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  1. edocappa

    edocappa Membro Attivo

    Nel mio condominio con una delibera neppure a maggioranza è stato deciso di effettuare lavori straordinari di notevole entità su di un cortile dove grava una servitù obbligatoria di passaggio (così leggo sull'atto di compravendita). Mi dite per favore se questa delibera è valida e se nulla oppure annullabile visto che il condominio non ha alcun potere di decidere sulle cose non comuni. Grazie.
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Dato che affermi che il cortile non sarebbe parte comune, è il condominio che è titolare del diritto di servitù su un cortile di proprietà di un estraneo al condominio?
     
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    come è possibile ciò? L'argomento è stato messo ai voti e non ha ricevuto il quorum previsto dalla Legge 220/2012 nota come Nuovo Codice del Condominio?
    Stento a credere che se l'argomento posto all' O.d.G. non raggiunge la maggioranza venga ugualmente portato avanti dall'amministratore. Ce n'é ed avanza per defenestrarlo e portarlo in tribunale ed addebitargli tutte le spese da lui autorizzate.
    non è che si tratta di lavori d'urgenza, che per esempio mettono in pericolo la sicurezza di coloro che usufruiscono della servitù di passaggio, per cui l'amministratore è autorizzato a fare i lavori per mettere in sicurezza il cortile senza chiedere l'autorizzazione della assemblea. Questa ultima però quando i costi verranno messi nel bilancio dovrà approvarne il riparto secondo le quote millesimali.
    Se poi il cortile non è del condominio di cui tu fai parte ma è di proprietà di un fondo servente vuoi dire che avete fatto dei lavori su altrui proprietà?
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dovresti specificare i numeri della votazione per capire se vi era una maggioranza.

    Qualora "mancassero i numeri" delibera annullabile con richiesta entro 30 gg dalla ricezione del verbale (per gli assenti) dalla data di delibera per i contrari e gli astenuti.
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No. Se ne è già parlato.
    Non spetta all'amministratore validare o meno una votazione ma al Presidente di assemblea.
    In ogni caso un verbale che riporti come valida una delibera votata con vizio di maggioranza resta valida e pienamente efficace. Spetta ai contrari impugnare la questione.
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Nell'attesa di una risposta al quesito posto da Nemesis, sulla scorta di quanto scritto:
    Presumo che il Condominio sia titolare di una servitù di passo su proprietà di terzi e che a tal ragione abbia deliberato i lavori (probabilmente manutenzione indispensabile per esercitare il diritto di passo).

    Fosse così, in base al disposto dell'art. 1069 Cc

    OPERE SUL FONDO SERVENTE
    1. Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
    2. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
    3. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

    e fermo restando che vi sia la maggioranza di legge, non solo la delibera è legittima ma dovuta; ovviamente ci si dovrà "armonizzare" con il proprietario del fondo servente (ed evenualmente chiedergli quota parte della spesa ove ne ricavasse un vantaggio)
     
    A Nemesis piace questo elemento.
  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Vorresti dire che è il Presidente dell'assemblea che poi contatta l'impresa per fare i lavori? Secondo me è l'amministratore che a seguito della delibera si deve attivare. Se non mi sbaglio ho scritto
    Se la delibera riceve con un numero di voti insufficiente per la sua approvazione, e se nel verbale non è riportata la votazione, come la mettiamo? è il Presidente che deve far verbalizzare che l'argomento posto all'O.d.G. abbia, o non abbia, raggiunto la maggioranza prevista per cui avrà/non verrà eseguito. Poi chi fa fare i lavori è l'Amministratore. Questo si muove per imput delle approvazioni assembleari oppure si muove in forma autonoma, cioé senza approvazione assembleare, per evidenti situazioni di pericolo per la sicurezza dei condomini o di terzi. L'amministratore che porta avanti una mozione che lui sa, visto che probabilmente era presente all'assemblea, non aver avuto il quorum di legge si rende compartecipe dell'illecito.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non divaghiamo.
    Il presidente (o il segretario) si limita a dettare/scrivere/firmare la delibera.
    Se nella delibera è scritto che si approva l'affidamento di un lavoro l'amministratore ha il dovere di svolgere il compito che gli è stato assegnato.
    Nessun illecito gli può essere attribuito e la responsabilità rimane in capo a chi ha firmato.
    L'amministratore deve evitare di eseguire unicamente delibere con oggetto contrario alla Legge (esempio estremizzato: assoldare un killer).

    Il mandatario che rifiuti di eseguire una delibera, seppur viziata, potrebbe anche vernire revocato (egli infatti non può escludere che una maggioranza silente sia comnque indifferente a quanto votato o quantomeno non contraria).

    Gli unici che possono "fermare" una delibera viziata (annullabile) sono solo tutti i condomini che non l'hanno approvata.
     
  9. ing. Fachinat

    ing. Fachinat Membro Junior

    Professionista
    posto che concordo con gli altri intervenuti che per formulare una risposta più puntuale dovresti chiarire soprattutto se il cortile è di proprietà di un condòmino o di altri esterni al condominio, in riscontro al tuo quesito preciso che a mia conoscenza non esiste una legge che determini espressamente quali delibere siano da considerarsi nulle e quali invece solo annullabili (con procedura e tempistiche previste dal codice civile). Se ci fosse, mi piacerebbe saperlo.
    Posso solo dirti che la giurisprudenza sul tema ha in genere riconosciuto nulle le sole delibere che illegittimamente incidono su un diritto /proprietà privati. Mentre per altri vizi "minori" tipo mancanza di nr. legale convenuti o maggioranze, se nessun condòmino dissenziente o assente ha presentato ricorso entro i termini di legge (30 gg rispettivamente da data assemblea o ricezione verbale), le delibere sono comunque valide e devono essere applicate dall'amministratore (che appunto solo esegue ciò che l'assemblea decide ed il presidente sottoscrive).
     
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non la legge, ma la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha definito tal distinzione
     
  11. ing. Fachinat

    ing. Fachinat Membro Junior

    Professionista
    esatto, con "giurisprudenza" mi riferivo proprio alle sentenze della Corte di Cassazione. Però la Corte decide sempre caso per caso e nel tempo nulla vieta che cambi orientamento. Perciò consiglierei di ricorrere sempre entro i termini previsti dal c.c. per richiedere un annullamento...non si sa mai.
    Peraltro se non erro prima di intentare una causa in materia di diritto del condominio è ad oggi necessario esperire un preliminare processo di mediazione volto ad una possibile conciliazione, ai sensi delle modifiche introdotte al DL 28/2010 dall'art. 84 del DL 69/2013 (Questo in via sperimentale per 4 anni fino al 22 giugno 2017).
     
    A Luigi Criscuolo piace questo elemento.
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La data finale non è il 22/6/2017. Dato che l'art. 84, comma 2 del D.L. n. 28/2010 aveva previsto che "Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano decorsi trenta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto", e che la legge di conversione n. 98/2013 è entrata in vigore il 21/8/2013, le nuove disposizioni in materia di mediazione si applicano dal 20/9/2013. Pertanto rimarranno efficaci per quattro anni a decorrere dal 20/9/2013, e quindi fino al 20/9/2017.
     
  13. ing. Fachinat

    ing. Fachinat Membro Junior

    Professionista
    ok, grazie della precisazione
     
  14. edocappa

    edocappa Membro Attivo

    La proprietà privata è un cortile dove grava riserva di proprietà ovvero una servitù obbligatoria di passaggio per consentire a qualche auto di entrare nel box privato, tale diritto o riserva è stato posto dal costruttore e non mi risulta un atto di cessione scritto di tale proprietà ai condomini. Questo mi risulta dal rogito in mio possesso ed anche dal regolamento. La maggiore spesa per lavori straordinari riguarda tale area. Ho impugnato la delibera per vizi di nullità ed annullabilità entro 30 giorni chiedendo anche la sospensiva per imminente danno in quanto sullo stesso spazio viene consentito il parcheggio auto a pagamento senza neppure ripartire gli introiti avendo cambiato anche la destinazione d'uso con una delibera mai vista. Cos'altro posso fare?
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Limitatamente allo specifico non è illecito non ripartire tali introiti che dovranno/potranno costituire partita attiva del Bilancio andando in riduzione del passivo.
     

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