X,5, aggiungendone un terzo, diventa, vani X,66, che rimane X,5. Mentre se era X,66, arrotondato a X,5, aumentandolo di 0,33, diventa a X+1.
     
  16. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Agli effetti della commerciabilità del bene e della validità dell'atto, la planimetria catastale deve corrispondere allo stato attuale dell'immobile, per cui ritengo necessario provvedere al suo aggiornamento, cosa semplice e non troppo onerosa.
    Quello che mi domando invece è se la modifica effettuata necessitava o meno di autorizzazioni urbanistiche (su questo punto i tecnici presenti su Propit ci potranno sicuramente delucidare).
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Dipende se le modifiche urbanistiche erano state precedentemente assentite. Se non lo fossero state si sta eseguendo un censimento di un abuso edilizio.
     
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  18. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Quindi, Daniele, mi sembra di capire che, a tuo parere, qualora le modifiche apportate non siano state assentite, non è sufficiente rifare la nuova planimetria catastale, ma bensì prima "sanare l'abuso" (se sanabile) e successivamente presentare la nuova planimetria.
    Ritieni corretta questa mia interpretazione?
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Confermo, il Catasto è un registro fiscale delle proprietà, però la Loro conformità alle leggi urbanistiche e di igiene e salute devono essere vagliate ed assentite a priori dal Comune. Quindi per giungere al punto, si prende la vecchia concessione (se esistente) e si valuta se corrisponde con lo stato di fatto dell'immobile. Se corrisponde si passa a valutare il Catasto. Se invece manca una concessione o comunque non corrisponde allo stato di fatto dell'immobile occorre prima sistemare la parte "comunale". Se noi ci preoccupassimo solo della parte catastale si finirebbe per accatastare un immobile non assentito (parzialmente o totalmente) creando ai sensi dell'ultima sentenza pubblicata che qualunque compravendita risulterebbe nulla. Ed i risultati li conosciamo tutti noi...
     
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  20. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Grazie del chiarimento Daniele :)
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.

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