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  1. Lumere

    Lumere Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buon giorno,
    queste le mie domande sull'argomento in oggetto:
    1- L'Amministratore deve dichiarare al Condominio il valore percentuale che richiederà sull'importo delle spese straordinarie?
    2-Esiste un valore percentuale prestabilito per tale emolumento?
    3-Da un punto di vista contabile, da quale documento si può verificare l'avvenuto pagamento e l'importo percepito dall'Amministratore?

    Un anticipo di ringraziamento per le vostre risposte.
    Lumere
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,
    1) L'amministratore quando ha presentato il suo preventivo, avrebbe dvuto inserire eventuali importi per le spese straordinarie, se non l'ha fatto, non gli si dovrebbe riconoscere nulla in quanto dette spese sono comprese già nel suo compenso. Se però volete riconoscergli qualcosa, fatelo in assemblea dove verbalizzate che l'amministratore per spese straordinarie percepirà X, ma ripeto se non è contemplato nel preventivo, non gli si riconosce nulla.
    2)No, è a discrezione di ogni amministratore.
    3) Dal bilancio consuntivo presentato a fine gestione.

    Spero di esserti stata utile.
     
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  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un bravo amministratore si riconosce dal fatto che si presenta ad un condominio con un offerta dettagliata scritta delle sue prestazioni e che, una volta nominato e in carica, espone nella bacheca condominiale ed eventualmente nel sito web del condominio l'offerta stessa, accettata. Nella scelta tra più offerte quella più bassa, se l'amministratore non è conosciuto, non è garanzia di economicità, anzi ... Infatti alcuni amministratori entrano chiamati da un condomìnio, ma escono quatti quatti ... con la cassa!
     
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  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x Lumere: le spese straordinarie vanno approvate in una assemblea specifica e qualificata, dipende dalla quantità della spesa essendo indetta come straordinaria senz'altro sarà consistente e dovrà essere approvata con un maggioranza qualificata ed deve essere deliberato anche la spesa che l'amministratore chiede per detto riparto, gli usi in lombardia sono da un 1% massimo 4%, dipende sempre dalla quantità della spesa che si deve affrontare: ciao adimecasa bergamo
     
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  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Gli atti con cui si definiscono i compensi attribuiti all' amministratore sono soltanto le delibere di assemblea.

    In altre parole, gli amministratori hanno titolo per risquotere soltanto i compensi (sia ordinari, sia straordinari) deliberati dall' assemblea.

    I problemi sorgono perchè i condòmini, nel loro insieme, non hanno consapevolezza del lavoro svolto dagli amministratori, e quindi tendono a valorizzare troppo poco i servizi di gestione condominiale.

    D' altro canto, gli amministratori sono spesso interessati soprattutto alla propria gestione economica, e vedono i condomìni soltanto come "vacche da mungere"; questo tipo di amministratori si approfittano facilmente dell' ignoranza della società condominiale guadagnando tanto e lavorando poco.
     
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  6. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ove non sia stato deliberato il compenso all'amministratore per i lavori straordinario, nulla gli è dovuto in quanto non può richiederlo a posteriori. In sostanza nel verbale di delibera dei lavori straordinari si deve anche concordare l'eventuale compenso extra che i condomini gli intendono riconoscere:
    Sempre più i condomìni oggi vengono sottoposti ad interventi di manutenzione straordinaria, necessaria per il mantenimento del decoro architettonico dello stabile. Va da sé che il mandato conferito dall’assemblea all’amministratore è, di norma, ristretto alla ordinaria gestione. Ne consegue che tutti gli atti afferenti quella straordinaria non sono ricompresi né nel mandato originario, né nella retribuzione ad esso correlata. Ovvero, ogni atto straordinario è aggiuntivo e come tale andrebbe separatamente retribuito. Diciamo andrebbe poiché non è né scontato, né automatico, in quanto ogni incarico aggiuntivo, così come è separatamente deliberato, potrà essere separatamente retribuito, qualora l’assemblea lo ritenga giusto.


    E a nulla può valere la presunzione dell’attività troppo onerosa e quindi economicamente non più soddisfacente (Cass. Civ. sent. N. 2149/2000) per vedersi riconosciuto a posteriori un compenso non deliberato al momento del conferimento dell’incarico, poiché, hanno asserito i giudici della Suprema Corte, “l’assemblea può espressamente determinarsi per la gratuità dell’incarico”. Tuttavia l’amministratore ha facoltà di recedere dal contratto qualora ritenga che la sua attività non sia sufficientemente retribuita ( Trib. Genova n. 1501 del 29-5-2001).
     
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  7. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Più esattamente si può scrivere che l' assemblea non è obbligata ad approvare il compenso richiesto a consuntivo dei lavori straordinari, poichè non erano compresi nel preventivo.

    Però l' assemblea ha il potere di approvare la spesa, in caso ci si renda conto che l' amministratore abbia fornito un servizio ed abbia diritto al compenso richiesto.

    E' opportuno che la comunità residenziale si organizzi per controllare e valorizzare il lavoro dell' amministratore, poichè in caso contrario si rischia che l' amministratore si approfitti del potere a lui concesso dalla legge per appropriarsi di ciò che ritenga sia un suo diritto.

    I rapporti commerciali si costruiscono sull' etica, il rispetto, e il controllo reciproco dei valori economici e relazionali dati e ricevuti.
     
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  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Sono d'accordo sul fatto che i condomini riuniti in asseblea possano riconoscere il "buon lavoro extra" svolto dall'amministratore nel gestire l'appalto straordinario e riconoscergli, anche a posteriori, un compenso che prima non era stato deliberato. In questi casi l'assemblea è sovrana.
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'assemblea è sovrana quando delibera di retribuire il lavoro extra dell'amministratore. Né potrebbe deliberare diversamente, informata dall'amministratore stesso che in tal caso lui pianterebbe tutto in asso (libertà di scelta apparente).
    A meno che l'amministratore non sia talmente schiappa che, temendo di trovarsi "disoccupato", accetta di fare il lavoro extra gratis, per poi magari rifarsi da qualche altra parte nel corso dell'esercizio condominale.
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Sarebbe opportuno che gli amministratori nel verbale d'ingresso o di subentro esplicitassero le varie tariffe extra, di modo che, una volta fissate e stabilite, il condominio non debba deliberare di volta in volta.
    Una sorta di regolamento interno tanto per intenderci.
    Questo è il mio consiglio finalizzato a dirimere per il futuro ogni potenziale incomprensione.
    L'importante è essere chiari e trasparenti ab inizio.
     
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  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    quale la differenza

    adimecasa bergamo pone questa domanda, le spese dei bolli e chiusure trimestrali bancarie perchè si pagano in mm. di pp. e non spese uguali per tutti, qualè la differenza di mm. 50 e di mm. 100 sui bolli e chiusure bancarie, ho in chiusura dei bilanci di condominio e oh dei dubbi in merito, ringrazio anticipatamente a tutti quelli che conribuiranno al quiesito
     
  12. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    le spese dei bolli e chiusure trimestrali bancarie si pagano in millesimi perchè l' art. 1123 C.C. in merito stabilisce che Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

    Pertanto, a meno che l' unanimità dei condòmini decida diversamente, la ripartizione si deve fare per millesimi di proprietà.
     
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  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x Antonio Azzaretto: l'art. 1123 c.c. reputa la conservazione e manutenzione delle parti comuni, destinate a servire una parte dell'intero fabbricato, ma i bolli che si pagano alla chiusura del trimestre sono una cosa diversa a me mi verrebbe più comodo dividere per mm. di pp. ma alcuni condomini chiedono il perchè se 50 0 100 mm. i bolli da pagare sono sempre gli stessi ringrazio per la risposta che mi hai dato ciao adimecasa bergamo
     
  14. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Berlusconi insegna che la politica conta di più della legge.

    Pertanto se "alcuni condomini" sono quelli che possono cambiare l' amministratore, senza dubbio i bolli che si pagano alla chiusura del trimestre sono "cosa diversa" e non si possono comprendere nel servizio bancario che i proprietari ricevono.

    Se, invece "alcuni condomini" non contano nulla nel condominio, allora l' art. 1123 C.C. in merito stabilisce che le spese necessarie per la prestazione dei servizi nell'interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

    Nello stato, come nel condominio, la giustizia non sempre è conforme a ciò che stabilisce la legge.
     
  15. Lumere

    Lumere Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao, grazie per le risposte esaurienti e pronte.
    Lumere
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Dirrei che più che la politica, ciò + frutto del "potere" (esecutivo + parlamento sotto ricatto).
     

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