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  1. apezan

    apezan Membro Attivo

    Buonasera sono la locataria di un esercizio commerciale dato in affitto da maggio 2015.
    Il conduttore non ha pagato l' affitto di settembre e da inizio ottobre non ha più aperto il negozio.
    Ho mandato un sms chiedendo spiegazioni .Mi ha solamente risposto che chiude l ' attività .
    Non ha restituito le chiavi e non ha inviato nessuna comunicazione scritta.
    Posso comunicare alla agenzia delle entrate la chiusura del contratto da fine settembre ?
    Non intendo pagare tasse su affitti che non arriveranno e pagare avvocati che mi costerebbero di più dell' affitto non percepito.
    Se non restituisce le chiavi che faccio ? Lo denuncio ? Chiamo un fabbro ?
    Devo aprire un lungo e costoso procedimento di sfratto ?
    Grazie per l' attenzione Paola
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Per la precisione lei è la Locatrice; locatario è il suo conduttore.

    Ove consentitole dal suo contratto, lei potrebbe agire come indicato dalla Corte Costituzionale in sentenza 326/2000: solo in presenza di clausola contrattuale risolutiva espressa (sancente la risoluzione del contratto per inadempimento/morosità della controparte), a seguito della diffida ad adempiere e della dichiarazione del proprietario di avvalersi della clausola risolutiva, si determinerà lo scioglimento degli obblighi contrattuali e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile; principio ribadito più volte dalla stessa Corte di Cassazione (sentenze n. 11158/2013, 22588/2013, 651/2012), la quale ha confermato la tassabilità dei canoni di locazione fino al momento della risoluzione contrattuale anche non giudiziale; ciò la legittima non versare le imposte per i canoni non riscossi, anche senza una pronuncia giudiziale; dovrà anche operare con presso il competente Ufficio del Registro al fine della risoluzione anticipata del contratto.
    Tutto ciò avrà solo una valenza fiscale e non le darà soluzione alcuna quanto al reintegro nel possesso immobiliare; ove non riuscisse ad ottenere spontaneamente le chiavi dell'immobile (in tal caso si preoccupi di verbalizzare e far firmare il tutto):
    - l'immobile risulterà sempre occupato (pur illeggitimamente dal ex conduttore)
    - lei non dovrà cambiare la serratura (compirebbe un reato)
    - dovrà procedere con legale e conseguire una convalida di sfratto.
     
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  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' quello che è accaduto a mia cognata che per debolezza caratteriale e dabenaggine dovuta sia ad una incompetenza congenita, sia per senescenza sopravvenuta ha subito un anno intero
    di insolvenza pari a 9.000 euro su cui ha pagato le tasse e in più per
    ottenere la disdetta scritta, le chiavi e lo sgombero del locale ha ancora versato 3.000 euro. L'avvocato da me contattato era pronto
    per iniziare la "lite"...ma lei concedeva sempre tempo alla indegna locataria...è stata una via crucis...Io sono sempre del parere che a questi mascalzoni che attuano un mordi e fuggi,ormai una abitudine..., si debba offrire una somma per ottenere l'immobile
    subito e senza tergiversare: "prendere o lasciare"...Se lui gioca al rialzo correre a perdifiato dal professionista...In chiusura vorrei chiedere ad Ollj se il cambio della serratura sia un illecito da perseguire su istanza di parte oppure sia un reato come da lui postato. In tal caso, per quanto antipatico possa essere quanto segue,
    un intervento notturno con "scassinatura" della serranda e della serratura con denuncia tardiva alla poliza per tentato furto (???)
    di ignoti da parte locatrice potrebbe essere una possibile per quanto incomoda via terza alla risoluzione coatta...A mali estremi..rimedi estremi...Cosa costa al legislatore intervenire per sanare questa
    "immonda" faccenda??? Ai posteri...qpq.
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Art.392 C.p.
    Esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose
     
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  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Bravissimo Ollj
     
  6. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E se annullassimo la prima parte lasciando solo l'ultima (...violenza sulle cose...) dove si collocherebbe la COSA nel penale o nel civile???
    Se mi vorrà rispondere...posterò qualche scenetta sempre sulla falsariga di FradIACOno...tanto come esercizio esemplificativo...qpq.
     
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Morale.
    Non si può affittare a chicchessia,pur se ti da la fideiussione bancaria.
    Va valutato attentamente ciò che il conduttore va a fare nel locale commerciale.
    Praticamente locare solo a franchisee di brand con mercato non saturo.
    Ad es. pure se ti paga oro NON locare ad un compro oro.....

    A mio avviso è finita l'epoca delle botteghe....
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Reato di danneggiamento.
     
  9. apezan

    apezan Membro Attivo

    Sono d' accordo è finita l ' epoca ma io ho subito il passaggio dell ' attività commerciale
     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    È un reato (delitto), previsto e punito dall'art. 392 c.p. Ma, come prevede quell'articolo, è punito solamente se esiste querela della persona offesa.
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie, Nemesis. Nel secondo quesito che ripropongo, definito da Ollj un reato mancava il riferimento
    articolare...Un bambino ( o anche un adulto) che per gioco o altro danneggia un albero comunale...scorticandolo con un taglierino commette o no un reato...oppure è un illecito???
    Se fa la stessa cosa su un albero di un giardino privato non cintato e se fosse reato (art.???) lo puniremmo con il carcere??? Comunque mancherebbe la prima parte: esercizio arbitrario
    delle proprie ragioni...Con questo non voglio dimostrare alcunchè...è solo una considerazione
    ...omissis...quiproquo.
     
  12. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Perdonatemi
    Ma ne abbiamo gi'discusso.
    Si chiamano I vigili del fuoco denunciando nel locale abbandonato con conduttore irreperibile(da dimostrare fornendo I suoi contatti ai vigili)che nel locale c'e'una petdita di gas,o perdita idraulica,o cattivi odori da fogna,etc.
    I vigili sfondano.
    E Tu locatore e proprietario metti un catenaccio.
    Ti devi far inventariate Il contenito del locale,per evitare denunce da parte del conduttore.
    Poi divieni custode del contenuto del locale.
    In sostanza,Si fs,e'una scocciatura,ma Si fa.
    Comunque Il conduttore deve essere realmente irreperibile dalle forze dell'ordine.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'art. 635 c.p. recita:
    Chiunque distrugge, disperde, deteriora o rende, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili altrui, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a un anno o con la multa fino a euro 309.
    La pena è della reclusione da sei mesi a tre anni e si procede d'ufficio, se il fatto è commesso:
    1) con violenza alla persona o con minaccia;
    2) da datori di lavoro in occasione di serrate, o da lavoratori in occasione di sciopero, ovvero in occasione di alcuno dei delitti preveduti dagli articoli 330, 331 e 333;
    3) su edifici pubblici o destinati a uso pubblico o all'esercizio di un culto, o su cose di interesse storico o artistico ovunque siano ubicate o su immobili compresi nel perimetro dei centri storici ovvero su immobili i cui lavori di costruzione, di ristrutturazione, di recupero o di risanamento sono in corso o risultano ultimati, o su altre delle cose indicate nel n. 7 dell'articolo 625;
    4) sopra opere destinate all'irrigazione;
    5) sopra piantate di viti, di alberi o arbusti fruttiferi, o su boschi, selve o foreste, ovvero su vivai forestali destinati al rimboschimento;
    5-bis) sopra attrezzature e impianti sportivi al fine di impedire o interrompere lo svolgimento di manifestazioni sportive.
    Peri reati di cui al secondo comma, la sospensione condizionale della pena è subordinata all’eliminazione delle conseguenze dannose o pericolose del reato, ovvero, se il condannato non si oppone, alla prestazione di attività non retribuita a favore della collettività per un tempo determinato, comunque non superiore alla durata della pena sospesa, secondo le modalità indicate dal giudice nella sentenza di condanna.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Benissimo e grazie. Adesso riesco meglio ad articolare quello che realmente posso solo ipotizzare in materia di danneggiamento
    "occulto" della serratura/porta direttamente o indirettamente (...incarico...) dal Locatore-proprietario in sofferenza o offeso da un inquilino che oltre a non pagare si rende irreperibile. Dal riporto di Nemesis ne deduco che al massimo l'attore rischia una multa o un anno di reclusione ma solo su Querela della parte sedicente offesa.
    Esaminiamo un ideale caso pratico. La porta dell'immobile nel primo mattino del tal giorno risulta "violentata" e su segnalazione di un vicino o di un passante (negozio) il proprietario corre a fare...che
    cosa???
    1) sporgere denuncia contro ignoti per furto con scasso,
    2) chiamare un fabbro e sostituire la serratura,
    3) Custodire per prudenza qualcosa solo se ne vale la pena per coerenza anche nulla, dovendo risultare rubato tutto ciò che si poteva asportare facilmente ( sto pensando all'immobile arredato
    dal proprietario...),
    4) Con le chiavi in sue mani potrà almeno "proporre" la vendita e consentirne la visione agli interessati...Non è molto ma è meglio di
    prima...Avrà comunque il tempo e la facoltà di disdettare le utenze e ridurre, quanto possibile, le spese condominiali, il riscaldamento e
    quant'altro...
    5) Poi se proprio costretto al Giudice lo potrà fare con più tranquillità
    ./.
    In tal modo il locatario, se si rifà vivo, non potrà quererarlo nè per sospetta violenza, nè per esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
    Cosa ne dite??? Si può fare??? Tu qpq lo faresti??? Alla mia età
    no senz'altro...Se fossi...vento...foco...e chiaramente FradJACOno...
    forse Sì...!!! qpq. P.S. Un eventuale Comodato???
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No, non riesci ad articolare meglio.
    Poiché quella fattispecie integrerebbe non il reato ex art. 635 c.p., ma, come già scritto, quello ex art. 392 c.p. Per cui la pena è quella della (sola) multa fino a cinquecentosedici euro.
     
  17. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aver riportato erroneamente multa o reclusione non altera il contenuto del mio post che era incentrato sull'ipotesi di scassinare o meno in incognito la porta
    dell'immobile...Se poi l'autore fosse scoperto e se la cavasse solo con una multa...
    meglio ancora...per lui e... per la mia ipotesi...Non capisco da parte tua questo accanimento su piccole sbavature del tutto ininfluenti sulla sostanza della
    riflessione...Il tuo contributo su Propit è fondamentale e tutti te ne siamo grati...
    Ma non guasterebbe un pizzico di cameratismo...FradJACOno ed io ne avremmo da vendere a josa...Lui più di me...Grazie per l'attenzione. Quiproquo.
     
  18. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    qualunque sia la causa senza necessità di intimazione o diffida da parte del locatore che acquista senz’altro il diritto di ottenere l’immediata risoluzione del contratto in danno e spese del conduttore(art.1456 c.c.Clausola Risolutiva Espressa)

    Estrapolata da un contratto.

    Scusate,la memoria fa cilecca.
    Ma mi pare che l'art.1456 c.c. deve essere esercitato per iscritto dal locatore.
    Ossia almeno con raccomandata (o PEC per società).
    O si può liberamente concordare l'AUTOMATICITA' al verificarsi dell'evento,che fa scattare la risoluzione del contratto per il 1456 c.c.?
     
  19. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A me pare che, prima di risolvere il contratto ai sensi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1456, il proprietario debba inviare al conduttore moroso la diffida ad adempiere entro un certo termine. Come previsto dall'art. 1454 cod.civ:
    Art. 1454 codice civile - Diffida ad adempiere - Brocardi.it
     
  20. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se ho capito bene, intendi dire che di notte il proprietario si introduce nell'immobile scassinando la serratura della porta/saracinesca. E la mattina seguente denuncia il "fattaccio" alla p.s. come se fosse colpa di "ignoti".
    Ma fare una denuncia falsa non è un reato?! Se saltasse fuori la verità (un testimone passando di lì o dalla finestra della propria casa potrebbe aver visto tutto) , penso che il proprietario si troverebbe nei guai!
    Si può obiettare che è poco probabile essere scoperti, ma io non farei mai una cosa del genere! Un po' per il rischio di mettermi nei guai da sola, un po' perché sostenendo il falso fino al punto di fare una denuncia non veritiera si passa completamente dalla parte del torto!
     

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