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  1. masagu

    masagu Membro Attivo

    Cari amici,
    ho un dubbio relativo alla vendita di un appartamento. Nel preliminare viene, ad un certo punto, specificato che il venditore si farà carico delle spese condominiali ordinarie ma anche straordinarie. Ho letto sul web che le spese straordinarie deliberate al momento in cui si è proprietari spettano al proprietario anche dopo la vendita dell'appartamento. Voi cosa mi dite in merito? E' corretto firmare un preliminare di vendita in cui vengono specificate le spese ordinarie e straordinarie che saranno a carico del proprietario anche dopo la vendita? Per le ordinarie ok ma per le straordinarie?? Mi viene anche da pensare ( ma mi auguro di sbagliare) che se ci sono cause in corso il pagamento degli avvocati non credo spetti al proprietario una volta venduto l'appartamento....o sbaglio?:occhi_al_cielo:
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La giurisprudenza ha stabilito che le spese straordinarie fanno carico a chi era proprietario all'atto della assunzione della delibera : pertanto quanto previsto è conforme. Meglio sarebbe che il venditore le quantificasse e lasciasse un deposito ad un terzo fiduciario. Diversamente (malgrado l'impegno) se il venditore alla fin fine non volesse adempiere Lei ( e non altri ) dovrebbe sostenere spese legali e tribulazioni per far valere il suo diritto .
    Per conoscere compiutamente come stanno i termini della questione sarebbe bene farsi dare gli ultimi verbali di assemblea......: da li' si apprendono molte cose. Con la riforma il proprietario è chiaramente posto in condizioni di pretenderli dall' Amministratore Condominiale senza indugio
     
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  3. masagu

    masagu Membro Attivo

    Grazie Ennio ma per la domanda relativa alle spese di eventuali avvocati di eventuali cause in corso? Non credo debba pagare il vecchio proprietario. . . .
     
  4. masagu

    masagu Membro Attivo

    Vi allego il compromesso mi dite che ne pensate? :occhi_al_cielo:
     

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  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è chiaro se le spese dell'avvocato si riferiscono a compensi approvati dall'assemblea condominiale oppure se si tratta di causa ancora in corso tra il vecchio condomino ed il condominio.
    Nel primo caso se la delibera di dare l'incarico ad un avvocato per seguire una causa è stata approvata prima della data del compromesso vale quello che è già stato scritto. Sopratutto se la delibera è vecchia di diversi anni. Altrimenti qualcuno potrebbe vendere la propria unità immobiliare per non far fronte a degli impegni che potrebbero nascere nei confronti di terzi portati in giudizio. Il costo dell'avvocato viene ripartito secondo le quote m/m di proprietà stiamo parlando di cifre irrisorie. Nell'ipotesi che l'avvocato costi 5.000 euro significa che i condomini devono pagare 5 euro per ogni millesimo di proprietà. Diverso peso invece potrebbero avere le possibili conseguenze economiche di condanna.
    Nel secondo caso il costo dell'avvocato e delle conseguenze economiche sono senza ombra di dubbio a carico del vecchio condomino.
     
  6. masagu

    masagu Membro Attivo

    Grazie per la risposta Luigi.. quando ho comprato casa vi erano già delle cause in corso approvate quindi prima che acquistassi casa. A questo punto mi viene da chiedere: visto che queste approvazioni sono state fatte prima che io comprassi casa non toccherebbe a me pagarle ma al vecchio proprietario o sbaglio?Adesso se dovessi rivendere quindi devo continuare a pagare io le spese dell'avvocato o il precedente proprietario dal quale ho comprato casa? :occhi_al_cielo:
     
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    esatto
     
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  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    dipende da che spese siano state approvate in assemblea dai condomini, e se sono gia state eseguite o almeno iniziate
     
  9. masagu

    masagu Membro Attivo

    Grazie Luigi davvero grazie...avresti modo di darmi un riferimento (un articolo, un codice non so) che lo porto all'amministratore qualora dovesse fare problemi? ;)
     
  10. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    E' sempre meglio citare nel rogito se cisono cause condominiali in corso e chiarire a chi spettano le spese... proprio per evitare problematiche future.
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    ripropongo con "un copia ed incolla" di un mio post del 2010. Dimostra quanto vado dicendo; ossia bisogna leggere i verbali precedenti.

    IL MIO PARERE SINTETIZZANDO: IL DISSENSO SULLE LITI IN CONDOMINIO
    La domanda che ci si pone in genere è questa: se il condominio è stato citato davanti al giudice come nel caso , le spese legali relative alla vertenza devono essere sostenute solo dai condomini che hanno votato per resistere o devono essere imputate a tutti in quanto la decisione di resistere è il risultato di una decisione assembleare adottata a maggioranza?

    Il dissenso di un condomino dalle liti è regolato dall’articolo 1132, codice civile ( come ben riferito da Gatta ) che riporto precisamente perchè di facile comprensione anche ai non addetti ai lavori :
    «qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. - ( n.d.r. in caso sfavorevole) il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente».

    In conclusione :
    Ipotesi 1 -Il dissenziente sostiene le spese della causa , ma ha diritto al rimborso se il condominio perde.
    Ipotesi 2 -Se il condominio vince e il dissenziente ne trae vantaggio concorre a quella parte di spese che non è stato possibile recuperare nella causa: succede infatti talvolta che l'avvocato costi 4000 euro e in caso di vittoria il giudice ne liquidi solo 3000 che verranno così ' versate dal soccombente al condominio vittorioso ; Risultato sulla perdita di 1000 euro deve concorre anche il dissenziente:
    In definitiva il dissenziente
    -avrà a monte partecipato (provvisoriamente ) alla spesa di 4000 pro-quota,
    -beneficierà di un accredito di 3000 pro-quota ,
    -resteranno a suo carico 1000 pro-quota
    ----------------------------------------
    Pertanto occorre verificare nei bilanci precedenti se tale spesa le è stata provvisoriamente addebitata o meno. IN funzione di questa informazione saprà regolarsi circa la sua posizione che è la stessa che erediterà il possibile acquirente
     

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