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  1. Calosoft

    Calosoft Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti,
    la domanda, probabilmente troppo stupida, nasce dal fatto che l'ultimo aggiornamento (agosto) dell'indice ISTAT per le famiglie di operai e impiegati è stato negativo, per la terza volta nella storia del nostro paese (prima era capitato nel 1959 e nel 2009).
    Chiedo agli esperti del forum se sia possibile, legalmente, specificare nella clausola relativa all'aggiornamento del canone, che ad es. l'adeguamento del canone, pur essendo legato all'indice ISTAT, comunque non potrà mai essere inferiore allo 1% (che poi è il tasso d'interesse legale attuale).
    E' possibile, ammesso che l'inquilino sia d'accordo ?
    Grazie a chi vorrà rispondermi e mi scuso per eventuali cross-posting
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Se parliamo di locazioni abitative, si può forzare la mano, pattuendo un adeguamento ISTSAT nel valore assoluto, ovvero il 100%, e non nel ridotto al 75% dell'adeguamento ISTAT verificatosi di anno in anno. Fermo restando che trattasi di forzatura io penso che pattuire delle clausole "ragionevoli" tra le parti, sia un modo di manifestare una volontà condivisa e sottoscritta in contratto. Dopo di che se la controparte non vuole più rispettarla, adducendo una Legge e quindi un suo diritto, eventualmente smetterà di osservare la pattuizione come da contratto e si adeguerà ai termini di legge, -ISTAT al 75%. Certo, potrebbe richiedere con un legale anche la quota pagata in più negli anni, ma uno va a fare una causa per un differenziale Istat????. Non credo proprio! Quindi tentare non nuoce, se pensi, come hai messo ben in evidenza tu, che un adeguamento minimo, sia del 100% ISTAT o di un minimo 1% anno, sia il normale e sacrosanto diritto di salvaguardare il valore pattuito da inflazione e da perdita di potere d'acquisto.
     
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  3. Calosoft

    Calosoft Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Si tratta infatti di una locazione abitativa (contratto 4+4). Lo spirito con cui volevo inserire questa clausola è proprio quello che dicevi: un minimo di salvaguardia dei tanti sacrifici fatti (sono un piccolo, piccolissimo proprietario).
    Invece in riferimento all'adeguamento del 100%, come mai è una forzatura? Ho visto che nel caso di contratto libero ad uso abitativo è consentito (anche se non ho ancora trovato l'articolo di legge che lo dice).
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti nei contratti a uso abitativo cosiddetti "liberi" (ex art. 2, comma 1 della legge n. 431/98) della durata di quattro anni più quattro, le modalità dell'aggiornamento del canone sono rimesse alla libera determinazione delle parti, sia per quanto riguarda la fonte statistica – che non è necessariamente quella dell'Istat – sia per quanto riguarda l'ammontare e le modalità della richiesta.
    Ciò in quanto l'abrogazione dell'art. 24 della legge n. 392/1978 (limitatamente alle locazioni abitative) disposta dall'art. 14 della legge n. 431/1998 non ha comportato il divieto di aggiornamento del canone, non risultando dalla legge di riforma nessun esplicito divieto di aggiornamento, sanzionato con la nullità di cui all'art. 13 della citata legge n. 431/1998.
     
    Ultima modifica: 7 Ottobre 2014
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  5. Calosoft

    Calosoft Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Allora, a questo punto, è lecito anche inserire la modalità di aggiornamento che prevede un adeguamento del canone pari al 100% dell'indice ISTAT, con un minimo dello 1%, o del tasso d'interesse legale attualmente in vigore.
    Giusto ?
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Dovrebbe essere giusto. Salvo trovare un giudice che ritenga diversamente. :)
     
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  7. Calosoft

    Calosoft Membro Junior

    Proprietario di Casa
  8. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Siamo un popolo di allenatori della Nazionale, non di legislatori!
    Scherzi a parte, una clausola del genere sarebbe facilmente vista come vessatoria.
    Quando, come per il mese di agosto, l'indice è negativo, il locatore si limita a non richiedere l'adeguamento.
     
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  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se pretendi di inserire una clausola di aumento ISTAT con un minimo il locatario potrebbe pretendere anche una clausola con un massim da applicare, questo periodo l'aumento ISTAT è in negativo, pertanto si deve applicare la riduzione del canone
     
  10. Calosoft

    Calosoft Membro Junior

    Proprietario di Casa
    La riduzione del canone in base a indice ISTAT negativo non m mi pare sia prevista da nessuna norma , ne' da alcuna consuetudine. Non credo proprio che l'inquilino abbia alcuna titolarità per chiedere una riduzione del canone in tal caso.
     
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  11. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Infatti è il locatore che chiede l'adeguamento, non il conduttore.
     
  12. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    e facoltà del locatore applicare l'adeguamento IStat!
     
  13. Calosoft

    Calosoft Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Mi sono reso conto che per leggere la risposta dell'esperto del sole 24 ore che avevo postato prima, bisogna essere loggati. La riporto qui di seguito per esteso, e chiedo a Nemesis e ad Adriano Giacomelli cosa ne pensano (sembra che possa adattarsi al mio caso):
    Il sole24ore-L'esperto risponde: è valido il contratto a canone progressivo
    DOMANDA
    È possibile prevedere nella locazione a uso abitativo (legge 431/98) una clausola che preveda aumenti di canone annuali?Si precisa che il contratto non revede aggiornamenti Istat.
    RISPOSTA
    L’articolo 2, comma 1, legge 431/98, non pone limiti all’ammontare del canone, che deve intendersi liberalizzato. Deve pertanto ritenersi legittima la previsione contrattuale di un canone che aumenti in modo predefinito, di anno in anno, in considerazione di circostanze obiettivamente individuate. E infatti, l’articolo 13, comma 1, legge 431/1998, per il quale «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato», si riferisce alla pattuizione di un canone superiore, intervenuta nel corso del rapporto contrattuale. Si veda, in questo senso, Cassazione 29 settembre 2004, n. 19568, secondo cui «l’articolo 13, della legge n. 431 del 1998 prevede tassative ipotesi di nullità, riconducibili, sostanzialmente, al divieto di aumento del canone in corso di rapporto, per i cosiddetti "contratti liberi"».Ciò non vale per i contratti stipulati a norma dell’articolo 2, comma 3, legge 431/98, per i quali l’ammontare del canone è predefinito negli Accordi locali.
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se pretendi l'aumento del canone, devi anche ridurlo in caso di svalutazione del costo della vita
     
  15. sferbon

    sferbon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non ritengo possibile l'indicazione di un valore minimo di indicizzazione. Ritengo, invece. Possibile indicare un parametro di riferimento diverso dall'indice ISTAT. In ogni caso dovrebbe trattarsi di un parametro oggettivo, la cui rilevazione possa farsi su fonti certe predeterminate ( vedi: prezzo del petrolio brent).
    Mi piacerebbe che qualcuno più esperto di me intervenisse in proposito.
    Un saluto a tutti
     

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