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  1. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    possiedo un negozio ristrutturato e arredato come bar a Milano, ora chiuso, che vorrei affittare ad un tale con cui sono già d'accordo che, dopo 6 mesi dalla riapertura, tale bar verrà messo in vendita(solo l'attività, non i muri), per ripartirci poi il ricavato(secondo accordi 2/3 a me, e 1/3 al conduttore)

    per questo ho in mente di fare un contratto di affitto non della durata classica
    di 6 anni + 6, ma più o meno della durata di 6 mesi + 6

    in rete però ho trovato che non si potrebbero fare contratti commerciali di breve durata, che la durata minima è di 6 anni + 6, e che contratti brevi si possono fare solo se l'attività ha carattere stagionale
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    ---------------
    chiedo = come posso fare per tutelarmi in modo che chi riapre il bar poi lo metta effettivamente in vendita??

    temo che possa succedere che il conduttore a sorpresa poi cambia idea, e preferisce rimanere aperto senza vendere il bar, dato che poi io non chiedo ne affitto ne cauzione per gli arredi e la ristrutturazione del locale, ma solo l'affitto dei muri
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io lascerei perdere.

    Ammesso e non concesso ...chi ti garantisce che dopo 6 mesi trovi un compratore (al prezzo che intende/te ottenere)?
     
  3. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    il locale è ben posizionato, quindi un compratore si trova(un altro bar vicinissimo è stato venduto nel giro di qualche mese)....e poi, molte compravendite di bar avvengono con la comoda formula 1/3 subito, 2/3 a rate in 5 anni
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Razionalità: Fai un contratto 6+6 con inizio a 6 mesi avanti, che poi sarà la garanzia del potenziale acquirente che dovrà conoscere le caratteristiche e i costi della locazione. Il contratto lo fai al Sig.re che apre con te, e fra 6 mesi o lui ha venduto o Lui pagherà l'affitto, tanto per te non cambia nulla, quello è il canone che vuoi e quello è quello che Lui o altri pagheranno. Se sarà inadempiente lo sfratterai.
     
  5. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ossia per i primi 6 mesi la locazione è in nero? Mah!
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ha spiegato che i primi 6 mesi non ci sarebbe stato canone, era solo una operazione tesa a poi dividersi i proventi della vendita locale!
     
  7. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Invece giocatore ha ragione, in tal caso non resta che farsi fare una disdetta contemporanea alla firma del contratto, come dire, oggi firmo il contratto e oggi decido di pentirmi e do il preavviso di recesso a 6 mesi.
     
    A Dimaraz piace questo elemento.
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Hospiegato l'impossibilità di sapere che si poteva vendere entro 6 mesi (tempo) ma anche al valore consono e concordato (prezzo).

    Se tu intendi "regalare" le cose (nonostante la crisi) è facile supporre che un "acquirente" lo trovi...e non serve a nulla avere ad esempio un caso limitorofo di cui non conosci i retroscena.

    Oltretutto non è chiaro se la decisione sul prezzo finale spetti anche alla tua controparte che ovviamente al momento cruciale potrà avere pretese irrealistiche.

    L'ultimo "escamotage" suggerito da Adriano Giacomelli potrebbe funzionare...ammesso che la controparte la accetti.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  9. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Certo, Dimaraz ha ragioni da vendere! Forse dovresti capovolgere la situazione, tu diventi il gerente del Bar e il tuo socio, compartecipe all'utile della potenziale vendita, si dà da fare per te. Se ci riesce in 6+6 mesi, tutto bene, diversamente dovrai solo tu decidere che futuro dare al locale, vendere a prezzi minori, gestirlo con dipendenti, chiuderlo.
     
  10. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    chiarisco che l'affitto il nuovo gestore del bar me lo deve pagare dall'inizio, e non dopo 6 mesi....tirando la somma di tutte le risposte che ho avuto, direi che le soluzioni migliori possibili sono due =

    1)fare un contratto in cui il canone per il primo anno è quello concordato, e raddoppia dal secondo anno....in questo modo il gestore non ha più convenienza a rimanere, se dopo 1 anno non ha ancora venduto il bar, e diventa sfrattabile se rimane e non paga

    2)farsi firmare alla firma del contratto una disdetta dello stesso con la data di 1 anno dopo
     
  11. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Un bar NON può essere considerato un'attività temporanea,a meno che NON sia sulla spiaggia,una fiera,etc.
    Quindi solo 6+6.
    Primi 6 mesi a canone agevolato,visto che ristruttura,poi scaletta a salire,secondo i canoni di mercato in zona.
    Risoluzione espressa e garanzie adeguate.

    Disdette e quant'altro NON funzionano se per uno sgombero da sfratto passano anni.........


    Entri nella società conduttrice con 2/3 .Hai la maggioranza,il socio minoritario non può opporsi alla vendita dell'attività.
    Se vendete tu becchi 2/3 e lui 1/3
    La licenza per il bar ce l'ha il conduttore,i soldi per la ristrutturazione li mette lui.
     
  12. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    all'inizio avevo scritto che il bar è già ristrutturato e arredato, quindi il conduttore non ha granchè da spendere per aprire

    posso invece dire per esperienza diretta i tempi di sfratto a Milano =

    3/4 mesi per ottenere convalida dello sfratto +
    9/10 mesi per riavere il locale con la forza pubblica(l'ufficiale giudiziario esce ogni circa 1,5 mesi, e al 5° accesso viene concessa la forza pubblica)
     
  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Si,Franz,ho scritto male,intendevo riallestito.
    Immagino che per vendere bene il conduttore dovrà aggiornare il layout del bar
    Tempi BIBLICI!!!!!!
    Fideiussione bancaria di almeno 12 mesi!!!!!

    So che per fitti sopra i 250000 Euro/anno i limiti della 392/78 si possono superare,quindi fare anche contratti di 6 mesi

    Altra ipotesi e l'affitto di ramo d'azienda,come fanno per i locali nei centri commerciali per ovviare alla 392/78

    Ma per un bar ci vuole la licenza.
    Se per Te la via è percorribile,è la soluzione più idonea.
     
  14. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    Key, che cosa significa >> aggiornare il layout del bar <<??

    comunque l'affitto è di 1870 € al mese spese comprese(22.400 l'anno)

    il bar che aveva aperto prima(era un sushi-bar) dopo aver presentato scia in comune ha ottenuto autorizzazione ad aprire in 1 mese(e oggi risulta in comune ancora aperto, perchè li non è mia stato chiuso)
     
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Beh allora va rifatto tutto il layout(allestimento)trasformandolo in bar,riaprirlo,tenerlo aperto per 6 mesi,poi se il bar 'tira',provare a venderlo.
    Chi compra un bar gli interessa il fatturato.
    Ci vuole tempo per fatturare.
    Magari dopo 6 mesi vendete al volo.......
    Comunque tutto può succedere.
    L'affitto è molto modesto.
    Il locale immagino ha la canna fumaria se prima c'era un sushi bar.
    L'unica soluzione a mio avviso è entrare in società con almeno il 51%.
    Il conduttore -socio,riallestisce il bar a sue spese,lo gestisce per tot tempo,si prende gli incassi,che a te fanno IRPEF,poi vendete la società.
    Tu in cambio gli dai un canone agevolato per 1 anno.
    Se non vendete:dopo 1 anno il canone di locazione lo porti a 2000 E/mese
    Ed esci dalla società.
    Sentirei un bravo commercialista .
    Comunque a meno che la cessione del bar sia un affare molto cospicuo,l'affare a Te proposto NON sta in piedi.
     
  16. Franz

    Franz Membro Attivo

    Impresa
    solo per precisare, scrivo che =

    1)l'affitto è di mercato, e non modesto...in milano-città studi un negozio di 80 mq+30 di magazzino costa circa quella cifra

    2)non c'è la canna fumaria, ma il sushi funzionava lo stesso, dato che si trattava d pesce crudo e non cucinato

    3)io sto già agevolando il conduttore, perchè gli chiedo solo l'affitto dei muri, mentre non chiedo niente di affitto o cauzione per gli arredi e la ristrutturazione

    4)l'affare in realtà sta in piedi, perchè se il bar incassa sui 400 € al giorno(starà aperto dalle 07.00 di mattina a tarda sera, gestito da un nucleo familiare), si vende diciamo dai 110 ai 130.000 €......a me basta che mi arrivano 80.000 euro...e comunque il conduttore spenderà sui 10.000 €, come ha già detto, solo per sistemare alcune cose...e quando il sushibar era aperto incassava sui 400 € al giorno, ma come ristorante rimaneva aperto la metà del tempo rispetto alla nuova gestione

    detto questo, direi che la soluzione di fare una società sarebbe ottima, ma per vari motivi non posso farla ne stargli dietro....quindi penso che, per garantirmi che non succeda che il conduttore non vende il bar e rimane dentro, opterò per il canone che aumenta a dismisura dopo 1 anno......l'altra soluzione è quella di avere già alla firma del contratto una disdetta con data di 1 anno dopo
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è legale, l'aumento non può essere maggiore del 75% dell'indice Istat. E ora l'indice Istat è zero!
     
  18. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Fai affitto gratuito per 6mesi per agevolare avvio attivita'.
    Poi subito 2000 E/mese.
    Risoluzione espressa
    Fideiussione bancaria adeguata
    La risoluzione espressa ovvia alla disdetta ,dopo 2 mesi che non paga il contratto e'risolto e gli chiudi il contratto all'AdE subito,poi avvii lo sfratto.
    Poi fate una scrittura ptivata registrata da un legale con cui la societa'conduttrice si obbliga a darti i 2/3 della cessione dell'azienda come compenso delle agevolazioni concesse.
    Non ti garantisce che non venda pero'.
    L'affare a mio avviso non sta in piedi.
    Perche'il conduttore dovrebbe fare tutto sto casino per guadagnarci ,da come scrivi,sui 30000 E circa.
    Una miseria.
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    È principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di cassazione che: "Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale) o sia stata legata ad una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, a meno che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge cosiddetta "sull’equo canone".
     
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se i 30.000 sono al netto di "tutto il resto"...di questi tempi non ci si sputa sopra.

    Ma...ammesso e non concesso che ricavino 400 Euro/giorno (lordi), investendone da subito 10.000, dubito che "tutto il resto" sia effettivamente "ammortizzabile" in 6 o al limite 12 mesi.
    Anche ipotizzando un alto margine lordo sui prodotti che acquistano/vendono (1:4) quando si avvia una attività vi sono un sacco di spese...e almeno 2 persone (nucleo famigliare) che "sgobbano" ben oltre gli orari da "dipendente" e con tutto il rischio "impresa" avranno pure diritto ad uno stipendio di almeno 3.000 Euro/mese/testa (lordi...che diventano metà)...ci penserei più volte a firmare contratti capestro.

    Nemmeno penso che il passare da Euro 1870/mese ad Euro 2000/mese rientri fra le "aspirazioni" di Franz
     

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