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  1. peruengiro

    peruengiro Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti!
    Sono in trattative per l'acquisto di un monolocale con terrazzo (ex lavatoio condonato nel 1979 ed accatastato A2, agibilità, urbanistica tutto a posto) il quale si trova in zona monteverde nuovo a Roma al 6to piano con ascensore fino al quinto poi una rampa di scale.
    Ho pero delle perplessità:
    1.- Ci sono gli impianti di elettricità è acqua e complessivamente e in buone condizioni generali.
    2.- Non c'e il bagno ne gli scarichi. Nella piantina catastale c'è disegnato il vano bagno e un altra scritta con la ubicazione del angolo cottura.
    3.- Non c'e allaccio gas. Ma questo considero non così problematico potrei optare per una pompa di calore acqua aria o AC + scaldabagno.
    4.- Di fianco al terrazzo di proprietà e ubicato un altro appartamento con le stesse caratteristiche ed è a vista l' allaccio che ha fatto alla fogna sul terrazzo.
    Domande:
    - Come si fa ad andare a rogito se nel monolocale il bagno NON c'e? non posso dichiarare il falso!
    - Bisogna avere la certificazione energetica e la certificazione degli impianti come si fa?
    - Per fare il collegamento alla fogna dovrei rialzare parte del terrazzo con un pavimento tecnico in modo di far passare sotto il tubo, posso farlo?
    - Devo chiedere permessi al condominio per l' allacciamento a fogna e gas o solo notificarlo?

    Cosi come si trova in questo momento il monolocale credo sia invendibile, io vorrei proporre al proprietario di fare i lavori prima del rogito ma pagati dalla mia tasca e occupandomi di tutto io, cosa ne pensate come posso tutelarmi ? E possibile che il condominio possa avere impedito precedentemente questi lavori?
    E vero che possono togliere la agibilità se si verifica che non c'e il bagno?
    grrazie
     
  2. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    trova un tecnico di tua fiducia che può visionare le cose e darti un parere preciso, dal punto di vista normativo puoi anche acquistare l'appartamento col progetto di adeguamento ma deve essere fattibile, spendere per adeguare prima del rogito è da fare con attenzione e cotrattualizzando in modo preciso la cosa
     
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  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se il locale è nelle condizioni che tu hai descritto non so come chi ha fatto il condono è riuscito ad ottenere la classe A2. Forse hanno presentato il progetto, che è stato approvato, ma poi non hanno eseguito i lavori.
    Una cosa è certa che se hai bisogno di un mutuo ed esce il perito della banca emerge la difformità tra la piantina catastale e lo stato di fatto dell'appartamento: quindi avrai già un problema.
    Chiedi alla parte venditrice di venderti l'appartamento nello stato in cui è rappresentato sulla planimetria catastale.
    Penso che anche il notaio, se viene messo al corrente di questa difformità tra il catastale e lo stato di fatto creerà problemi per il rogito.
    Chi vende non deve allegare l'APE della unità immobiliare che vende in quanto l'ppartamento è privo di riscaldamento, di raffrescamento e di Acqua Calda Sanitaria.
    Penso che il problema principale da superare sia l'allacciamento degli scarichi: senza questi non puoi avere l'abitabilità. Devi trovare dove si trova la colonna fecale e dove si trova lo scarico delle cucine ed allacciarti a queste. Ovviamente se non chiedi il permesso al condominio e a qualche condòmino salta la mosca al naso e fa un esposto alla Polizia Municipale, emergerà tutto quello che hai scritto.
    Quindi se vuoi portare avanti il tuo intendimento auguri e preparati a pagare più di quello che hai preventivato.
     
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  4. peruengiro

    peruengiro Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Luigi Criscuolo "se il locale è nelle condizioni che tu hai descritto non so come chi ha fatto il condono è riuscito ad ottenere la classe A2. Forse hanno presentato il progetto, che è stato approvato, ma poi non hanno eseguito i lavori.
    Una cosa è certa che se hai bisogno di un mutuo ed esce il perito della banca emerge la difformità tra la piantina catastale e lo stato di fatto dell'appartamento: quindi avrai già un problema."

    Ho paura che i lavori siano state impedite dal condominio e di trovarmi nella stessa situazione io a volerle fare....pero come ho detto c'e un altro appartamento di fianco al mio cioe un altro lavatoio trasformato in appartamento. Io per fortuna non devo chiedere un mutuo ma vorrei abbassare il prezzo per i motivi elencati per rimanere dentro il mio budjet.
     
  5. peruengiro

    peruengiro Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Luigi Criscuolo: "Penso che il problema principale da superare sia l'allacciamento degli scarichi: senza questi non puoi avere l'abitabilità. Devi trovare dove si trova la colonna fecale e dove si trova lo scarico delle cucine ed allacciarti a queste. Ovviamente se non chiedi il permesso al condominio e a qualche condòmino salta la mosca al naso e fa un esposto alla Polizia Municipale, emergerà tutto quello che hai scritto.
    Quindi se vuoi portare avanti il tuo intendimento auguri e preparati a pagare più di quello che hai preventivato."
    L'abitabilita c'e (so che è strano). Quando dici "preparati a pagare..." vorresti dire che il condominio potrebbe chiedere dei soldi per la autorizzazione/delibera? o dovrò pagare multe? o possono togliere l' abitabilita se si verificassi la inesistenza degli impianti?
     
  6. peruengiro

    peruengiro Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Scusa Griz ma mi spieghi cosa vuol dire comperare col progetto di adeguamento??
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Un consiglio: anziché "copiare e incollare" la parte dell'intervento precedente a cui vuoi rispondere, è meglio cliccare su "Replica" che appare in verde sotto al messaggio interessato. A quel punto potrai eliminare le parti non necessarie per la continuazione della discussione e scrivere sotto la tua risposta.
    Oppure, selezionare con il mouse la parte che vuoi citare e selezionare "Replica" che apparirà appena sotto.
     
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  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il condominio in questa situazione non può chiedere i soldi. Comunque tu devi fare un accesso agli atti per vedere la richiesta di condono, se la richiesta è stata accettata (non è sufficiente avere le ricevute dei pagamenti fatti per sanare, ci vuole il documento, firmato dal Dirigente l'Ufficio Edilizia Privata in nome e per conto del Sindaco, che avalli il cambiamento di destinazione d'uso del locale, la conformità ai requisiti minimi per essere considerata una unità immobiliare abitabile), e quale planimetria giace sia in comune che presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se c'é concordanza tra le planimetrie giacenti e quella che ti ha fatto vedere la parte venditrice, puoi anche partire con i lavori (a tuo rischio e pericolo) sostenendo che sono lavori di adeguamento alla planimetria approvata a suo tempo. Ora le autorizzazioni a fare delle trasformazioni hanno un loro periodo di validità, se i lavori non sono neanche iniziati durante tale periodo, l'autorizzazione scade e bisogna presentarne una nuova. A tuo favore potrebbe giocare la concordanza delle planimetrie, ma se presso la Conservatoria il locale è ancora registrato come lavatoio e non ci sono i servizi, sappi che dovrai tirare fuori dei soldi per regolarizzare l' appartamentino che vuoi creare. Quindi guardati in giro bene perché la faccenda potrebbe non essere sanabile, ed allora avrai investito dei soldi in un progetto non realizzabile.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    provo a spiegarmi: se l'immobile non è abitabile/agibile come residenziale ma può essere reso tale con opere, puoi acquistare con un progetto approvato che attesti la possibiità che diventi "una casa", è un'opzione possibile ma se dici che l'agibilità c'è, c'è, quindi lo puoi acquistare così com'è, non credo ch eil condominio possa entrare in merito ad un'unità che esiswte così, con agibilità, da 30 anni circa
     
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  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    E' probabile che il cambio di destinazione d'uso sia stato ottenuto con una sanatoria, fraudolenta, perché le opere dovevano essere presenti al momento della richiesta. Credo che sia stata presentata soltanto la planimetria, irregolare, in catasto per ottenere la categoria A/2, giacché la condizione essenziale è avere una cucina, un servizio igienico ed una stanza. Il progetto sarebbe dovuto essere autorizzato dal condominio.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Le planimetrie vengono depositate all'Agenzia delle Entrate - Catasto Fabbricati e le verifiche delle stesse le trovi soltanto lì. Alla Conservatoria trovi gli atti pubblici ed i documenti allegati, fra i quali a volte le planimetrie degli immobili, rilasciate dal catasto.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    alla Conservatoria ci trovi la storia ufficiale della unità immobiliare dalla sua creazione fino ai giorni d'oggi. Nelle liti giudiziarie conta per quanto riguarda la proprietà quello che risulta presso la conservatoria e non quello che è riportato nella planimetria catastale.
    Siccome in origine era un lavatoio, probabilmente di proprietà del condominio il primo atto è la delibera con l'unanimità dei condòmini alla alienazione del locale.
    Poi, il primo proprietario, facendo le modifiche necessarie, avrebbe dovuto, presentando il condono, regolarizzare il tutto, cioè ottenere il cambiamento di classazione e l'abitabilità.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    D'accordo che la conservatoria garantisce e rende pubblici i passaggi delle proprietà immobiliari, deve però fare riferimento alla documentazione presente in catasto. Per cui non esiste che si possa fare un atto pubblico senza avvalersi o fare riferimento alla documentazione del catasto. Diversamente, siamo in presenza di un atto irregolare.
    Inoltre, se il proprietario ha acquistato il lavatoio dal condominio e deve cambiarne la destinazione, usufruendo di nuovi allacci agli impianti ed ai servizi, deve ottenere il benestare del condominio.
     
  14. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    lo scoglio principale, mi par di capire, è la non conformità della planimetria catastale con lo stato di fatto che impedisce al venditore la relativa dichiarazione -veritiera- in sede di rogito (atto pubblico o scrittura privata autenticata); il compratore è garantito, comunque, in caso di falsa dichiarazione, ma potrebbe ritovarsi un immobile non idoneo ad essere trasformato nello stato di fatto dichiarato nel rogito, perchè non consentito dallo strumento urbanistico; in ogni caso è probabile che per integrare la documentazione da allegare al titolo edilizio (s.c.i.a.) occorra la delibera condominiale che autorizzi le opere di allaccio; di certo, il prezzo pattuito, non può non tener conto di questi aspetti che riducono notevolmente il valore dell'immobile; oltre ad un buon geometra ti consiglio anche un buon avvocato; buona fortuna!
     
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  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    il compratore l'appartamento l'ha visto e non bisogna essere certo del settore edile per capire che c'é una difformità tra quanto visto e quanto è riportato sulla planimetria. Quando l'acquirente si troverà con il venditore dal Notaio e quello chiede la conformità allo stato attuale della planimetria catastale, se lui sta zitto è connivente.
     
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  16. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    Quando l'acquirente si troverà con il venditore dal Notaio e quello chiede la conformità allo stato attuale della planimetria catastale, se lui sta zitto è connivente.
    Secondo la recente normativa in tema di circolazione immobiliare l'obbligo di dichiarare la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto incombe su colui che secondo le risultanze catastali e dei registri immobiliari risulta intestatario dell'immobile e/o comunque titolare del diritto reale (da qui l'onere del notaio di procedere al c.d. allineamento soggettivo) o, in sua vece, sul tecnico di sua fiducia; in caso la dichiarazione sia mendace e/o inesatta oltre ad insorgere le conseguenze civilistiche per mancanza di qualità promesse, potrebbero emergere eventuali abusi edilizi; senza una clausola di esonero di responsabilità, in favore del venditore, nell'atto definitivo -che non è condizione di validità dell'atto medesimo- la presunta conoscenza del reale stato di fatto, da parte dell'acquirente (peraltro, da dimostrare in un eventuale giudizio in assenza di dichiarazione contrattuale -anch'essa non obbligatoria-), di per sé, non fa venir meno la garanzia di conformità del dichiarante-alienante, o, l'eventuale sua responsabilità, quale autore materiale dell'eventuale abuso edilizio; discorso più serio è che in entrambi i casi sarebbe pur sempre l'acquirente a rimanere col cerino in mano (immobile non vendibile ed eventuale sanzione amministrativa per la presenza di abuso edilizio); ecco perchè consiglio, da un lato, di negoziare un prezzo adeguato al valore effettivo dell'immobile, dall'altro, di farsi assistere da un avvocato in sede di rogito il quala abbia cura di non far inserire la clausola di esonero sopra detta.
     
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  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Premesso che comprare un appartamento non è come comprare un paio di calzini, chi si avventura in un contratto di compravendita immobiliare, e non lo fa ogni anno come la dichiarazione dei redditi, deve usare tutte le accortezze che richiede l'operazione: se non è in grado di gestirla è meglio che si faccia assistere da una persona qualificata.
    E tu scrivi
    come se l'appartamento fosse comprato per corrispondenza guardano la planimetria su un opuscolo pubblicitario o nelle pagine virtuali di internet.
    L'appartamento si visita, cioè si guarda, il venditore ti mostra tutti i pregi della casa, e l'acquirente deve andare a cercare tutti i difetti; se ci sono due bagni e durante la lettura della descrizione dell' appartamento il notaio ha scritto 1 bagno, perché sulla planimetria catastale è riportato un bagno solo, e l'acquirente stando zitto non è connivente con il venditore?
    Una precauzione aggiuntiva potrebbe essere quella di comprare la casa attreverso una agenzia immobiliare, la quale dovrebbe avere nel proprio staff solo persone qualificate che sanno quali documenti devono essere chiesti alla parte venditrice, e, nel limite del possibile verificare la correttezza dei dati sensibili forniti: ad esempio, l'effettiva titolarità del diritto di proprietà e la conformità della planimetria catastale con lo stato di fatto dell'appartamento messo in vendita.
    In questo caso chi ha aperto la discussione è consapevole che lo stato di fatto del locale non è conforme con la planimetria, anzi si tupisce come il locale sia fornito di agibilità e sia classificato A2, però lui lo vorrebbe comprare ugualmente abbattendo il prezzo di acquisto per fare un affare.
    Forse negoziando, come dici tu,il prezzo viene meno la responsabilità del venditore? Cioè se il venditore dice: ti vendo un locale al prezzo di mercato di un lavatoio, che però avendo già l'abitabilità e la planimetria giacente in catasto, la vendita la facciamo come abitazione, viene a meno la sua responsabilità sulla conformità dello stato di fatto del locale con la planimetria catastale?
    Se leggi bene l' O.P.
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Prima di procedere alla stipula all'acquirente è consigliabile rivolgersi ad un tecnico che verifichi la regolarità e la corrispondenza della documentazione catastale ed urbanistica con lo stato dei luoghi. La sua presenza all'atto ed una relazione tcnica sulla sua verifica garantirebbe l'acquirente.
     
  19. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nessuno di quei dati è "sensibile".
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    chiamali come vuoi sono comunque essenziali per la corretta conclusione del contratto di compravendita immobiliare.
     

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