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  1. Sinagra

    Sinagra Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Un saluto a tutti; questo è il mio primo post; mi complimento per il sito che, grazie alla mia quotidiana consultazione, mi fornisce utilissime info e spunti di approfondimento.
    Avevo intenzione di dare in locazione un box auto per la durata di un anno , ma, leggendo in giro su internet, mi sono imbattutto in quanto segue:
    "ai sensi dell'art.27 della L.392/78, la durata legale minima delle locazioni, aventi ad oggetto immobili non adibiti ad uso abitativo è, inderogabilmente, stabilita in anni sei, il che significa che la clausola contente un durata minima differente è nulla" e inoltre .... : "se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78.
    Un legale da me consultato ha confermato quanto sopra; affermando che posso fare il contratto annuale ma il conduttore ha facoltà di prolungarlo a 6 (+6?) anni!!
    Mi pare strano visto che la locazione box di durata annuale è molto frequente.
    Mi farebbe piacere un Vostro commento, grazie.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  3. Sinagra

    Sinagra Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Jerry48 la mia richiesta è scaturita proprio dopo aver letto il post: contratto di locazione box auto; che non mi sembra chiarisca la questione.
    Riporto alcune note e una sentenza che mi lascia sempre più perplesso:
    "Ai sensi dell'art.27 della L.392/78, la durata legale minima delle locazioni, aventi ad oggetto immobili non adibiti non adibiti ad uso abitativo è, inderogabilmente, stabilita in anni sei, il che significa che la clausola contente un durata minima differente è nulla."
    "Ciò tuttavia non determina la nullità dell'intero contratto, il quale rimane valido ma la sua durata si prorogherà automaticamente sino al termine legale."
    "A tale riguardo si richiama la seguente sentenza:
    "in tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell'art. 27, legge 392/78 ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l'automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell'art.1419 c.c., , con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del su citato art. 27. È, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, in quanto l'art. 27 Legge 392/78 considera inderogabile la sola durata minima senza porre limiti a quella massima (Cass. civ. Sez. III, 26-04-2004, n. 7927) ."

    Inoltre: "Secondo l’art 27 comma 5 L. n. 392/78, se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (ossia 6 o 9 anni). La clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla (art. 79 L. n. 392/78 ). Il contratto, colpito da nullità relativa, viene automaticamente integrato dalla norma di legge che disciplina la durata.


    Io stesso sono meravigliato di quanto sopra riportato e mi farebbe estremo piacere se qualcuno potesse smentire quanto sopra riportato.

    Jerry48 grazie per avermi risposto.
    Saluti.
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'art. 27 della l. 392/78 riguarda le attività alberghiere o teatrali.
    Non riguarda i box (pertinenze immobili del gruppo A).
    saluti
    jerry48
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'ART. 27 riguarda le locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione
    Industriali
    Commerciali e Artigianali comprese quelle ad interesse turistico di cui all'art.2 della legge 12 marzo 68, n. 326. ciao
     
  6. Sinagra

    Sinagra Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Jerry48 e Adimecasa grazie di aver prontamente risposto.

    La frase che ho citato nel mio primo post ("se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78 ") è quella che mi preoccupa ; il legale da me consultato me l'ha confermata... purtroppo .
    Il nocciolo della questione è che il contratto di locazione box auto si può fare anche per un anno ( tutti lo fanno) ma se il locatario non se ne va il giudice lo potrebbe fare restare fino a 6 (+6?) anni; mi sarebbe piaciuto avere una smentita su questo.
    Grazie ancora e saluti.

    PS. Scusate se la sto facendo lunga ma credo che sia interessante chiarire; una cosa è dare un box per un anno, tanto per non tenerlo fermo, altra è vincolarlo per anni.
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Basta leggere quell'art. 27:
    "La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
    La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
    (omissis)".
    Che un'autorimessa possa rientrare in una delle fattispecie indicate in quell'articolo non starebbe né in cielo né in terra.
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il primo comma di quell'articolo è stato modificato con effetto dal 21/6/2011.
     
  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sinagra, secondo un orientamento giurisprudenziale già consolidato nel regime della L. 392/78, ma che potrebbe trovare applicazione anche nel regime della L. 431/98, con riferimento ai cosiddetti contratti convenzionati: nel caso di appartenenza dell'appartamento e del box allo stesso prporietario e di locazione degli stessi al medesimo conduttore, sussiste una presunzione semplice di di pertinenzialità, tale da estendere al box le disposizioni al contratto relativo al contratto a uso abitativo (si veda Cassazione 14 febbraio 2000, n° 1641). Mi sembra non è il caso in questione.
    Se invece, il locatore si limita ad affittare solo il box, il relativo contratto è disciplinato dal Codice civile ed in particolare dagli artt. 1571 e seguenti, sicchè il contratto può essere stipulato anche per la durata di un anno (art. 1573 del c.c.).
    Si tenga presente che, a norma dell'art. 1597, comma 1, del c.c.,
    la locazione si ha per rinnovata, se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata.

    saluti
    jerry48
     
  10. ensiro

    ensiro Membro Attivo

    Affitto box

    Io ho fatto il contratto per un anno e l'Agenzia delle Entrate me lo ha rifiutato, prescrivendomi di farlo 4+4 anni, cosa che ho sempre fatto da qualche anno senza problemi. quindi, almeno per l'Agenzia delle Entrate di Bergamo dovrebbe essere così. Bisogna però anche considerare che ogni Ufficio delle Entrate, anche nella stessa Bergamo, hanno talvolta, per gli stessi quesiti, risposte diverse!!! l'unica cosa è rivolgersi alla propria Agenzia delle Entrate.
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'Agenzia delle Entrate dovrebbe preoccuparsi solamente delle norme fiscali.
     
  12. ensiro

    ensiro Membro Attivo

    sta di fatto che se non ti registrano il contratto cosa fai???
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Presenterei una formale richiesta scritta di provvedere alla registrazione. Di fronte a motivato diniego, oppure in mancanza di risposta con le motivazioni entro trenta giorni dalla mia richiesta, presenterei poi una denuncia per il reato ex art. 328 c.p.
     
    A mapeit piace questo elemento.
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :daccordo:

    Io credo che il funzionario della AdE di Bergamo che ti ha detto quella fregnaccia andrebbe immediatamente censurato e degradato a usciere.
     
    A meri56 e Marco Colombini piace questo messaggio.

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