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  1. takecare

    takecare Nuovo Iscritto

    Buonasera,

    nel ns Regolamento Condominiale Contrattuale è presente una clausola per cui le unità immobiliari di proprietà della società costruttrice fino a che non saranno nè alienate nè cedute in locazione e/o comodato a terzi, nè direttamente utilizzate dalla società costruttrice per lo scopo cui sono state costruite, saranno parzialmente esentate dalle spese condominiali di consumo. Più precisamente la società costruttrice corrisponde la propria quota per intero solo su amministrazione e manutenzione ordinaria. Sulle altre spese di ordinaria amministrazione (quindi incluse le pulizie) ha uno sconto forfetario del 90%, contribuendo quindi solo al 10%.

    Siccome sono passate già 4 anni e siccome molte delle unità sono ancora invendute, come è possibile rimuovere questa clausola che io personalmente ritengo vessatoria?

    Grazie in anticipo e buona serata
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
  3. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Una clausola o è vessatoria o non è vessatoria.
    Non può essere "un pochettino" vessatoria.

    Dal punto di vista legale la clausola prevista del regolamento e dal rogito che esclude il costruttore dal pagamento delle spese comuni fino alla vendita di tutte le case non è opponibile.

    Dal punto di vista sostanziale, questa regola è vessatoria, nella misura in cui il costruttore partecipa effettivamente alle spese comuni.

    Pertanto: Le spese di riscaldamento, ad esempio, è comprensibile che vengano addebitate in misura ridotta al costruttore (poichè le case sono vuote).

    Le spese di consumo acqua, è comprensibile che non vengano addebitate.

    Le spese di illuminazione, a mio giudizio, se le deve accollare anche il costruttore, in quanto danno valore alle case in vendita.

    .....insomma argomenti per discutere e trovare una soluzione condivisa ci sono.

    Vi consiglio di organizzarvi, trovare un professionista che vi aiuti (che può essere l' amministratore in carica se è una persona preparata e competente), e cercare un accordo condiviso con l' impresa costruttrice, la quale ha interesse a mantenere buoni rapporti al fine di preservare la propria immagine commerciale.

    I regolamenti (specialmente in Italia) sono delle indicazioni, che devono trovare riscontro nella realtà.

    Ad esempio moltissimi regolamenti in vigore prevedono il divieto di tenere animali negli appartamenti, ma io non mi sono mai arrischiato ad intimare ad un condòmino di disfarsi del proprio cane invocando il regolamento.

    ...prima di tutto nel condominio contano le persone.
     
    A ezec piace questo elemento.
  4. takecare

    takecare Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    ringrazio entrambi per le risposte.

    A livello condominiale la situazione è che l'amministratore è stato nominato dal costruttore e, non dico sia di parte, ma sull'argomento ha sempre liquidato la questione giudicando lecita la clausola inserita nel regolamento. Il costruttore, forte del fatto che gran parte dei millesimi siano ancora in carico suoi e anche che alcune unità siano state vendute a suoi dipendenti, non ne vuole sapere di recedere dalla sua posizione.

    Io personalmente ho tentato un approccio di buon senso con il costruttore ma l'esito non è stato positivo.


    A questo punto vi chiedo due cose:

    1) visto che il costruttore paga solo una parte delle spese, è giusto che in assemblea i suoi millesimi valgano per intero? Voglio dire: se paga il 10% su gran parte delle spese, non sarebbero corretto riparametrizzare i millesimi?

    2) è pensabile, alla prossima imminente assemblea condominiale, approvare il bilancio e chiedere il riparto delle spese in base ai millesimi effettivi? Il costruttore potrebbe poi non voler pagare una parte delle spese addebitategli ma si troverebbe, dopo un primo sollecito, con un decreto ingiuntivo. A questo punto, sarebbe in carico suo fare causa al condominio ingaggiando un legale. Può avere senso?
     
  5. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Se avete la maggioranza, questa strada è praticabile, perchè l' amministratore non si può opporre, ma deve applicare le delibere.
    In teoria, durante la riunione l' amministratore può addurre che esiste la clausola del regolamento da applicare, ma i condòmini possono far dichiarare che si tratta di una clausola vessatoria, ed intendono addebitare le spese secondo le quote concordate nella tabella millesimale.

    Se l' amministratore tiene per voi potreste spuntarla, ma se tiene per il costruttore è possibile che suddivida le spese secondo quanto stabilisce il regolamento, e scriva una circolare in allegato al verbale che spieghi i motivi (legalmente leciti) per cui si comporti secondo il regolamento e non secondo la delibera dei condòmini.

    A mio giudizio dovete organizzarvi e fare pressione sull' amministratore prima dell' assemblea.
    Se siete convincenti, forse la spuntate.
     
  6. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    credo che sia difficile.avevamo lo stesso problema,ma avendo accettato al rogito non abbiamo potuto fare nulla.
    a noi era stato anche richiesto di poter passare con camini esterni,in questo mi e' andata bene perche' ne ho usufriuto per farmi montare la stube.
     

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