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#1
Sono proprietario di un appartamento ubicato in una palazzina da 12 appartamenti; la palazzina è ubicata, con altre 5, in una zona circoscritta da un muretto. L'area interna (cortile) è accatastata come ENTE URBANO alla Partita 1.
Tanto premesso, ci giunge ordinanza del Sindaco di procedere a dei lavori di riparazione e ripristino delle canalizzazioni interne degli scarichi fognari e dell'acqua piovana, il cui costo è abbastanza elevato (oltre €. 50.000,00).
Nell'eseguire una visura storica per immobile è emerso che il "cortile" è ENTE URBANO e non si conosce chi ne è proprietario (noi, proprietari degli appartamenti, oppure il Comune oppure l'IACP che, negli anni 50 ha costruito le palazzine che, in seguito, ha ceduto a noi). Nell'atto di compravendita non è specificato la cessione dell'area di cui innanzi, nè l'acquisizione della sua pertinenza.
Spero che qualche tecnico riesca a chiarirmi, possibilmente con richiami legislativi, la posizione da assumere. Cordiali saluti.:sorrisone:
 

mapeit

Membro Senior
#2
Credo che si debba eseguire una ricerca minuziosa al catasto e alla conservatoria della tua città per appurare la proprietà dell'ente urbano.
 

basty

Membro Storico
#3
Non sono in grado di rispondere alla domanda con una soluzione: ma trovo interessante il quesito che nelle sue specificazioni finali lascia intendere che alcune sommarie verifiche sono già state fatte.

La mia quindi più che una risposta è un tentativo di approccio cui chiedo conferma dai tecnici.

Credo che col termine "Ente Urbano" si identificassero le porzioni di terreno residue risultanti da un frazionamento/lottizzazione edilizia, che faceva passare il terreno dal catasto terreni a quello fabbricati.

Normalmente quindi questo terreno diventava parte comune delle proprietà edilizie: parrebbe che un semplice accenno nell'atto di acquisto a parti comuni dovrebeb far discendere la comproprietà del cortile ai vari condomini attuali; da chiedersi se la non citazione esplicita nei rogito degli immobili abitativi sia sufficiente a far ritenere del vecchio proprietario ciò che non risulta venduto. Ciò sicuramente capiterebbe se il cortile fosse stato acquisito separatamente dai lotti edificati.
 
#4
Come Ente Urbano, vengono classificati anche tutti quei terreni che per loro natura ono a corredo dellao delle proprietà. "L'ente urbano" sono tutti questi terren, talvolta (se l'intero complesso è formato da 5 palazzine come in questo caso) può essere che siano tutte su uno stesso mappale (ENTE URBANO) ma divise per subalterni...facendo la visura ai terreni della particella x foglie x mi salterà fuori ENTE URBANO. Bisogna vedere se al momento della costruzione del Complesso (essendo recintate le 5 palazzine penso di sì) bisogna vedere la data di costruzione, (in comune ), il primo accatastamento (in conservatoria dell'agenzia del territorio), chi erano gli intestatari ed eventuali passagi di proprietà, se sono state fatte le volture al "super condominio".
 

basty

Membro Storico
#5
se sono state fatte le volture al "super condominio".
Ecco il punto che sottintendevo ed è ben riassunto: spesso capita che queste volture non vengano fatte, per trascuratezza del notaio magari non ben informato o per ignoranza degli interessati.

Cosa succede in questo caso della titolarità? E' sufficiente una semplice rettifica magari onerosa e con sanzioni, ma senza conseguenze sulla certezza della proprietà, o capita quanto ricordato dal ns magomerlino, con possibili residui di oneri su chi nulla più ha di proprietà negli stabili condominiali?
 
#6
Come Ente Urbano, vengono classificati anche tutti quei terreni che per loro natura ono a corredo dellao delle proprietà. "L'ente urbano" sono tutti questi terren, talvolta (se l'intero complesso è formato da 5 palazzine come in questo caso) può essere che siano tutte su uno stesso mappale (ENTE URBANO) ma divise per subalterni...facendo la visura ai terreni della particella x foglie x mi salterà fuori ENTE URBANO. Bisogna vedere se al momento della costruzione del Complesso (essendo recintate le 5 palazzine penso di sì) bisogna vedere la data di costruzione, (in comune ), il primo accatastamento (in conservatoria dell'agenzia del territorio), chi erano gli intestatari ed eventuali passagi di proprietà, se sono state fatte le volture al "super condominio".
Caro Daniele, temo di non aver fornito tutti i dati:
1)- le palazzine (n. 6 e non n. 5) sono state costruite negli anni 50 (1953), dall'I.A.C.P. di Bari;
2)- le palazzine sono accatastate con i loro numeri di foglio e particella (la mia porta il fg. 104 e la particella 323 sub. 11);
3)- il cortile in questione è accatastato, come detto in precedenza, con il fg. 104 e la particella 214, quindi differente dalla particella della mia palazzina. L'accastamento indica "ENTE URBANO";
4)- il Comune ha fatto una ordinanza per le riparazioni delle canalizzazioni sotterranee (acque nere+acque bianche) indirizzata a tutti i proprietari delle 6 palazzine;
5)- non sappiamo chi è il proprietario del cortile;
6)- dall'analisi di alcuni aspetti (realizzazione di cabina per il gas+pali per l'illuminazione del cortile) realizzati senza aver chiesto l'autorizzazione ai proprietari degli appartamenti, si potrebbe evincere che - in base al diritto - da parte nostra ci possa essere soltanto un "diritto di superficie", rimanendo la proprietà al Comune.
Spero di aver dettagliato la situazione. Grazie per la fattiva collaborazione.:daccordo::applauso::amore:
 
#7
1) OK
2) Va bene
3) vedi mia spiegazione(ossia trattasi di pertinenza di un immobile) salvo errori sarà sempre ENTE URBANO
4) ok
5) Bisogna fare una visura in conservatoria della Agenzia del territorio di Bari....tuttavia essendo così vecchio, potreste trovarlo(parlo per tutti i condomini) all'archivio di Stato di Bari.
6) Non sarebbe la prima volta trovarsi di fronte a cabine senza autorizzazione....

La cabina del gas+pali sicuramente saranno state realizzata senza parere dei proprietari anche perchè (presumo siano state realizzate in quegli anni, dimmi se sbaglio) in quel caso il proprietario erano le I.a:C:p. di Bari.

Spero di essermi spiegato bene.
 
#8
Daniele 78, grazie, grazie e ancora grazie! Andrò a Bari all'archivio di Stato ad effettuare la ricerca. Per quanto riguarda la cabina del gas e i pali dell'illuminazione sono stati realizzati DOPO che gli appartamenti sono diventati di nostra proprietà, ma non ci siamo preoccupati poichè, come tu hai citato, ritenavamo che il proprietario (del terreno) fosse l'IACP. Quindi anche oggi l'IACP è ancora proprietario del terreno....(?)!:-o
 
#9
Quindi anche oggi l'IACP è ancora proprietario del terreno....(?)!:-o
La risposta sulla proprietà dovresti averla negli atti che troverai all'Archivio di Stato o in conservatoria dei registri immobiliari....diciamo che avendo un riscontro con l'atto è possibile (nel caso di diversi intestatari sulle visure catastali) farle modificare con una voltura postuma)a patto di avere con se l'atto.

Li troverete i veri proprietari, in quanto l'atto fa fede il Catasto no.

Purtroppo per motivi vari, mancanze di voltura, errori notarili e più spesso errori dell'Agenzia del territorio, capita non di rado di imbattersi in errori come questi.

Qui a Biella la rettifica non costa nulla come tasse all?agenzia (penso anche li comunque), si fa un'istanza di "segnalazione errore", chiedete ad un professionista di vostra fiducia che saprà aiutarvi ad uscire da questo problema.
 
#10
Comunque essendo I.a.c.p (quindi comunale), per risalire alla data dell'atto potresti provare prima in Comune.

Sicuramente le palazzine facevano parte di un 'unico intervento (tipo P.e.c, P.e.e.p, ecc) quindi con una convenzione dove vengono riportate superfici e numero di marciapiedi, viabilità interna, e dovresti anche trovare 8di norma c'è perchè è un atto depositato) i numeri ed il giorno di pubblicazione.

prima di tutto tenta in Comune, almeno per avere i numeri di "repertorio" altrimenti a più di 50 dalla costruzione la vedo ardua a risalire al primo atto notorio in conservatoria o all'Archivio di Stato.
 

basty

Membro Storico
#12
Il bello di questa discussione è che non si vorrebbe affatto riscontrare o far attribuire la proprietà dei terreni ai possessori degli alloggi: sembrerebbero tutti felici se lo IACP si fosse dimenticato di "vendere" la prorzione di beni comuni o il diritto di superficie, comunque il diritto su queste parti comuni.

Dubito che gli attuali proprietari la spuntino in questo conflitto di attribuzioni: ma tentare può valere oggi la pena; e domani?.
 
#13
Il bello di questa discussione è che non si vorrebbe affatto riscontrare o far attribuire la proprietà dei terreni ai possessori degli alloggi: sembrerebbero tutti felici se lo IACP si fosse dimenticato di "vendere" la prorzione di beni comuni o il diritto di superficie, comunque il diritto su queste parti comuni.
Risposta per basty: sul mio rogito è scritto testualmente che l'Iistituto Autonomo Case Popolari di Bari ha venduto: "...le quote proporzionali dell'edificio compresa l'aria di pertinenza da considerare in ragione condominiale come per legge del terrazzo comune agli assegnatari degli interni...". Ritengo sia chiaro che, essendo stata venduta solo la pertinenza relativa al terrazzo comune e non essendo indicata la pertinenza relativa al "cortile interno", il predetto cortile interno non può far capo ai proprietari degli alloggi.:disappunto:
Dubito che gli attuali proprietari la spuntino in questo conflitto di attribuzioni: ma tentare può valere oggi la pena; e domani?.
 

basty

Membro Storico
#14
Ovviamente premetto di non aver alcun titolo per dare un giudizio: mi permetto solo di esprimere un parere.

Il primo è di valutare non solo la convenienza del momento presente, ma anche eventualmente futura: non saprei oggi vedere controindicazioni, ma forse per il buon mantenimento delle aree di passaggio e cortili, forse sarebbe meglio o che passino al comune e le mantengano, o siano di vostra proprietà.

Quanto invece al testo riportato del rogito, a parte immagino il refuso "aria" invece che "area", io leggo preliminarmente:

l'Iistituto Autonomo Case Popolari di Bari ha venduto: "...le quote proporzionali dell'edificio, compresa ...
Questo potrebbe proprio non escludere tutte le parti comuni non censite che rimarrebbero pro-quota ai singoli assegnatari degli alloggi. Il compreso rafforzativo non significa esclusione di altre quote proporzionali, che sarebbe interessante capire a cosa si riferiscano.

Tornerei quindi a suggerire di far verificare la convenzione originaria, le relative conseguenze, e interpellare un bravo ed onesto notaio per la valutazione del caso.

Sono curioso di sapere come si concluderà questa situazione. Auguri.
 
#15
Ovviamente premetto di non aver alcun titolo per dare un giudizio: mi permetto solo di esprimere un parere.

Tornerei quindi a suggerire di far verificare la convenzione originaria, le relative conseguenze, e interpellare un bravo ed onesto notaio per la valutazione del caso.

Sono curioso di sapere come si concluderà questa situazione. Auguri.
Io avevo suggerito solo il posto dove il notaio (o chi per esso) poteva andare a cercare, perchè per quando bravo possa essere quando vai a scavare nei vecchi documenti (a patto di trovarli tutti), è un vero casino a priori.
 
#16
Grazie per le risposte!
Per "batsy": temo proprio che le cose stiano come dici tu; il compreso rafforzativo "forse" potrebbe comprendere il famoso "cortile", visto che c'è altro che potrebbe far parte di quote proporzionali. La battaglia sta proprio qui, in quanto non è precisato sul rogito.
Per "Daniele 78": purtroppo i documenti originari, essendo vecchissimi (correva l'anno 1950 circa) e non informatizzati, lo IACP dice di non averli più. Forse un Notaio potrebbe effettuare una ricerca presso l'archivio di Stato...! ma quanto costa? Devi tenere presente che, essendo la spesa (50.000/60.000 euro) divisibile per 75 proprietari, la quota pro-capite sarebbe di circa 800 euro. Trattandosi, però, di una questione di principio, sentirò gli altri se vale la pena approfondire.
Un vivo ringraziamento a tutti e due per la approfondita discussione.:daccordo:
 

basty

Membro Storico
#17
Per la cronaca, sappi che all'archivio notarile o all'archivio di stato può rivolgersi qualunque cittadino.
Se la convenzione è stata stipulata c/o un notaio il cui studio è ancora attivo (non credo) bisognerebeb consultare l'archivio del notaio.
Presso l'archivio notarile le ricerche si fanno solitamente conoscendo il nome del notaio rogante.
Rimane inoltre l'archivio comunale, che dovrebbe almeno rintracciare il numero della convenzione e gli estremi dell'atto a suo tempo stipulato.
La consultazione presso i suddetti archivi è gratuita: la produzione di una copia ha costi ordinari di segreteria.
Non è quindi un problema di costi esorbitanti, ma di tempo da spendere per la ricerca.
 
#18
mago merlino la ricerca presso l'archivio di stato anche di un notaio non dovrebbe costare oltre i 400/500 € (già stra esagerando di tanto) anche perchè molte amministrazione fanno consultare gli atti gratuitamente....ma per sicurezza informati dal notaio sui prezzi della tua zona, perchè potrebbero essere differenti dalla mia.

ciao
 
#20
Salve a tutti,
sono il proprietario di un appartamento in un condominio ex IACP (o ex ERAP) e sto vivendo una situazione simile a quella descritta a suo tempo in questa discussione dall'utente MagoMerlino. La palazzina nella quale è ubicato il mio appartamento fa parte di un complesso di cinque palazzine costruite negli anni '60 dallo IACP, ognuna con un proprio numero civico. Qualche anno fa tutti e cinque i condomìni hanno ricevuto un'ordinanza comunale riguardante la messa in sicurezza di un muro costruito a sostegno di un terreno ubicato a ridosso di una delle cinque palazzine. Tale terreno è compreso in una più ampia particella che risulta accatasta come "Ente urbano", della quale attualmente si sta cercando di stabilire la proprietà, visto che l'area in questione non risulta essere pertinenza di nessuna delle cinque palazzine. Visto che è passato qualche anno dall'inizio di questa discussione, chiedo gentilmente se nel frattempo la situazione descritta da MagoMerlino si sia evoluta in qualche modo, nella speranza che possano essere emersi nuovi elementi utili da sapere per venire a capo della mia attuale questione. Granzie anticipatamente e buona domenica sera a tutti.
 

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tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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