Esercizio del diritto di prelazione agraria tra due confinanti

[bertos71]

Buongiorno, volevo sottoporre la questione in oggetto in quanto il mio caso sembra non essere ancora trattato nel forum, diversamente chiedo anticipatamente venia.
La questione è la seguente: sono proprietario di un piccolo terreno agricolo (circa 5000m² individuato al piano degli interventi come zona E3 - agricola) e a seguito d'accordi con un quasi confinante - quasi perchè la sua proprietà dista pochi metri dalla mia ma non confina - ho sottoscritto un preliminare di compravendita.
Ho trasmesso la comunicazione per all'esercizio della prelazione agraria ai due confinanti ed entrambi hanno manifestato interesse per le medesime condizioni indicate nel preliminare.
Ora considerando che l'unica discriminante tra i due acquirenti risulta essere la condizione di nudo proprietario di uno dei due e che nella fattispecie "coltiva" realmente il fondo di sua proprietà, quale poterebbe essere la condizione che mi fa preferire l'uno rispetto all'altro?
L'altra persona interessata in realtà non coltiva, perchè provvede al solo sfalcio dell'erba.
Dimenticavo, ho sentito il notaio a riguardo della questione e lo stesso ha affermato che lui provvede solo alla compravendita con relative formalità di trascrizione, ma non può in alcun modo determinare chi abbia diritto in quanto questa indicazione tocca a me.
Se qualcuno ha esperienza a riguardo e mi può aiutare ringrazio fin d'ora.
Un saluto a tutto il forum

 

[Luigi Barbero]

Forse sei stato precipitoso a firmare un compromesso con il "quasi" confinante. Infatti, la prelazione può essere esercitata dal o dai "veri" confinanti. Devi sentire un avvocato per poter rimangiarti il compromesso e vendere al confinante vero ed alle migliori condizioni per te.

 

[bertos71]

Buongiorno, volevo sottoporre la questione in oggetto in quanto il mio caso sembra non essere ancora trattato nel forum, diversamente chiedo anticipatamente venia.
La questione è la seguente: sono proprietario di un piccolo terreno agricolo (circa 5000m² individuato al piano degli interventi come zona E3 - agricola) e a seguito d'accordi con un quasi confinante - quasi perchè la sua proprietà dista pochi metri dalla mia ma non confina - ho sottoscritto un preliminare di compravendita.
Ho trasmesso la comunicazione per all'esercizio della prelazione agraria ai due confinanti ed entrambi hanno manifestato interesse per le medesime condizioni indicate nel preliminare.
Ora considerando che l'unica discriminante tra i due acquirenti risulta essere la condizione di nudo proprietario di uno dei due e che nella fattispecie "coltiva" realmente il fondo di sua proprietà, quale poterebbe essere la condizione che mi fa preferire l'uno rispetto all'altro?
L'altra persona interessata in realtà non coltiva, perchè provvede al solo sfalcio dell'erba.
Dimenticavo, ho sentito il notaio a riguardo della questione e lo stesso ha affermato che lui provvede solo alla compravendita con relative formalità di trascrizione, ma non può in alcun modo determinare chi abbia diritto in quanto questa indicazione tocca a me.
Se qualcuno ha esperienza a riguardo e mi può aiutare ringrazio fin d'ora.
Un saluto a tutto il forum

Forse sei stato precipitoso a firmare un compromesso con il "quasi" confinante. Infatti, la prelazione può essere esercitata dal o dai "veri" confinanti. Devi sentire un avvocato per poter rimangiarti il compromesso e vendere al confinante vero ed alle migliori condizioni per te.

Grazie mille per la risposta, effettivamente ora col senno di poi mi rendo conto di essere stato un pò precipitoso.
Fortunatamente o almeno spero questo possa giocare a mio favore, nel preliminare ho subordinato l'esito della compravendita all'eventuale esercizio della prelazione e comunque prevedeva il pagamento in un'unica soluzione al rogito senza il rilascio di caparra.
Ora mi affiderò ad un legale e vedrò il da farsi

 

[Gianco]

La prelazione spetta al coltivatore diretto o diretto coltivatore, confinante a condizione che non abbia venduto terreni agricoli se non ceduti per acquistare altri con lo scopo di accentrare la sua proprietà agricola. Quando si dice "adiacente", deve essere immediatamente confinante, ovvero non può essere interrotto da una strada, non servitù di passaggio o corso d'acqua, presente sulla mappa catastale. Ovviamente anche il lotto adiacente deve ricade in zona agricola.

 

[bertos71]

La prelazione spetta al coltivatore diretto o diretto coltivatore, confinante a condizione che non abbia venduto terreni agricoli se non ceduti per acquistare altri con lo scopo di accentrare la sua proprietà agricola. Quando si dice "adiacente", deve essere immediatamente confinante, ovvero non può essere interrotto da una strada, non servitù di passaggio o corso d'acqua, presente sulla mappa catastale. Ovviamente anche il lotto adiacente deve ricade in zona agricola.

Nel mio caso entrambi ricadono in zona agricola ed entrambi confinano. Proverò a fare una visura per vedere se uno dei due abbia venduto terreni, poi deciderò.
Grazie per la risposta.
Un saluto

 

[moralista]

per quanto riguarda il preliminare hai fatto bene a firmarlo, solo così potevi proporre hai confinanti il loro diritto di prelazione con offerte similari, ora sono in due i pretendenti, sta a chi offre di più, in alternativa si dividono la quota che gli spettano come confinanti

 

[Gianco]

c'è un modo per arginare l'ostacolo. Potresti frazionare una fascia sul confine con il vicino con l'intento di destinarla a strada interpoderale. Ovviamente non potresti venderla immediatamente, ma eviteresti il collegamento con il vicino che potrebbe avvalersi del diritto di prelazione. Lo stesso potrebbe utilizzarla ed acquistarla successivamente o usucapirla. E' un'escamotage trovato per un mio grosso cliente: parliamo di circa 10 ha.

 

[moralista]

bel suggerimento

 

[Gianco]

bel suggerimento

L'esperienza in tutti i campi è determinante!

 

[bertos71]

Ieri mi sono consultato con il mio legale di fiducia a cui avevo sottoposto il caso ed avevo proposto come soluzione la divisione del fondo generando così due porzioni una funzionale alla coltivazione (uno degli acquirenti coltiva realmente) e l'altra di dimensioni minori ma che permetteva un più comodo accesso alla proprietà dell'altro confinante che in buona sostanza è ciò a cui vorrebbe arrivare con l'acquisto del mio terreno.
Considerando che tra i due non c'è un rapporto di buon vicinato anzi risulta essere molto confluttuale, il legale a tal proposito mi ha dissuaso da tale operazione in quanto afferma che qualora uno dei due acquirenti non fosse soddisfatto (e nel caso mio è quasi certo) potrebbe citarmi in giudizio con richiesta risarcitoria in quanto la mia operazione risulterebbe artificiosa e finalizzata a favorire uno dei due o ad aver un maggior guadagno da parte mia qualora aumentassi l'importo delle compravendite per coprire le spese di frazionamento.
Più nello specifico, l'avvocato evidenzia come la mia azione di divisione che avviene dopo la trasmissione del preliminare -così come prevede la legge- dimostri da parte mia l'intenzione di aggirare la stessa creando ulteriori frazionamenti e non favorendo l'accorpamento delle superfici coltivabili.
In conclusione, oggi invio una lettera raccomandata in cui chiedo che entrambi gli interessati producano in forma scritta tutti i titoli che possano determinare la preferenza sulla compravendita.
Nel frattempo io cercherò in catasto di individuare la superficie del terreno confinante in modo da privilegiare chi ha la maggiore oltre a ricercare eventuali compravendite di terreni agrari.
Vi terrò informati sull'andamento della vicenda.
Ringrazio fin d'ora chi a a voluto darmi una mano.