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  1. Chocolate

    Chocolate Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, sono uno dei 4 eredi di un appartamento, lasciato da ns padre. Abbiamo già completato la pratica di successione. Ora rimane la dismissione della casa. Una erede vuole acquistare la casa ma tutti i restanti eredi sono d' accordo di non volerla venderla a lei a nessuna condizione. CI si può opporre alla vendita? Lei ha minacciato di proseguire legalmente se non intendiamo vendergli l' immobile. O se cmq per ora non volessimo venderla a nessuno? essendo la maggioranza degli eredi, rispetto ad una sola, possiamo far lecitamente qualcosa per opporci o dismettere lei direttamente dall' acquisto della casa?
    Grazie.
     
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  2. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se siete in 4 quali dubbi hai? Se tre non vogliono vendere non si vende. Il problema semmai è l'inverso: se uno dei quattro vuole monetizzare gli altri sono costretti a comprare o viene messo all'asta per via giudiziale. Mi permetto di aggiungere di non guastarvi il sangue. Se nessuno vuole l'immobile ed una vuole comprare non c'è ragione che tenga, al prezzo di mercato, che non venga venduta visto che in caso di vendita ognuno di voi ha la prelazione.
     
  3. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non è proprio così.
    Il diritto di ciascuno finisce dove inizia quello dell'altro. Nel caso descritto l'erede, se non trova l'accordo degli altri a cederle l'appartamento (se nessun altro lo vuole e intende pagarlo a prezzo di mercato) può ricorrere al giudice e chiedere la divisione giudiziale. Il giudice farà valutare l'immobile e lo farà acquisire a chi ne ha fatto richiesta al prezzo valutato. Se nessuno in questa fase avrà manifestato la volontà di acquisto, allora incaricherà un notaio a predisporre l'asta con prezzo di partenza quello della valutazione. Indicherà inoltre il ribasso sulla valutazione (di solito il 20%) da applicare nella seconda asta.
    Alla fine la casa si venderà a chi avrà manifestato, tra gli eredi, l'interesse all'acquisto già nella prima fase davanti al giudice. Se tale manifestazione non c'è, l'interessato può acquisirla alla prima asta o aspettare la seconda a prezzo ribassato.
    Se si arrivasse a ciò l'interessato l'acquisterebbe con lo sconto e tutti parteciperebbero alle spese della causa (Avvocato, Tribunale e Perito).
    ==> Mi sembra di vedere che ci rimettono solo quelli che si oppongono.
    Luigi
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1giggi1, l'erede che vuole acquistare dagli altri non può imporre agli stessi di vendere. Ognuno decide per la propria quota. E se non vogliono vendere, non c'è santo che tenga, indipendentemente dal fatto che uno solo o più eredi non vogliano vendere la propria quota.
    Diverso è il caso in cui l'erede voglia vendere e gli altri non acconsentono alla vendita o all'acquisto della quota del cedente. Nel secondo caso è corretto quanto riporti nel tuo post.
     
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  5. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    tovrm, la situazione prospettata è questa:
    un erede vuole acquistare
    tre eredi non vogliono acquistare in proprio, ma vogliono vendere e non vogliono che ad acquistare sia l'altro.
    Il primo non può certo obbligare a vendere "con le buone", ma se chiede la divisione giudiziale il giudice non può negarla e quindi in sostanza può obbligarli alla vendita. Se nell'istanza si dichiara disponibile ad acquisire il bene e gli altri non rivendicano tale volontà, il giudice non potrà altro che "assegnarlo" a lui che pagherebbe il prezzo stabilito del CTU del tribunale.
     
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  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non vogliono vendere a nessuno. Ho già detto che se venderanno ognuno di essi ha il diritto di prelazione. Se uno vuole essere liquidato, ho già detto, devono dargli la sua parte. O vendere, senza aspettare il giudice che lo farà mettere all'asta con conseguente deprezzamento. Non capisco gli ulteriori interventi di 1gigi1
     
  7. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io questo "non vogliono venderla a nessuno" non l'ho trovato nel post, ho trovato che vogliono vendere (leggasi sciogliere la comunione) ma tre eredi (che non hanno intenzione di acquistare) non vogliono che ad acquisirla sia l'altro erede. Non c'è nessuna questione sul prezzo. C'è un "capriccio" che non ha nessun valore sulla situazione spiegata (ed è spiegata da uno dei tre che non vuole vendere). O la vendono all'erede interessato o sarà il giudice, su iniziativa di quest'ultimo che "proseguirà legalmente" (leggasi chiedere la divisione giudiziale) a darla a lui al prezzo della perizia del CTU.
    I tre eredi possono decidere solo quando vendere:
    • venderla ora, al prezzo pattuito tra loro quattro, all'erede interessato;
    • successivamente al quarto erede, al prezzo stabilito dal giudice nella divisione giudiziale su perizia del CTU, se quest'ultimo si dichiara disponibile all'acquisto e nessun altro erede dichiara lo stesso;
    • ancora successivamente, se nessuno avanzasse l'intenzione di acquisto nella richiesta/opposizione alla divisione giudiziale, e l'immobile fosse messo all'asta. Alla prima asta si potrebbe presentare l'erede interessato e pagando il prezzo stabilito dal giudice acquisirebbe l'immobile, o, se la prima andasse deserta, potrebbe presentarsi alla seconda ed acquisire ad un prezzo ribassato di solito del 20%.
    Concludendo
    i tre eredi non si possono opporre alla vendita, né opporsi alla vendita all'altro. Possono, se non vogliono che la casa venga acquisita dal quarto erede, solo presentarsi all'asta (se si arriva all'asta), superare l'offerta del quarto erede e poi vendere a chi vogliono.
    Saluti a tutti.
    Luigi
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel post d'apertura Chocolate afferma che per ora non vogliono vendere. Quindi non rimane loro che acquisire la parte di chi vuole dismettere. In questo modo sono sicura che la parte che vuole acquisire l'immobile si rifiuterà di vendere e non potrà comprare.[DOUBLEPOST=1384946943,1384946663][/DOUBLEPOST]Meglio lo stallo in questi casi, come ci insegnano le cause trascinate per anni quando vi è di mezzo la parentela. Gli anni serviranno a chiarire.
     
  9. meri56

    meri56 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Intanto che la casa sta lì le spese corrono e non fosse mai che si rendesse necessario qualche lavoro straordinario.
    Chocolate e i due coeredi avranno i loro motivi per non voler vendere alla quarta erede, ma devono rendersi conto che sono motivi costosi in ogni caso.
     
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  10. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusami arciera, non l'ho con te ma capiamo cose differenti, quello che hai capito tu nel primo post è diverso da quello che ho capito io.
    La tua affermazione
    non coincide con quella di Chocolate, infatti
    Occorre dismettere, vogliono vendere l'appartamento ma non a lei.
    Come si fa ad acquisire/vendere se non c'è la volontà di tutti nella stessa direzione?
    La soluzione a quello che dici tu c'è ed è il Giudice, che dirimerà la controversia nel modo più giusto che c'è, darà l'immobile a chi lo vuole ed il ricavato a chi non lo vuole.
    Lo stallo non è ad oltranza, c'è fin tanto che un erede non decide di farlo finire rivolgendosi al Giudice.
    Gli anni non serviranno a chiarire nulla, non c'è nessuno che abbia più ragione degli altri, il mio diritto finisce dove inizia quello dell'altro.

    Meri56 ha pienamente ragione, mi viene in mente:
    • l'IMU come seconda casa per tutti gli eredi;
    • l'IRPEF maggiorata per le case non affittate (così parlano esponenti politici per ridurre l'IMU sulla prima casa) per tutti gli eredi;
    • le spese sull'appartamento (condominiali e quote fisse utenze domestiche);
    • possibili spese straordinarie condominiali;
    • Tassa rifiuti che comprenderà anche altri costi comunali (illuminazione e pulizia strade)
    • il mancato guadagno per l'impossibilità di affittare l'appartamento;
    • il decadimento dell'appartamento stesso per non uso;
    • e sicuro altre cose che non mi vengono in mente ora.
    Spero di aver chiarito il mio pensiero sulla base di quanto scritto da Chocolate e non su mie supposizioni, nel caso avessi mal interpretato aspetto lumi da Chocolate.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sò perfettamente che stiamo cercando di dirimere questa faccenda, non ti preoccupare. Se hai letto tutto il post di apertura Chocolate ha detto che per ora non vogliono vendere. Fare appello al tribunale non farà altro che deprezzare l'appartamento. Ma questo credo che tutti e 4 lo sappiano. Quindi è una via da non intraprendere. L'unica che ha motivo di intraprenderla, guadagnandoci, è la quarta erede che vorrebbe comprare. I tre non vogliono che la quarta, per motivi che a noi non sono chiari, ma che sicuramente derivano da dissapori familiari, si accaparri l'immobile di famiglia. Noi abbiamo detto, tutti, che ognuno di loro ha la prelazione. Prelazione significa che se l'immobile può essere venduto ad una cifra, quella cifra deve essere corrisposta da uno dei 4. Quindi non rimane loro o di vendere o di comprare la quarta parte, estromettendo così dalla proprietà colei che vuole tutto l'immobile. Rimarrebbero in 3 ad essere proprietari e potrebbero disporre a loro piacimento del bene familiare. Che incombono delle spese su un appartamento sfitto non credo che abbiano bisogno di noi per saperlo. Chocolate si è rivolto/a a noi per sapere come risolvere il suo problema. Molte risposte che sono state date hanno esulato dalla richiesta. Tre non vogliono vendere alla quarta. O vendono alla quarta per prelazione, o la quarta non compra perchè il prezzo reale di mercato per lei è inavvicinabile oppure comprano la quarta parte, estromettendola dalla proprietà. Credo che Chocolate a questo punto abbia capito tutto.
     
  12. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho difficoltà a ragionare su cose non scritte, tu dici:
    Io ho letto il post ma questa affermazione non la ricavo citala se la trovi tu io capisco che non vogliono vendere solo a lei ma vogliono vendere.
    Poi dici:
    Non è così, il valore che l'appartamento ha è quello, non viene deprezzato, sono possibili le spese che si potranno sostenere che andranno a ridurre il guadagno di chi vende o aumentare il costo di chi acquista (tra gli eredi si intende).
    Poi dici:
    Le varie azioni che ognuno di noi intraprende sono sempre orientate allo stare meglio (in senso ampio). Se una via è da intraprendere o meno è sempre una decisione personale, a mio modo di vedere le cose che sono vietate o assolutamente da fare sono limitate o codificate, e questo non mi sembra il caso (ma anche qui è una valutazione mia). Chi ha intenzione di intraprenderla farà la sua valutazione costi/benefici e se riterrà che i primi saranno inferiori ai secondi, procederà in tal senso. Se la divisione giudiziale è l'unico modo che la legge le permette di avere tutelati i suoi diritti procederà in tal senso. No capisco però la tua affermazione arciera quando dici che la quarta erede che vorrebbe comprare è quella che ci guadagnerà a discapito degli altri.
    Qui non ci interessa a noi prendere le parti di quello che scrive per principio, la loro volontà è pretestuosa e non ha nessun fondamento. Non siamo in una situazione "democratica" in cui la maggioranza decide senza appello, siamo in una situazione in cui tutti possono rivendicare qualcosa, ma qualcosa che sia loro e non di altri.
    Poi aggiungi:
    Io non ho mai detto nulla del genere, la prelazione da Wikipedia è così descritta:
    Nel diritto successorio, il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione (art. 732 c.c.). Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
    Quindi non è come affermi tu, la prelazione è un diritto che può essere esercitato quando un coerede decide di vendere la sua quota, deve prima di vendere a terzi informare gli altri sul prezzo a cui vende per permettere a questi di esercitare il diritto di prelazione.
    Ritornando a noi i tre eredi non possono esercitare il diritto di prelazione che qui non esiste in quanto la quarta erede non ha detta che vuole vendere, anzi.
    Poi:
    Se lo sa non lo so, non gli avrà di certo fatto male ripassare una serie di spese certe, inoltre non c'è cosa più sbagliata di pensare di rivolgersi ad un forum (partecipato da uomini della strada e non solo professionisti, infatti nessun legale ha postato) per risolvere il problema. Qui può solo farsi un'idea, la soluzione e la strada da percorrere può suggerirla solo un legale che valuta la situazione con i pezzi di carta in mano e non con le cose dette senza pezze d'appoggio.
    E per finire:
    Sono sicuro che hai scritto ciò dopo aver riletto i tuoi post.
    Ancora saluti a tutti.
    Luigi
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo nel primo post ha scritto Chocolate:
    " O se cmq per ora non volessimo venderla a nessuno? essendo la maggioranza degli eredi, rispetto ad una sola, possiamo far lecitamente qualcosa per opporci o dismettere lei direttamente dall' acquisto della casa?"
    Tutto questo strologare da parte tua Luigi non l'ho ben compreso. Il perito del tribunale darà un valore sicuramente deprezzato, salvo poi farlo calare di un 20% ogni volta fino alla vendita. Non solo a Roma succede questo bensì in tutta Italia. Quindi quello che noi possiamo suggerire è di non arrivare a tribunali e avvocati. Non capisco cosa hai da recriminare sulla maniera in cui ho presentato la prelazione. Cosa non hai detto nulla del genere? ognuno dei 4 ha il diritto di prelazione: questo è il motivo per il quale o comprano la quarta parte o vendono le tre parti, MA a condizione di libero mercato se le parti lo accettano, ovvero se accettano il prezzo proposto da un estraneo alla prelazione.
    Mi sembra di parlare un' altra lingua con te, pur se dico le identiche tue affermazioni, pur se dici le identiche mie affermazioni.
    E' stato da me detto fin dapprincipio tutto. Queste sono solo delle ripetizioni. (E va bene che) repetita iuvant, (ma è oltremodo) sed secant.
     
  14. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi arrendo.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    fai bene fratello
     
  16. tovrm

    tovrm Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho riletto meglio il post e, in effetti, si intuisce una volontà di dismettere la casa. In questo caso la soluzione è però più semplice di quella prospettata e ne hai dato tu stesso la motivazione. Il coerede ha il diritto di prelazione nell'acquisto della quota di comproprietà immobiliare. Questo diritto può essere fatto valere se l'immobile viene posto in vendita.

    Non capisco invece il discorso della vendita giudiziale, la cui procedura può essere attivata solo se un coerede intenda vendere e gli altri no. A mio avviso non ha senso. Occorre semplicemente far valere la prelazione. Se poi gli altri non volessero più vendere, allora dovranno mettersi d'accordo su come gestire l'immobile.
     
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  17. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Rispondo a tovrm,
    Nessuno dei quattro ha messo in vendita la sua quota, né singolarmente e né insieme agli altri, quindi se non c'è la manifestazione espressa di vendere ad una cifra non ci può essere il diritto di prelazione. Chi vuole acquistare non lo fa perché vuole acquistare, chi vuole vendere non lo fa perché darebbe la possibilità di acquistare all'altro erede.
    In tale situazione è difficile (leggi impossibile) trovare un accordo anche per la semplice gestione spese condominiali dell'immobile, se lo trovassero per la gestione ordinaria non sarebbe poi così strano se lo trovassero anche per dismettere.
    Il discorso della vendita giudiziale è semplice, è l'unico modo di uscire dalla comunione nel caso non ci fosse accordo tra i coeredi. Tutti vi possono ricorrere se hanno intenzione di sciogliere la comunione.
    Certo è che l'interesse maggiore ce l'ha chi vuole acquisire, aspetta l'evolversi della causa, valuta la perizia sul valore, vede come va la prima asta e si regola di conseguenza sulla probabile seconda (con uno sconto generalmente del 20%). Questo 20% risparmiato dovrebbe coprire ampiamente i costi della causa (certo che dipende dall'immobile, dall'ubicazione, dai partecipanti all'asta).
    Al contrario chi vuole vendere ma non vuole farlo al quarto erede può solo che rimetterci come minimo il 20% e le spese legali.
    Quindi se i tre non hanno interesse all'acquisto si mettano l'animo in pace e cerchino di trarre il massimo ricavo possibile.
    Saluti.
    Luigi
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quello che davvero continuo a non capire nel discorso di Luigi e' perché ha preso su di se' il punto di vista della quarta erede. A noi si è rivolto un erede con delle domande specifiche. Perché Luigi non sposi quest'altro punto di vista? Che è poi il punto di vista di chi si è rivolto a noi? Il suggerimento vedrai che cambia. Tu arriveresti in giudizio? Cosa faresti se un erede vuole comprare? La risposta, l'unica risposta possibile, non ce ne sono altre, e' o gli cedete ad un prezzo di mercato l'immobile perché altrimenti andare in giudizio ci perdi, oppure se per motivi tuoi non vuoi darglielo, gli compri la sua parte. Non puoi tirarti indietro, ti devi calare nel personaggio, che appunto in termini legali si chiama attore. Mi sembra che fin dal principio tu hai fatto l'avvocato del diavolo. Devi dare un suggerimento a chi te lo chiede. Altrimenti che vengono a fare qui?
     
  19. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Gentilissima arciera,
    mi sono arreso, ma per l'ultima volta voglio darti ulteriori input per capire sia me che il post di Chocolate.
    Ci sono 4 eredi, uno vuole acquistare, gli altri vogliono vendere. Non c'è nessun problema sul prezzo che il quarto pagherebbe. C'è un capriccio degli altri tre che non ha valore legale.

    Se nessuno ha messo in vendita nulla a che cosa si oppongono?
    Ha anticipato cosa farà, quello che farebbero tutti nella sua situazione. E' l'unico modo di sciogliere la comunione se non c'è accordo tra le parti. La quarta erede agisce e gli altri possono rispondere difendendosi ma non hanno nessuna possibilità di far valere il loro "non vogliamo venderla a lei" davanti ad un giudice.

    Non si può fare nulla, non esiste maggioranza e minoranza, esistono dei diritti che finiscono dove iniziano quelli degli altri. Se la quarta erede vuole la divisione tutto sarà demandato al giudice che sentenzierà secondo la legge e non secondo i voleri personali. Per "dismettere" la quarta erede questa deve accettare di vendere la sua quota, ma se gli altri non vogliono dare le loro quote a lei, potrà mai accettare lei che vuole acquistare?

    Perchè la situazione descritta porta a queste conclusioni, Chocolate può fare poco o nulla per non far si che l'immobile vada alla quarta erede, anzi ha una sola possibilità, aspettare la divisione giudiziale, veder se la quarta erede manifesta la sua volontà di acquistare e poi davanti al giudice/notaio superare l'offerta della quarta erede. Certo che questa unica via "costa", ma nella vita i capricci si pagano, sempre.

    Se qualcuno ti cita in tribunale ci devi andare, non è facoltativo.

    Il mio suggerimento l'ho dato, date l'immobile cercando di valutarlo più di quanto lo valuta la quarta erede, otterrebbero di più e non avrebbero spese (legali, tribunale, perizie, condominio, IRPEF, . . .)

    Ma se la quarta vuole acquistare ti pare semplice che ti ceda la sua parte?

    Non mi sono tirato indietro, ho dato il mio suggerimento valutando le possibilità di far vincere il capriccio della maggioranza e tale possibilità non c'è.

    Ora mi ritiro.

    Saluti a tutti
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ci siamo proprio: tu hai dato per assodato che i tre siano capricciosi ed in base a questo hai tirato le tue conclusioni. Si era capito dal primo post. Potevi chiedere perchè non volevano vendere a lei. Come intendevano quindi procedere, perchè procederanno no? e quando procederanno, sapendo che la quarta ha diritto di prelazione valuteranno il caso: è tutto molto semplice. Invece di scrivere questa divina commedia era sufficiente, di nuovo, calarti nei bisogni del nostro/a amico/a. Ti avevo chiesto se tu saresti arrivato in giudizio, non puoi rispondermi "se qualcuno ti ci porta..." perchè prima di arrivarci avresti fatto qualcosa, o no? tipo vendere o comprare. Per questo dicevo che non c'è altra via.
    Quindi sono state pagine sprecate. Come ti dicevo, la risposta è solo una: avete ognuno diritto di prelazione, se uno vuol vendere o vendete o comprate la parte.
     

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