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  1. CARLO53

    CARLO53 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Durante l'iter di una divisione ereditaria il notaio ha scoperto che una soffitta, accatastata da oltre 40 anni a nome dei nostri genitori e poi da noi acquisita per eredità, non è mai stata di nostra proprietà ma è rimasta di proprietà del precedente proprietario. Abbiamo verificato col catasto che trattasi di un vero e proprio errore di trascrizione, del quale nessuno se ne è finora accorto: la soffitta è stata da noi sistematicamente utilizzata e nessuno si è mai fatto avanti per reclamarne la proprietà. Il vecchio proprietario è deceduto, non sappiamo chi sono gli eredi, qualsiasi soluzione si attui (restituzione ai legittimi proprietari o usucapione) prevede tempi piuttosto lunghi per la regolarizzazione.
    Su questo cespite non di nostra proprietà noi abbiamo per 40 anni pagato l'IRPEF.
    Ora vogliamo smettere di farlo. Lo possiamo fare da subito basandoci sui documenti notarili o dobbiamo aspettare che anche il catasto sia a posto, quindi continuare a pagare non si sa fino a quando un'imposta non dovuta. Per l'AGENZIA DELLE ENTRATE cosa fa fede in termini di proprietà? Grazie.
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per l'agenzia delle entrate fa fede ciò che vedi su www.agenziaentrate.it facendo una visura catastale gratuita, ovviamente.

    Anche se prevede tempi piuttosto lunghi per la regolarizzazione, io opterei per l'usucapione.

    Avete fatto i calcoli di quanto avete già pagato per 40 anni?

    Interrompendo i pagamenti rischiate di vanificare 40 anni di tasse pagate e non dovute.

    Nessuno reclama la proprietà? Benissimo. Attivatevi con un legale per usucapire definitivamente, magari capitasse a me una soffitta gratis, ho la casa piena di carta, libri, quaderni, ricevute e non so più dove mettere la roba! :)
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A parere mio non farei nulla , e poi l'agenzia delle entrate non c'entra ; il bene in fatto e diritto è già stato usucapito; in caso di rivendita basterà far cenno al diritto acquisito per usucapione e garantire il terzo acquirente da qualsiasi possibile evizione . Chi vuoi che abbia interesse ad eccepire il diritto acquisito , fra l' altro per un bene di cosi' modesto valore ?
     
  4. CARLO53

    CARLO53 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Al momento non posso considerare il cespite di mia proprietà, lo potrò fare solo dopo l'eventuale procedura di usucapione, che dura un sacco di tempo e costa qualche migliaio di euro (tra pratica e avvocato). Poniamo però il caso che io non voglia acquisire il cespite e chieda al catasto che corregga le mie evidenze catastali facendo
    scomparire la soffitta dalle mie proprietà. Anche qui ci vorrà del tempo. Perchè nel frattempo devo continuare a pagarci le tasse?
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non è chiara la situazione: è un problema di atto di trasferimento incompleto (non era menzionata questa unità) o un problema di allineamento del catasto?
    le siatuazioni sono differenti: se il bene è stato trasferito ma il trasferimento non è stato recepito dal catasto, è velocemente rimediabile, se invece il bene non è mai stato trasferito ma nessuno se ne è mai accorto, di fatto lo avete usucapito, la situazione va analizzata bene ma come è stato scritto probabilmente non interesserà a nessuno, si può trovare un sistema semplice per sistemare le cose
     
  6. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    a me è capitato, anni fà, una errata registrazione al catasto di un bene acquistato da me ma intestato ad altri, sempre e solo al catasto.
    mi rivolsi ad un professionista geometra che risolse il problema al solo registro catastale, considerato che la documentazione notarile era corretta.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nel tuo primo intervento trovo una contraddizione in termini. Affermi che la soffitta è stata accatastata a nome dei tuoi genitori, ma è sempre stata di proprietà del precedente proprietario. Suppongo che si sua verificato un disallineamento fra catasto e conservatoria dei RR.II.. Lo trovo strano, visto che, se i tuoi genitori hanno acquistato, si deve trovare l'atto. Non capisco questo errore di trascrizione. Se così è si può porre rimedio proponendo una trascrizione a rettifica.
    Non potendo risolvere il problema come su esposto, la soluzione è molto più facile. Posto che la soffitta risulta accatastata a nome dei tuoi genitori o ad uno dei due, puoi fare la o le denunce di successione integrative, che poi con la domanda di voltura in catasto l'immobile passerà, come per incanto, in capo a voi eredi. Senza scomodare legali, tecnici, opinionisti e quant'altro. Soprattutto risparmiando una marea di soldi ed eseguendo una procedura perfettamente legale.
     
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  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si è proprio come dice Gianco, aggiungo solo che quasi ogni successione ha un problema di voltura d'intestatario della particella specialmente per fabbricati molto vecchi.
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nessun potere ha l'obbligo di affermare che è vostra. L'istituto dell'usucapione prevede che voi potete dichiarata già vostra e succedendo vela intestate semplicemente. Sono stupefatta perché il vostro notaio non ve l'abbia accennato. Facesse la successione e basta. Cosa vuole? Lui sa perfettamente che la soffitta e' vostra. Qui a propit si scordano sempre che l'usucapione ne fa uso chi si deve intestare una proprietà, caso mai sta a chi si oppone opporsi ed allora subentra il giudizio della magistratura. Solo allora, ragazzi
     
    A possessore piace questo elemento.
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Condivido pienamente: la regolarizzazione catastale dovrebbe accontentare il Notaio che ha l'obbligo di certificare la corretta annotazione del bene a questo ufficio (catasto) ,ufficio che, ricordiamolo , ha solo una mera funzione fiscale .

    Civilisticamente il diritto di Usucapione nasce dalle condizioni di fatto ( o c 'è o non c'è ). La citazione (da parte dell' usucapente ) in tribunale degli ex proprietari e
    l 'accertamento del titolo di proprietà per intervenuta usucapione in questa sede giudiziale è sicuramente opportuno quando i valori in campo sono elevati e quando esiste realmente il rischio che chi si dichiara ancora proprietario (l'ex proprietario insomma) abbia i titoli per opporsi .
    Pertanto, ammesso e non concesso che l'usucapente fosse chiamato in giudizio , sarà sicuramente confermato proprietario se dimostrerà di aver conseguito il titolo tramite il possesso continuato ed ininterrotto del bene per almeno venti anni.
    dimostrando l'esercizio del c.d. "animus possidendi " . Vedi nota 1
    Chi s dichiara ancora titolare del bene, quale possibile attore potrà ottenere che venga dichiarata l'interruzione ventennale (solo ) se dimostrerà di aver compiuto atti che comportino la perdita materiale del bene per il possessore; per esempio se avesse notificato atti giudiziali interruttivi a ciò finalizzati.
    Comunque si tenga conto che NON sono idonei ad interrompere il termine utile per l'usucapione la diffida o la messa in mora, in quanto il possesso può essere esercitato anche in contrasto con la volontà del titolare (Cassazione, sentenza del 27 maggio 2010, n. 13002).


    nota 1. il c.d. " l'animus possidendi", ossia l'intenzione di tenere la cosa come propria mediante l'esercizio di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. L'animus possidendi non è esercitabile se la disponibilità del bene fu conseguita dal possessore mediante un titolo che gli conferiva solamente un diritto di carattere personale (ad esempio un contratto di comodato o di locazione).
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    UN CASO PRATICO
    Usucapione: non è necessaria la sentenza che la dichiari.
    10 giugno 2009 | di Massimo Chimienti |

    Buongiorno a tutti. Un mio cliente aveva sottoscritto una proposta di acquisto con un’agenzia immobiliare. Nella descrizione dell’immobile si diceva che si trattava di una casa nel centro storico, composta di due vani al piano primo, un vano al secondo piano, un locale con antistante terrazzo al piano terzo. Nella stessa proposta si specificava che l’immobile non era accatastato e che il venditore vi avrebbe provveduto a sue spese. Presentato il docfa, l’agenzia del territorio, accatastava il primo ed il secondo piano, riservandosi per il locale al terzo piano ed il terrazzo. Esaminando i titoli di provenienza, in tutti i precedenti passaggi si parlava solo del primo e del secondo piano e non del terzo e del terrazzo. Ciò provocava un enorme problema in quanto ai sensi dell’articolo 1117 c.c., il lastrico solare salvo diversi accordi contenuti nel titolo, si presume essere condominiale o comune. L’immobile oggetto della proposta derivava da una precedente unità immobiliare, successivamente frazionata. Stando così le cose, il terrazzo, almeno dal punto di vista giuridico poteva essere in comproprietà con un’altra unità immobiliare. L’unico accesso al terrazzo però si poteva avere solo dal secondo piano e ciò sin dal 1957. Quindi avevamo una parte dell’immobile con una regolare provenienza ed una parte mai citata prima. Unica soluzione era quella di sfruttare una sentenza della Cassazione del 2007 la quale ha stabilito il principio secondo cui, è valida la vendita fatta da parte di un soggetto che per oltre venti anni abbia avuto il possesso indisturbato di un bene comportandosi come se ne fosse proprietario, anche laddove non sia stata verificata giudizialmente l’usucapione. A quel punto, dopo averne discusso con il notaio abbiamo impostato l’atto nel quale i venditori garantivano la piena proprietà dell’intero dichiarando di averne acquistato la proprietà, in parte con validi titoli ed in parte per usucapione, risolvendo così di fatto il problema del locale sovrastante e del lastrico solare.
    Buon lavoro a tutti.
    Avv. Massimo Chimienti
     
    Ultima modifica di un moderatore: 2 Febbraio 2014
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma Carlo53 è scomparso? Nel mio precedente intervento ho posto dei quesiti o dei dubbi rimasti tali. Il suo problema è facilmente risolvibile, ma per essere più precisi occorrono i richiesti chiarimenti.
     
  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    RIFERIMENTO : sentenza citata dal legale: Cessione del bene usucapito senza preventivo riconoscimento giuridico


    [DOUBLEPOST=1391539850,1391539739][/DOUBLEPOST]allegato pdf
     

    Files Allegati:

  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Molto interessante
    grazie
     

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