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  1. stefano bonora

    stefano bonora Nuovo Iscritto

    Sto per acquistare un immobile in edilizia convenzionata, ma vorrei sapere:
    1. il proprietario vende dopo 3anni. (mi sono informato e a quanto ho capito potrebbe vendere solo dopo 5 anni dall'acquisto)...come è possibile?
    2. l'agenzia immobiliare mi ha detto che posso fare il mutuo per tutto l'importo dell'immobile....è vero?
    grazie
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    anch'io so che non si può vendere prima dei cinque anni perciò sottolineerei la situazione al notaio affinchè mi dia un parere competente.
     
  3. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    :shock: di piani convenzionati ne ho fatti parecchi ma questa cosa dei 5 anni non l'ho mai sentita.

    il piano convenzionato non è altro che un accordo sottoscritto tra proponenti (privati e/o impresa/e) e pubblica amministrazione (comuni ecc) dove all'interno vengono stabilite, in base alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e dei piani pluriennali di attuazione le modalità per utilizzare a scopi edificatori le aree oggetto di intervento.
    La clausola dei 5 anni generalmente è riferita all'ultimazione degli interventi (aree verdi, parcheggi, servizi ecc) che il proponente deve realizzare a sue spese (o come stabilito in convenzione) e dismettere gratuitamente a favore dell'ente pubblico.
    Nel tuo caso:
    1) non è corretto dire che NON si possano vendere i beni immobiliari oggetto di convenzione ma bisogna leggere attentamente la convenzione per NON farsi carico di obblighi e aggravamenti subentrando prima dell'ultimazione delle opere.
    Generalmente in convenzione viene inserita una clausola specifica per ovviare a questo tipo di problematica... tipo "non possono essere rilasciati i certificati di agibilità/abitabilità degli immobili edificati senza l'ultimazione, il collaudo, la dismissione e la trascrizione a favore all'ente (comune) delle opere di cui alla convenzione edilizia ecc... ecc"
    2) come detto da arianna, ci fossero clausole specifiche sui 5 anni il notaio stesso NON rogherà l'atto, o potrebbe rogarlo informandoti che ti stai assumendo delle responsabilità nei confronti dell'ente, ossia, dopo la vendita l'impresa o il privato potrebbero darsi alla fuga e tu devi completare quello che manca prima di poter avere l'agibilità del tuo immobile (quindi residenza, forniture idriche elettriche ecc)
    3) all'affermazione dell'agenzia OCCHIO!! ricorda bene questo, che l'importo del mutuo è quello da indicare in atto;
    per erogare il 100% il perito deve sopravvalutare l'immobile di un 20 % perchè il massimo che danno oggi i principali istituti di credito è 80%
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il mutuo al 100% è vietato dalla legge, e pertanto chi dichiara questo deve usare degli escamotage di sopravalutazione, che si usava nei periodi di vacche grasse, e che hanno mangiato fin troppo creando questa situazione che se dai una mano ti portano via il braccio, che ora x raggiungere l'80% del finanziamento, ci vogliono i valori reali, e possono all'insaputa del perito beneviso, essere fatti dei supplementi di perizia. ciao:daccordo:
     
  5. stefano bonora

    stefano bonora Nuovo Iscritto

    grazie per l'attenzione.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Dovere:daccordo:
     
  7. rspine

    rspine Nuovo Iscritto

    Edilizia convenzionata

    L'immobile in edilizia convenzionata deve rifarsi per la vendita a dei parametri che vengono fissati dal comune, in quanto quest'ultimo ha concesso delle agevolazioni fiscali al costruttore. La vendità è sempre possibile ma nell'atto di compravendita deve essere riportato un prezzo di acquisto di solito notevolmente al di sotto delle quotazioni di mercato (proprio perchè il comune deve rilasciare una certificazione che va allegata all'atto). Per quanto riguarda i tempi a volte devono passare anche 30 anni prima che l'immobile possa essere liberamente venduto a prezzo libero (i tempi vengono decisi dallo stesso comune). In ogni caso chi rischia è il proprietario attuale poichè in caso il comune venga in possesso dell'atto (che il proprietario dovrà obbligatoriamente inviare dopo il rogito) e scopra che non ci si è attenuti ai valori indicati, comminerà una sanzione pari a 5 volte il valore non dichiarato.
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Non mi pare che nessuna legge vieti l'erogazione del mutuo al 100% . Per evitare quanto avvenuto negli USA con i Sub-Prime oggi le perizie vengono fatte non piu' a casaccio ma sul valore effettivo. Su tale valore la banca eroga generalmente l'80% , ma se fruisce di garanzie aggiuntive accessorie (firme dei genitori come fidejussori, polizze assicurative etc.)a mio avviso puo' ben erogare il 100% . Il problema principe è che la banca deve essere coperta ragionevolmente ed in maniera congrua dal rischio di insolvenza

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    vedi se c'è in questo post qualche spunto interessante

    http://www.propit.it/f68/problema-dell-edilizia-convenzionata-dopo-legge-bersani-2213/
     
  9. stefano bonora

    stefano bonora Nuovo Iscritto

    grazie, molto chiaro.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x Rossi il mutuo al 100% è veramente vietato per legge non per le Banche, pertanto tutti quelli che erogano oltre quanto stabilito per legge usano degli escamotage, non proprio nei termini legali ma passabili, ciao adimecasa:daccordo:
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    il sole 24 ore luglio 2010

    Quando ci si accinge ad acquistare un immobile, si può anche essere costretti a ripiegare sull'affitto o a rimandare l'operazione. Come mai? La somma tra la liquidità che si ha in cascina e l'importo che la banca è disposta ad erogare non raggiunge il valore dell'immobile. In alcuni casi è possibile, però, completare l'acquisto perché l'istituto eroga l'intero importo d'acquisto. Va però precisato che le offerte di mutui al 100%, molto pubblicizzati prima del 2007, oggi si contano sul palmo di una mano.
    Si rivolgono in particolare alle giovani coppie o cittadini extra-Ue con residenza in Italia che possono sostenere un buon rapporto rata/reddito ma che non dispongono della liquidità sufficiente per abbassare il loan to value (il rapporto tra valore del prestito e dell'immobile) sotto la soglia del l'80% (il limite massimo previsto dal Testo Unico delle leggi bancarie oltre il quale è necessario che l'istituto erogante stipuli un'assicurazione). Per questa categoria l'unica alternativa all'affitto è un mutuo al 100%.
    Mutui che, nella norma, costano circa 20-30 punti base in più rispetto al corrispettivo prestito con un loan to value entro l'80%, proprio perché incorporano i costi (o una parte di essi) relativi all'assicurazione che la banca deve stipulare per garantire la somma eccedente l'80 per cento. Tra le offerte, Intesa Sanpaolo, con la linea Domus, con cui eroga finanziamenti al 100% per durate fino a 40 anni e importi fino a 300mila euro (250mila euro per la linea Giovani). Per il calcolo dei mutui a tasso variabile si parte dall'Euribor 1 mese, a cui bisogna aggiungere uno spread del 2% (durate 15-20 anni) e del 2,1% (25-30 anni). È possibile sospendere il pagamento fino a sei rate, dopo le prime 24 mensilità.

    Mentre l'offerta 100% di Banca popolare di Bari è strutturata per importi fino a 300mila euro, con spread che partono dall'1,35 e arrivano all'1,8 per cento. Anche CreaCasa, società del Gruppo Credem, estende al 100% la linea dei propri mutui, sia a tasso fisso che variabile (agganciato all'Euribor a tre mesi). Ma c'è anche chi va oltre e finanzia fino al 120 per cento. Il prodotto in questione, "Mutuo trasgressivo" di Veneto Banca, è stato introdotto nel 2004. Gli spread per i mutui variabili (agganciati all'Euribor a sei mesi) oscillano dall'1,6% (per i mutui fino a dieci anni) all'1,95% (fino a 30 anni). Per chi opta per il tasso fisso il range è 1,6-2 per cento.
     
  12. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    ehhh... se le banche fossero nazionalizzate.... quanti ottimi interessi incasserebbe lo stato :triste:
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x Ennio Rossi a quanto mi risulta nessuna Banca pubblicizza il mutuo al 100%, solo qualche finanziaria creditizia, propone mutui al 100 e 120%, con i risultati del 2009/2010 con un contenzioso, oltre i limiti inimmaginabili, e questo è grazie a questi mutui proposti e spinti a qualsiasi costo, anche se non meritevoli, creando problemi anche a chi veramente necessitava un piccolo sforamento, pur di avere qualche storno provvigionale, proprio nella tua zona stiamo operando con un supplemento di perizie x mutui soffernti e oltre 80% di questi mutui erano super-valutati, mettiamo i piedi x terra queste sofferenze le Banche le ricaricano ad degli onesti clienti, che senza colpa dovranno sborsare delle spese maggiorate delle perdite che le Banche hanno subito.:daccordo:
     

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