pavlik02

Membro Attivo
Salve a tutti, abito in un condominio costituito da 13 abitazioni, questo condominio è strutturato da due blocchi abitativi collegati da una rampa di scale aperta che porta ad alcune entrate di appartamenti, tutti gli appartamenti hanno l'entrata propria, i blocchi abitativi sono suddivisi rispettivamente in 4 e 9 appartamenti.
Detto ciò, non so se è di aiuto, inizio la mia questione: la settimana scorsa si è tenuta la riunione di condominio e si doveva decidere l'elezione del nuovo amministratore, il ruolo dell'amministratore è stato sempre svolto da un condomino eletto a turno con scadenza annuale.
Quest'anno si è scelto di eleggere me e la questione è: si può fare l'amministratore di condominio in maniera così semplice? I compiti finora sono stati quelli di riscuotere le quote quadrimestrali dei condomini e pagare le bollette ma se ci sono cose più impegnative che faccio??? Ci sono delle particolarità da sapere?

Grazie per le risposte che darete.
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
Per i non addetti ai lavori, si può scrivere che la figura dell' amministratore di condominio, in Italia, si può paragonare, per analogia, a quella del parafulmine.

In altre parole, l' amministratore resta responsabile di tutto ciò che l' assemblea non ha deliberato di affidare a professionisti competenti nel loro ruolo di attività.

Ciò, ovviamente, vale per gli amministratori riconosciuti come tali perchè iscritti all' agenzia delle entrate.

Nel tuo caso, se non ti sei iscritto all' agenzia delle entrate, tu "fungi" da amministratore ma, giuridicamente, non ne ricopri il ruolo.
 

pavlik02

Membro Attivo
Per i non addetti ai lavori, si può scrivere che la figura dell' amministratore di condominio, in Italia, si può paragonare, per analogia, a quella del parafulmine.

In altre parole, l' amministratore resta responsabile di tutto ciò che l' assemblea non ha deliberato di affidare a professionisti competenti nel loro ruolo di attività.

Ciò, ovviamente, vale per gli amministratori riconosciuti come tali perchè iscritti all' agenzia delle entrate.

Nel tuo caso, se non ti sei iscritto all' agenzia delle entrate, tu "fungi" da amministratore ma, giuridicamente, non ne ricopri il ruolo.

Leggendo qua e la ho trovato che a fine anno l'amministratore deve fare il rendiconto delle spese, si può fare in maniera semplice facendo l'elenco delle entrate/uscite e poi si fa firmare il verbale? E se qualcuno a fine anno non paga le quote si deve riportare pure quello o c'è la privacy anche in questo?
Grazie.
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
Se il condominio non è costituito, sei libero di comportarti come ritieni opportuno.

Tutto si basa sulla fiducia.

Gli accordi non valgono giuridicamente, e chi funge da amministratore non può farne valere i poteri che la legge attribuisce a questa funzione giuridica per intimare i condòmini a pagare le spese, che poi non sono state deliberate da alcuna assemblea.

In pratica vige una situazione di completa anarchia, che può essere compensata solo da una forte vicinanza affettiva.

Finchè vi volete bene, tutto andrà bene.

Se qualcuno si arrabbia saranno guai seri per tutti.
 

pavlik02

Membro Attivo
Per il momento si va abbastanza d'accordo, a parte qualche caso...
Il condominio è costituito, abbiamo un regolamento condominiale con le norme di ripartizione delle spese, termii di pagamento, responsabilità, rendiconto e le norme comuni di comportamento ecc. con le fime di tutti i condomini, quindi se qualcuno non paga potrei sollecitare tramite lettera da un avvocato o basta una raccomandata a/r?
Grazie.
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
Se il condominio è costituito, e tu sei l' amministratore, allora il rendiconto consuntivo approvato dall' assemblea secondo le procedure previste dalla legge costituisce titolo per adire le azioni legali per recuperare il credito.

Ti consiglio, prima di attivare l' avvocato, di tentare tutte le strade possibili per risolvere il problema in modo bonario (le strade possibili sono gli sms, le telefonate, le raccomandate, le trattative per estinguere il debito a rate).
 

pinomaga

Membro Attivo
Proprietario Casa
Anche io faccio l'amministratore di condominio da 23 anni nella mia palazzina di 21 unità abitative ma non sono iscritto all'albo e lo faccio gratuitamente perchè voglio che tutti i problemi che nascono debbano essere risolti nella maniera più semplice, veloce, economica e quant'altro. Di amministratori esterni seri, a mio avviso, ce ne sono pochissimi; la stragrande maggioranza pensa solo a caricarti spese di cancelleria esorbitanti, fare a malapena una riunione all'anno e soprattutto a guadagnarci in percentuale sui lavori dati in appalto a terzi. Devi farti un pò di esperienza piano piano e man mano che ti si presentano i problemi. Ad esempio, sai che un condominio deve avere il suo codice fiscale? Sai che ogni anno devi presentare il mod. 770 (ritenute di acconto sulle fatture delle pulizie scale, ascensore, etc.)? Il mod. 770 va presentato telematicamente, quindi sei in grado di compilarlo e presentarlo? Sai che la legge prevede per lavori di spesa rilevanti (rifacimento lastrico solare, rifacimento pareti esterne dello stabile, etc.) un compenso per l'amministratore tra il 2 e il 4% della spesa globale? Sai che quando paghi una fattura (tranne per l'ENEL) devi effettuare la ritenuta d'acconto del 4% e versarla il mese successivo entro e non oltre il giorno 15 tramite il modello F24? Con questo non voglio spaventarti ma se ritieni che sia complicato per te, declina l'incarico e fallo fare ad un altro condomino; ti suggerisco di acquistare a pochi euro (dalla Buffetti o in libreria) un libretto sul condominio che ti suggerirà e instraderà su come gestire al meglio le procedure e le atività condominiali. Ce ne sono tantissimi tra cui puoi scegliere e poi, in alternativa, scrivi sul forum quando hai un problema. Faremo a gara per risponderti. Un saluto da Pinomaga.
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
A che serve l' amministratore?

Ti sei mai posto questa domanda con disinteresse e seriamente?

A che serve questa persona che arriva ogni anno in assemblea e ti chiede di essere nominato per procurarti "tutto" ciò che ti serve?

Ti sei mai chiesto se ti conviene "davvero" delegare "tutto" senza controllo?

Sia l' amministrazione, sia la gestione tecnica, sia il controllo interno, sia la scelta dei "tuoi" fornitori, sia la scelta del "tuo" fiscalista per gli obblighi tributari del "tuo" condomìnio, sia la scelta del "tuo" avvocato per le questioni legali, sia la gestione di ogni tipo di lamentela o "bisogno" che possa diventare "necessario"?

Non credi che sia un pochettino "eccessivo" dare una delega in bianco di questo tipo al primo "soggetto" che si proponga come "amministratore"?

Non credi che ci sia bisogno di "capire meglio" cosa c' è dentro questa scatola chiamata "amministratore" che può essere piccola come un angolo di una cucina, o grande come uno studio di tre piani con decine di dipendenti?

Se ti serve la frutta, il pane, la carne e i quaderni, tu, vai dal fruttivendolo, dal panettiere, dal macellaio e dal cartolaio.

Oppure vai al centro commerciale dove sai di poter trovare tutto e fare "buoni affari", perchè alla fine puoi controllare il totale che paghi sullo scontrino fiscale e, quindi, sai se spendi troppo, o spendi bene.

L' amministratore, invece, non ti "vende" nulla direttamente, ma sta in mezzo con la sua scrivania tra te (e i tuoi soci condòmini), e i fornitori e i tecnici che ti servono.

Tu non sei "libero" di trattare direttamente con i tuoi fornitori e i tuoi professionisti: Per tutto sei obbligato a scontrarti con l' amministratore che "pensa per te"!

Perchè?

A che serve l' amministratore?

Proviamo a farci delle domande:


L' amministratore serve a fare i conti per il condomìnio?

No!

Per fare i conti del condomìnio ti serve un ragioniere.

E' meglio che questa persona sia preparata, e faccia solo questo lavoro.

E' meglio che questa persona la scelga il condomìnio: Altrimenti la sceglierà l' amministratore, e farà gli interessi dell' amministratore.


L' amministratore serve a controllare i servizi svolti per il condomìnio?

No!

Per controllare i servizi svolti per l' ente condomìnio hai bisogno di una persona, o di diverse persone preparate per questo lavoro.

E' meglio che il controllo venga svolto da personale indipendente rispetto all' amministratore, oppure interessato alla buona gestione (Il Consiglio di Condomìnio o il Portiere).


L' amministratore serve a "condurre" le assemblee?

No!

Per condurre le assemblee è necessario nominare un presidente che sappia il fatto suo e un segretario.

La "formalità" delle riunioni è importante, perchè il rispetto delle regole è garanzia di trasparenza.

E' opportuno che i condòmini, o perlomeno alcuni condòmini rappresentativi, imparino le buone regole da seguire per il corretto svolgimento delle assemblee, e, se necessario, le insegnino all' Amministratore che partecipa alla riunione in caso egli "se ne dimentichi".


L' amministratore serve a "condurre" le gare di appalto?

No!

Per condurre le gare di appalto è necessario nominare una persona che le organizzi e che segua le "regole" necessarie per scegliere le aziende in modo trasparente e vantaggioso per la Comunità Residenziale.

Questa persona può anche essere l' amministratore: Comunque è il rispetto delle "regole" della gara il requisito essenziale per scegliere una buona azienda.

Il professionista che organizza la gara di appalto può essere benissimo un "tecnico" appositamente nominato per questo servizio.


L' amministratore serve a scegliere i fornitori migliori per il condòminio?

No!

I fornitori migliori per il condomìnio si scelgono con procedure trasparenti.

E' molto importante stabilire dei "metodi di ricerca" e dei "metodi di controllo" efficaci efficienti e neutrali.

E' meglio che l' amministratore non si occupi di scegliere i fornitori per conto dei condòmini, ma che applichi delle buone procedure INSIEME ai condòmini al fine di scegliere i migliori fornitori.

Se nel condominio abitano dei condòmini preparati dal punto di vista tecnico, è ancora meglio che si occupino loro di applicare delle buone procedure insieme al resto dei condòmini per scegliere i migliori fornitori.


L' amministratore serve a predisporre le dichiarazioni fiscali per conto dell' Ente Condomìnio?

No!

Per predisporre le dichiarazioni fiscali del condomìnio serve un fiscalista.

Vi consiglio di cercare un fiscalista di vostra fiducia che segua il condomìnio, e, magari, che vi faccia un prezzo di favore per seguire anche le "vostre" dichiarazioni fiscali (ossia i modelli 730).


Ma allora: A che serve l' amministratore?

L' amministratore serve, poichè è il legale rappresentante dell' Ente Condomìnio.

Le funzioni che compètono all' amministratore sono le seguenti:

Link: Funzioni del legale rappresentante-amministratore

Inoltre, l' amministratore:

  • Deve avere la competenza di controllare la correttezza formale dei documenti intestati all' Ente Condomìnio alla data della sua nomina.

    Deve avere una capacità di relazione sufficiente per essere un punto di riferimento autorevole per i condòmini.

    Deve applicare procedure trasparenti, neutrali e condivise con i Condòmini per arrivare a soluzioni e scelte vantaggiose ed economicamente convenienti per la Comunità Residenziale.
 

pinomaga

Membro Attivo
Proprietario Casa
Caro Azzaretto se quei no perentori a tutte quelle domande fanno capire che l'amministratore non è la persona responsabile per quelle attività, non vedo perchè debba essere una persona che "Deve avere una capacità di relazione sufficiente per essere un punto di riferimento autorevole per i condòmini"; è sufficiente nominare un capo scala anno per anno. Visto che bisogna pagare un tecnico per gli appalti, un ragioniere per la contabilità condominiale, un fiscalista per le dichiarazioni e aggiungi l'onorario per l'amministratore (che a quanto dici fà poco e niente) ma quanto viene a costare mensilmente la quota condominiale solo per queste voci?
Quello che tu dici è pura teoria perchè nella pratica, soprattutto quando l'amministratore è esterno, ci si affida "totalmente" a lui nel bene e nel male, perchè nessuno vuole avere rogne di alcun tipo.
Io nel mio condominio ho parlato chiaro dal primo giorno: le diatribe tra condomini vanno risolte tra loro, le norme condominiali (ognuno ha il regolamento) vanno rispettate in toto perchè è sintomo di buona educazione e senso civico.
Chissà perchè quando parlo con tanta altra gente tutti si lamentano dell'amministratore esterno. Non credo siano pazzi.
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
La teoria è importante per capire la pratica.

Per capire bene la situazione, bisogna immaginare il condominio come se fosse un piccolo stato.

L' amministratore, finora, ha svolto senza controllo la funzione di presidente del consiglio, corte dei conti, esattore dei tributi, ragioneria di stato, finanche presidente della repubblica, e consiglio di stato per quanto attiene l' interpretazione delle norme giuridiche e dei regolamenti.

Inoltre il parlamento (ossia l' assemblea di condominio), si riunisce mediamente una volta all' anno e deve approvare tutto insieme (sia la gestione delle risorse, sia i conti).

Mi sembra che l' amministratore abbia tutto il potere che Berlusconi sogna di avere su noi italiani.

Tu stesso, nel tuo piccolo, mi scrivi che "Io nel mio condominio ho parlato chiaro dal primo giorno: le diatribe tra condomini vanno risolte tra loro, le norme condominiali (ognuno ha il regolamento) vanno rispettate in toto perchè è sintomo di buona educazione e senso civico"

Ossia hai parlato da "governante" che sa quello che vuole, chiede potere e fiducia, e in cambio promette buona amministrazione.

In Italia le cose vanno male proprio a causa di questo atteggiamento tipico italiano, di arroccarsi dietro all' autorità per farsi le regole che si vogliono rispettare.

Per questo motivo le cose nel nostro paese stanno precipitando!

Per questo motivo le cose in molti enti condominio sono organizzate al fine di far ingrassare le tasche degli amministratori.

Io e te (io come amministratore "esterno", tu come amministratore "interno"), possiamo gridare fino a toglierci la voce, e promettere sulla testa dei nostri figli (...come "lui"!!) che non prendiamo tangenti e siamo onesti.

Ma perchè i nostri amministrati dovrebbero crederci sulla parola?
 

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