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  1. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Buondì a tutti. Nel 2011 ho comprato una piccola mansarda (abitabilità in regola) in un condominio a Torino, dove torno regolarmente. Il condominio ha deciso di farmi causa per via di una clausola nel regolamento condominiale (1923) dove sta scritto che non si può essere proprietari di una soffitta senza essere proprietari di un appartamento nello stesso stabile, e mi hanno spedito un aut-aut: o compro un appartamento in quello stabile o vendo a qualcuno in quello stabile. Sia l'una che l'altra cosa sono fuori questione. Qualche specifica: io sono la terza acquirente, la proprietà era stata frazionata in millesimi già nel 2004. Frazionamento che non è stato sottoposto all'assemblea, come richiesto dal regolamento, ma accettato di fatto dal condominio, che ha sempre fatto pagare le spese a tutti i proprietari di quella mansarda, me compresa. M è stata sventolata anche una sentenza del 2007 dove una delibera dell'assemblea era stata dichiarata nulla per la presenza del precedente proprietario, il quale, secondo il giudice, non aveva diritti di condomino e per via del fatto che le soffitte, in quel regolamento, non erano soggette a millesimazione ma pertinenza dei singoli alloggi. A quanto capisco dalla lettura della sentenza, la proprietà del precedente proprietario non è stata messa in discussione, ma la sua qualità di condomino sì. Come è possibile essere proprietario e non avere i diritti dei condomino? Secondo voi, cosa rischio? P.s. il problema nasce da un avvocato con lo studio al primo piano che mi ha preso in uggia perche' mi piove in casa e non mi arriva l'acqua. E lui non vuole pagare.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quando hai acquistato nel rogito e stato menzionato il Regolamento (del '23) ?

    Se dal momento che sei diventata proprietaria hai pagato quote che ti sono state addebitate su base millesimale, e ancor piu visto che anche i precedenti proprietari e fin dal 2004 hanno usato tale prassi, allora per "consuetudine" i criteri e valori di riparto sono validi.
    Chi li contesta dovrà citare in Giudizio il Condominio dimostrando l'errore.

    Se ti piove in casa o il Condominio prende provvedimento o pure tu devi fargli causa per i danni che patisci.

    Tu non hai alcun obbligo a vendere o comprare.

    Ps.
    Erano "soffitte" nel 1923... dal 2004 non piu. Quell'articolo cita "soffitte"!!!

    Il "can che abbaia" doveva svegliarsi quando hanno reso abitabili le soffitte... dovrà contestare in Tribunale la sua teoria (coi tempi italiani aspetta & spera) ed in ogni caso dovrà comunque partecipare alla spesa per la sistemazione.
     
  3. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Buonasera Dimaraz, grazie mille dalla tua risposta :). a) Il regolamento era allegato all'atto e regolarmente trascritto, ma mi è sfuggita quella clausola. b) La "consuetudine" era stata citata anche dai precedenti proprietari, ma il giudice non ne ha tenuto conto, dando la precedenza al regolamento di condominio c) è il condominio stesso che contesta le ripartizioni accettate de facto per anni: l'avvocato del primo piano li ha convinti a intentarmi causa. Dall'altro lato la maggioranza rifiuta sistematicamente di approvare le nuove tabelle millesimali (che comprendono la mia soffitta) perche' si ritrovano quasi tutti con dei millesimi in più. d) le soffitte sono sempre state abitabili (A4): erano gli alloggi della servitù, dotate di camini e lavandini interni. Il bagno invece era un bugigattolo comune. e) tutte le altre soffitte, tranne una, sono state ristrutturate. Però son tutti anche proprietari di un alloggio... solo io non lo sono. Infine, il problema è proprio la lunghezza dei tempi. Loro si rifiutano di pagare le riparazioni del tetto e provvedere ad un'autoclave perche' secondo loro non ho diritti di condomino - vedi sentenza sventolata sotto il naso - ma intanto la mansarda va in malora e e posso farmi la doccia solo in piena notte. La causa che mi faranno (l'assemblea ha dato mandato formale all'amministratore) farà fuori tutti i risparmi che ho. Col risultato che non potrò far fronte alle le spese condominiali (che comunque per decisione dell'assemblea dovrò continuare a pagare) e sarò quindi in una situazione ancora più precaria. Insomma, son riusciti a cacciarmi in un angolo
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non ho capito se tale sentenza sia relativa al tuo immobile o sia citata come "precedente".
    Magari citami gli estremi o meglio allega copia.

    La "qualità" di condomino e stabilita dal complesso di norme in tema di Condominio che non fanno distinzioni sulla tipologia/destinazione d'uso delle unita in proprietà.

    Vero che un RdC Contrattuale puo limitare o imporre i diritti sulle parti comuni, un po' più complicato sulle parti private.

    Ammesso e non concesso che quella clausola abbia prevalenza su quanto stabilito dai rogiti non muta l'obbligo di eliminare i problemi del tetto.
    Si avrebbe che il Condominio ti dovrebbe rendere tutte le quote addebitate e pagate come anche ai precedenti proprietari.
    A tal proposito sarà bene che tu li coinvolga minacciando la nullità del tuo acquisto.

    In ogni caso sarai costretta a ricorrere ad un legale in loco per poterti difendere.
     
  5. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi era inizialmente sfuggito che scrivessi da Torino. Ma quando hai detto che le soffitte erano sempre state abitabili, ho subito pensato alle tipiche case del centro torinese, dall'aspetto quasi parigino, con quelle che i torinesi non chiamavano soffitte, bensì "nivule" proprio perché stavano sulle nuvole.
    Auguri.
    Ps : dato che non si sono a suo tempo opposti alla vendita della tua mansarda, non credo possano importi ora anche il prezzo a cui dovresti vendere. Tu ipotizza un prezzo stratosferico... è o non è una nivula?
     
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  6. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    Buongiorno Basty, la soffitta in effetti è nel centro storico di Torino, in una casa settecentesca. Le soffitte erano gli alloggi delle servitù. Io vivo a Rotterdam, ma spero di poter tornare...
     
  7. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    E buongiorno Dimaraz, la sentenza è relativa al precedente proprietario della mansarda, te la posto qui. Mi spiace per la qualità del formato (la fotocopia è rimasta a Torino) ma è ancora leggibile.
     
  8. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  9. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  10. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  11. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  12. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  13. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  14. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

  15. cristina kesnar

    cristina kesnar Membro Attivo

    P.s.: in che modo il reg di condominio può "limitare od imporre" diritti nelle parti comuni? P.s.: la causa me la fanno loro, quindi dal giudice si andrà per forza...
     
  16. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Beh, se ti riferisci al tuo caso non si può nemmeno parlare di vincoli sulle "parti comuni".
    Le mansarde infatti. Non sono credo mai state parti comuni, ma una sorta di pertinenza o dipendenza della unità principale.
    Contrattualmente la universalità dei condomini può poi concordare di porre alcuni vincoli di destinazione ed alienazione di dette dipendenze. Se poi tali accordi vengono trascritti diventano opponibili anche a terzi. Se non ne fossi stata ufficialmente al corrente presumo tu non saresi stata obbligata a rispettarli. Certo che se invece il rdc è stato riportato sul tuo rogito, mi sa che sei obbligata a tenerne conto
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Letto (per quanto possibile data la qualità scarsa della copia)...e come spesso mi ritrovo a dire certi Giudici sono braccia tolte al lavoro produttivo quanto più "umile" ci sia.
    Erra il Giudice quando:
    - afferma che: "..le tabelle convenzionali stesse mantengono forza di Legge, cosicchè anche la qualità di condòmino si rileva da esse"
    "Eversione" allo stato puro, quindi (secondo lui) non si è proprietari in forza di un atto pubblico(rogito) ma di una mera iscrizione in una "tabella" privata.

    -afferma che: la partecipazione di un soggetto non abilitato all'assemblea priva la deliberazione di un elemento essenziale e come tale la rende nulla" ...e reitera citando a supporto sentenza (Sezioni unite civili Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806)
    nelle cui "massime" vi sono conclusioni ben diverse ... come rilevabile dall'integrale:
    EIUS - Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 7 marzo 2005, n. 4806

    La Suprema Corte ha ben chiarito quando sia possibile invocare, circoscrivendo a ben pochi casi, la nullità piuttosto che la annullabilità di una delibera (fatto che nello specifico sarebbe ininfluente visto l'apparente rispetto dei termini) ma ha anche chiarito più volte che l'inidoneità o l'errato calcolo della maggioranza sia sempre desumibile dal verbale di voto con la conseguenza che se i 7 millesimi attribuiti alla testa "inidonea" (ammesso e non concesso) non sono determinanti la delibera resta valida.

    Non ho capito se e quando ci sia stata una delibera di approvazione della tabella millesimale modificata.
    Modifica che, oltre tutto, era dovuta perchè sono aumentate il numero di unità (come stabilito nel 2012 dalle nuove norme del Codice Civile in ambito "condominiale".

    Ci sarebbe da divertirsi in aula.


    Ps1
    Nella sentenza si riporta che esisteva anche un altro "proprietario di sola soffitta", che fine ha fatto?
    Se fanno causa a te (non si capisce su quali basi) la cosa coinvolge anche costui e vi conviene fare fronte comune.
    Ps2
    A rigor letterale della sentenza poi tu saresti esclusa dalle decisioni in quanto non condòmina ...ma allora anche dalle spese visto che comunque il vecchio RdC esentava le soffitte dal partecipare ai costi di gestione.
    Non si rendono nemmeno conto della contraddizione in cui cadono.
     
  18. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che indirettamente interessi anche lui è evidente, ma se la causa chiama solo la postante, credo che per ora questo se ne stia quatto quatto.
    Sbaglio a pensare che una causa non coinvolge automaticamente terzi?
     
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la mansarda è censita al catasto come A/X? (abitazione?)
    in questo caso chiamarla soffitta non è corretto e di fatto è un appartamento indipendente il che scombina tutti i concetti riguardanti le pertinenze e i diritti stabiliti dal regolamento
     
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  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    trovo strano che l'amministratore in carica al momento del tuo rogito, dovendo fare gli interessi del condominio, a rogito ancor fresco non abbia portato la questione in assemblea. Nel regolamento di condominio, probabilmente contrattuale, c'è scritto indirettamente che le soffitte sono pertinenze dei proprietari degli appartamenti e che non possono essere avulse da queste proprietà. Quando è stata frazionata la proprietà il frazionamento doveva essere fatto tenendo presente questo vincolo per cui la soffitta non poteva essere venduta separatamente. Di ciò ovviamente la parte venditrice se ne è fregata perché frazionando grossi appartamenti si ricava più soldi della vendita di un solo, e grande, appartamento.
    A mio avviso il condominio non può obbligarti a vendere la tua proprietà immobiliare o ad acquistare nello stabile un appartamento, ma può chiedere l' annullamento dell'atto di vendita. La parte venditrice degli appartamenti frazionati dovrà restituire i soldi incassati dalla vendita frazionata, tu avrai diritto ad essere indennizzata anche del danno provocato dal disagio dell'annullamento. Il notaio che a suo tempo ha curato il rogito, visto che si trattava di una proprietà immobiliare in un condominio, prima di rogitare doveva accertarsi, visto che ha allegato all'atto il Regolamento di Condominio, che le proprietà nate dal frazionamento fossero vendibili separatamente e non si contravvenisse alle clausole contenute nel regolamento che essendo contrattuale può limitare la libertà personale di chi vuol vivere in quel condominio. L'approvazione delle nuove tabelle millesimali, ancorché approvate con l'unanimità dei condomini (1000/1000), per essere valide doveva essere preceduta da una delibera condominiale dove, all'unanimità dei condomini (1000/1000), si abrogava nel regolamento di condominio la clausola che legava indissolubilmente la proprietà delle mansarde alla proprietà di un appartamento
    Per quanto riguarda l'autoclave e la riparazione del tetto essendo questi beni comuni il problema prima o poi dovrà essere affrontato e i soldi per i lavori dovranno essere deliberati.
     
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