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  1. maipiu

    maipiu Membro Junior

    Buon giorno a tutti,avevo già fatto capolino nel forum qualche tempo fa per un grave problema con un immobile problematico....spero di essere entrata nella sezione giusta. Faccio un piccolo riassunto delle puntate precedenti: nel 2011 ho fatto un compromesso per l'acquisto di una villetta ,abbiamo dato molti soldi e siamo entrati nell'immobile perchè avendo venduto il nostro precedente immobile lo dovevamo lasciare. La villetta non era terminata ma non avevamo altre soluzioni....dopo quasi un anno di vita precaria nella villetta pronti per il rogito la banca nega il mutuo per mancanza di permesso di agibilità o abitabilità ( faccio fatica a capire la differenza). A questo punto un'amica geometra ci fa una perizia sull'immobile e il risultato è che nella villetta c'è un abuso insanabile e per questo l'immobile è invendibile .A questo punto ci rivolgiamo ad un legale e circa un anno fa "sembra "essersi trovato un accordo....quindi abbiamo lasciato l'immobile agevolando la trattativa che però è fallita per l'ennesima volta. Siamo al 2014 e purtroppo nessun accordo è stato firmato. Molto arrabiati ed economicamente sfiniti non possiamo più permetterci l'affitto della piccola casa che abitiamo da più di un anno. A questo punto stiamo pensando di rioccupare la villetta ,siamo molto delusi dalle ripetute trattative fallite e stanchi di essere presi in giro da questi imbroglioni. Sono una S.R.L e anche andando in tribunale forse non avremo indietro nulla e conosciamo tutti ,purtroppo,i tempi della burocrazia italiana. SE QUALCHE ANIMA BUONA PUò AIUTARCI VE NE SAREMO GRATI. non so se ho scelto il settore giusto per la mia questione....
     
  2. Lizzie

    Lizzie Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Tempo fa avevo visto un immobile nel centro storico che volevo acquistare però non aveva l'abitabilità, ne parlai con il mio notaio e mi disse che buona parte degli immobili storici non ce l'hanno perché ovviamente sono stati costruiti senza rispettare le norme attuali.
    Con queste premesse, probabilmente il motivo dell'insanabilità può essere aggirato facendo le opportune modifiche richieste dalla legge.
    Oppure potete usare un escamotage che mi consigliò un geometra. Fate dei lavori per cui occorre il consenso del Comune (ad esempio spostare un tramezzo), chiedete la relativa autorizzazione che certamente il Comune vi darà visto che dovete pagare almeno 500 euro.
    Una volta fatto questo, chiedete l'abitabilità. Il Comune non potrà rifiutarsi perché lo avete messo con le spalle al muro: se ha autorizzato i lavori interni, significa che l'immobile è abitabile. Tempo 60 giorni e avete l'abitabilità.
     
  3. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Ma qui si parla di abuso insanabile, non di semplice mancanza di abitabilità.
    Ma immagino che abbiate stipulato un contratto relativo un immobile da costruire.
    Dovrebbe esserci una garanzia indicata, sulla quale rivalervi per ottenere la restituzione dei soldi versati.
    Non capisco bene il quesito.
    E poi perché avreste abbandonato la villetta e vi sareste spostati in altra casa in affitto prima della conclusione della trattativa?!
     
  4. maipiu

    maipiu Membro Junior

    L'immobile era già costruito quando abbiamo fatto il compromesso...abbiamo lasciato la casa esasperati dal fatto che la casa non è stata terminata e il costruttore ci minacciava e infamava nel paesino raccontando che eravamo noi che non volevamo pagare e io esasperata ho cercato di trovare un po' di serenità altrove ...ho tre bambini e hanno visto abbastanza. La trattativa non va avanti da due anni e mezzo abbiamo anche cambiato avv. ma senza risultati, dicono di non avere i soldi da restituirci ed essendo un s.r.l. non si espongono personalmente e vorrei davvero capire se il nostro avv. ha ragione quando dice che non sa più cosa fare...Pare che abbiano anche chiesto un fideiussione alla banca ma gli è stata negata a causa della loro esposizione economica come se non bastasse la loro banca è stata commissariata circa 6 mesi fa e questo di certo non ha aiutato...
    in ogni modo come garanzia solo noi abbiamo la chiave dell'immobile.
     
  5. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Difficile consigliare senza aver letto le carte, come spesso sono costretto a dire agli utenti del forum.
    Comunque mi sembra evidente che a questo punto l'unica strada da percorrere sia quella giudiziale. Vero è che molte volte il debitore (la srl, in questo caso) non è solvibile e quindi la sentenza che accoglie la domanda rimane lettera morta.... ma se la controparte si rifiuta di addivenire ad un accordo, non avete più scelta.
    L'avvocato ha fatto una visura dell'immobile? Può darsi che la srl abbia partecipazioni in altre società o sia titolare di beni immobili.
     
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  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ricapitolando: la villetta e' abusiva. Non poteva essere venduta. Maipiu quindi non ha potuto fare il rogito con la conseguenza di rischiare di perdere i soldi dati come compromesso. All'atto del compromesso a maipiu sono state consegnate le chiavi della villetta. Ora maipiu vorrebbe avere indietro i soldi versati e indebitamente incassati. Poco importa qui se la società e' una s.r.l. La srl risponderà solo delle somme limitate che ha, nel nostro caso, essendoci una vendita illegale, i responsabili della società sono chiamati a rispondere della truffa perpetuata ai danni di maipiu. Sono meravigliata del fatto che in questi tre anni nessun avvocato abbia voluto perseguire denunciando con nomi e cognomi, questo imbroglio a cui maipiu e' caduta. Credo che non solo di truffa si possa parlare, vi sono diversi articoli calpestati perseguibili penalmente. Con tanto di richieste di risarcimento danni. Auguri.
     
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  7. Lizzie

    Lizzie Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Concordo con arciera, tre anni sono veramente troppi, bisognava intervenire prima anche penalmente perché ora si rischia di avere a che fare con una società in via di liquidazione fallimentare.
     
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  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Pero' non ci scordiamo che le società rispondono per le società, ma se le persone che le dirigono commettono degli abusi, infrangono la legge, questi sono chiamati a risponderne personalmente. Se tramite una società effettuo una truffa, io non mi posso nascondere dietro una responsabilità limitata. La responsabilità, quando si commette un abuso, e' sempre personale. @maipiu deve chiamare in causa penalmente i bravi signori che l'hanno truffata. Ora li puo' minacciare di farlo, se non le restituiscono i soldi, vada subito da un avvocato e al commissariato. Non potevano venderle un immobile invendibile. Questa e' una truffa.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Arciera hai azzeccato il problema. A maipiu, l'abitabilità era riferita alle abitazioni, l'agibilità a tutti gli altri immobili. Ora, agibilità si riferisce a tutti i tipi di immobili. Come dire, cambia il nome, ma non la sostanza.
     
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  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quindi i responsabili della srl hanno compiuto una truffa ai suoi danni? Come è quindi possibile che gli avvocati da maipiu pagati in questi anni non hanno affrontato come si deve il problema?
     
  11. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Non è assolutamente detto che nel caso di specie ricorrano i requisiti della truffa.
    Anzi è molto probabile che non si tratti di una truffa in senso proprio, bensì di un (gravissimo) inadempimento di natura civilistica.
     
    A Ennio Alessandro Rossi e bolognaprogramme piace questo messaggio.
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ed aggiungo che la truffa e' ancora più odiosa perché vi saranno stati dei termini di consegna. Questi signori hanno gettato l'amo, @maipiu ha abboccato ed hanno lasciato incompiuto, inabitabile davvero a quanto pare, la casa venduta, obbligando questa famiglia in questi anni trascorsi ad una vita difficile, difficile anche da quantificare, si dovrebbe dire ai signori della corte giudicante. Per questo dicevo che vi sono diverse norme di legge calpestate.[DOUBLEPOST=1400491307,1400491181][/DOUBLEPOST]Mi scusi @Avvocato Luigi Polidoro , ma vendere un oggetto che l'attore sa essere invendibile, non calpesta la legge? Non li vede gli estremi di una denuncia per truffa?
     
  13. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    La truffa è un reato, cioè un illecito penale; l'inadempimento è un illecito civile.
    La differenza fra i due tipi di illeciti è che il primo (quello penale) è ordinariamente sanzionato con pene che incidono (o possono incidere) sulla libertà perdonale; il secondo invece (quello civile) è punito con sanzioni di carattere patrimoniale.
    Non è detto che ogni illecito debba essere necessariamente penale.
    Affinché ricorra la truffa è necessario che una delle parti (i dirigenti della società, in questo caso) abbiano posto in essere "artifizi e raggiri". Le dico subito che vista la natura del bene (immobile) e della controversia (abuso edilizio, difformità e possibile evizione) è quasi impossibile dimostrare l'esist
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A me sembra Totò che si vende la fontana di trevi al gonzo americano. Questi tizi insomma sapevano o non sapevano quello che stavano vendendo, o rifilando?
     
  15. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    L'ha detto lei... l'americano era un gonzo.
    Aveva diritto alla restituzione del denaro versato per una fontana che non può essere acquistata, avrebbe avuto anche diritto al risarcimento del danno, ma non avrebbe mai potuto denunciare penalmente totò.
    I beni immobili sono soggetti ad un regime di pubblicità che, di norma, esclude sorprese sia in merito alla loro titolarietà, sia con riferimento al loro stato giuridico / amministrativo. Per tale ragione l'acquisto di un immobile viene di norma preceduta dalla c.d. "due diligence immobiliare" (per usare un termine che ora va di moda), cioè dall'esame delle carte ad opera di un geometra / avvocato / notaio di fiducia.
    E' quasi impossibile che i dati relativi l'esistenza di un abuso edilizio, la presenza di ipoteche oppure la diversa titolarietà del bene possano essere nascosti o falsati dal venditore, quindi è quasi impossibile che a questo venditore possa essere contestato il compimento di artifizi e raggiri e quindi la truffa.
    Il venditore dovrà invece rispondere del proprio comportamento innanzi al giudice civile, restituendo quanto ricevuto e risarcendo il danno inferto.
     
    A Ennio Alessandro Rossi e arciera piace questo messaggio.
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  17. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono stati tutelati. Se hanno fatto tutto da soli e' comunque ingiusto che il truffatore che ha usato la loro buona fede a suo vantaggio, non possa essere perseguito penalmente. Ma la legge non ammette ignoranza, come intende il bravo avvocato, aveva fornito loro la possibilità di venire a conoscenza di cosa stavano comprando.
     
  18. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Quale è l'abuso insanabile ?
     
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  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' vero! andiamo al sodo. ma che stupidi!!
     
  20. maipiu

    maipiu Membro Junior

    L'immobile ,dalla perizia ,risulta più alto di 30 cm in una zona sotto tutela ambientale e il garage è 2.70mt quindi non a norma in più ci sono due finestre che non dovrebbero esserci nel sottotetto e ci hanno dato una camera con soppalco il quale da progetto non dovrebbe nemmeno vedersi. Vi ringrazio dell'interessamento ma il quisito più importante per me ora è se posso rientrare nell'immobile ,visto che l'accordo non si raggiunge e una volta dentro fare richiesta da un giudice di risoluzione del contratto e risarcimento danni...siamo economicamente a terra e non posso più permettermi l'appartamento in cui mi sono trasferita un anno fa quando pareva che un accordo ci fosse....So che siamo stati molto ingenui ma se uno non è un imbroglione si fida....in più la vendita è stata trattata tramite un'agenzia già pagata all'atto del compromesso....CI HANNO PROPRIO FATTO UN TRATTAMENTO UNICO UN IMBROGLIO CON I BAFFI....
     

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