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  1. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Salve a tutti.
    Sottopongo alla vs. attenzione il caso che mi interessa, fiducioso di ottenere il vostro valido contributo:
    nel condominio ove sono condomino-proprietario, periodicamente, negli anni, siamo andati incontro ad intasamento di alcuni adduttori del collettore principale (che scorre sotto ai corselli dei garages) che a sua volta poi confluisce nella fogna comunale. Tale situazione aveva comportato la fuoriuscita di acque chiare (comunque maleodoranti: cucine-lavastoviglie-etc...) dai tombini interessati ed il problema era stato sempre risolto con intervento di autoespurgo. Recentemente, invece, in presenza dell'ennesimo caso, l'amministratore si è imbarcato autonomamente in un intervento straordinario sul collettore principale (taglio e demolizione del massetto del corsello garage per una lunghezza di circa m. 10 e scavo fino a circa m. 1,50 per raggiungere tale collettore), per un impegno di circa 20.000 euro. Solo dopo 10 gg. di lavoro senza aver ancora risolto il problema ed accorgendosi che la situazione al contrario si complica, indice un assemblea straordinaria per "lavori urgenti fognatura". Tutto ciò premesso e precisando che non sussistevano alcuni elementi di pericolo che potessero giustificare tale autonomo intervento, mi domando:

    1- che succede se l'assemblea non autorizza l'intervento?
    2- chi paga i lavori fin qui eseguiti e quelli di ripristino della situazione ante?
    3- se l'assemblea autorizza l'intervento, sussistono presupposti legali per impugnare la delibera da parte dei dissenzienti e/o assenti?

    Ringrazio fin da ora per l'attenzione e resto fiducioso in attesa del vostro contributo.
    Antonio
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Rispondo solo in parte ed indirettamente analizzando la problematica da un punto di vista giuridico lasciando a chi legge le debite conclusioni relative al fatto concreto :
    L' articolo 1135 del Codice civile prevede che l 'assemblea dei condomini provveda alle opere di manu-tenzione straordinaria.

    Al secondo comma, stabilisce che l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che non rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

    Ordunque, lavori anche diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposti da una nuova normativa, che comportino per la loro particolarità un onere di spesa rilevante, impongono la preventiva deliberazione dell' assemblea bypassabile solo se tali lavori presentino i caratteri dell' urgenza. In assenza di tale urgenza , l' iniziativa assunta dall 'amministratore non crea obbligazioni per i
    condomini (Cassazione civile, 4232/ 1987).
     
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  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Ps: se l'assemblea approva la spesa con il quorum necessario a mio avviso anche i dissenzienti sono obbligati a rispettare la delibera specialmente se sana e salva il pregresso comportamento dell' A.C. (fermo restando l'inviolabile diritto costituzionale di impugnarla)
     
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  4. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Grazie per il tuo contributo Ennio.
    Ciao
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per deliberare tale tipologia di lavori, se non erro, in assemblea sono richiesti i 2/3 dei millesimi ed i 2/3 dei proprietari.
     
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  6. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Interventi di manutenzione straordinaria (di questo si tratta senza alcun dubbio e senza urgenza, anche questo è inequivocabile) come quelli eseguiti dall'Amministratore senza delibera assembleare, sono impugnabili, a meno che l'importo di 20.000 € sia il costo complessivo del lavoro e fino ad ora sia stato eseguito solo un intervento di verifica, necessario alla preventivazione. Nell'assemblea straordinaria in convocazione, come sembra, i Condomini decideranno con le dovute maggioranze sul da farsi e se esistono i presupposti per gire contro l'Amministratore. Suggerisco sempre molta moderazione cercando di analizzare con equilibrio, sulla base di quanto speso fino ad oggi, l'intera faccenda. Ricorrere all'autorità giudiziaria è sempre estremamente controproducente. L'Amministratore può essere sostituito se non amministra bene. Auguri
     
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  7. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Grazie del contributo.
    Antonio
     
  8. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Grazie, tutti i contributi ricevuti, sono utili ad analizzare con equilibrio la faccenda.
    Saluti
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Complimenti hai capito lo spirito del blog : quello di analizzare insieme , sentire i pareri, discuterli, non risolverli
     
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  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    rispondo in ordine:

    1) E che vuoi autorizzare? L'ilntervento c'è già stato... l'assemblea può però non ratificarlo.

    2) Se l'assemblea ratifica, pagano i condomini, se non ratifica paga l'amministratore.

    3) Puoi anche impugnare la ratifica, ma molto probabilmente perderesti. Le delibere devono essere giuridicamente corrette, ma non necessariamente intelligenti...
     
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  11. gilbertoi

    gilbertoi Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Cioa Ergobbo. Credo di fare due puntualizzazioni:
    1 l'intervento è stato fatto sicuramente in modo parziale. Non sono state certo spese 20.000 € per uno scavodi 10 mt. Si può non ratificarlo con un'assemblea straordinaria richiesta all'uopo da almeno tre ondomini.
    2 ok per la tua osservazione
    3 ok per la tua osservazione
     
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  12. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Grazie Alessandro.
    Cordialità.
     
  13. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Grazie "ergobbo".
    Saluti.
     
  14. Anthony51

    Anthony51 Nuovo Iscritto

    Ancora grazie, "gibertoi".
    Saluti.
     

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