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  1. aurecop51

    aurecop51 Ospite

    Sono proprietario di una casa legittimamente costruita nel 2000 in zona rurale (zona E). L’edificio è su due piani, il 1° piano ha come destinazione d’uso “residenziale” ed il piano terra “agricolo” (deposito attrezzature, deposito agricolo, laboratorio, etc). Non essendo io agricoltore il tecnico, ritengo giustamente in base alla legislazione vigente, ha accatastato l’intero immobile al Catasto Urbano categoria A/2, quindi risulta tutto accatastato come civile abitazione.

    Mi pongo i seguenti quesiti:

    1- essendo tutta la casa catastalmente civile abitazione posso legittimamente usare i locali del piano terra (uso agricolo) quali, ad es, camera da pranzo, da letto, studio etc. ?

    2- posso affittarla tutta o parte (per es. il piano terra) come civile abitazione ?

    2- posso apportare delle modifiche interne come per es. trasformazione del piano terra in due appartamenti ?

    Il tutto senza dover richiedere il cambio di destinazione d’uso in quanto sono stato costretto per legge all’accatastamento totale urbano in A/2.

    Gradirei avere i relativi riferimenti di legge.

    Grazie
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il piano terra è stato realizzato utilizzando la volumetria destinata alla residenza, (ho qualche dubbio) devi necessariamente presentare un progetto per il cambio di destinazione d'uso. Se autorizzato, dopo avere eseguito i lavori, dovrà presentare la denunzia di variazione all'AdE. Infine, l'attuale accatastamento dovrebbe avere indicato i locali al piano terra come pertinenza dell'abitazione al piano primo, pur restando come destinazione locali cantine, deposito, ricovero attrezzi, ecc. ecc.
     
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  3. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    quello che non ho capito è perchè è uso agricolo quando tutto è accatastato in A2? Come fa ad essere uso agricolo? E' una pertinenza che cosa è scritto sulla visura? è cantina? E' tutto una civile abitazione come scrivi, e quindi? Ceto che Gianco ha ragione quando dici che devi presentare un cambio d'uso, ma per farlo diventare cosa, visto che è già tutto A2 che per legge sei stato costretto già a variare visto che tu agricoltore non sei?
    Non capisco. Perchè essendo già tutto A2, ed il catasto ne ha preso atto, e tu paghi le tasse come A2, tutte le domande che poni non sussisterebbero.
     
  4. aurecop51

    aurecop51 Ospite

    Il fabbricato è stato costruito utilizzando regolarmente l'indice a disposizione e cioè parte per uso residenziale (metri cubi 517 su 520 ammissibili) e parte non residenziale (metri cubi 1140 su 1733 ammissibili). Pertanto tutto il piano terra è stato realizzato usando la volumetria non residenziale (deposito, etc.)
    Il tutto è stato realizzato, ripeto, legittimamente sfruttando l'indice di costruzione delle zone agricole che dovrebbe essere, se ricordo bene, 0,30 per il residenziale e 0,70 per il non residenziale.
    L'accatastamento, al contrario, è unico e senza distinzioni per l'intero fabbricato (categoria A/2, classe 2, consistenza 10,5 vani)
     
  5. aurecop51

    aurecop51 Ospite

    rispondo a arciera la cui riflessione non avevo ancora visto.

    sono d'accordo con te. la logica dice che dovrebbe essere cosi.
    Ma ti posso assicurare che se volessi utilizzare il piano terra (anch'esso accatastato A/2) per esempio per ricavarne un'abitazione a se stante, o se volessi affittarla a qualcuno o fare qualunque altra cosa che richiede la destinazione d'uso residenziale sicuramente troverei ostacoli o dinieghi.
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Innanzitutto attenzione che passi in categoria A1, di lusso perchè 10 vani ti fanno superare la soglia dei 240 metri quadri. Secondo poi, se non è residenziale non poteva essere in A2. (attenzione al controllo del catasto e del comune che in A1 paghi sempre l'IMU) Doveva essere accastato come magazzino, cantine come pertinenze dell'appartamento altrimenti, Comunque ora se è accatastato in A2 con il pericolo certo che ti passano in lusso, ha perso la pertinenzialità, il magazzino insomma. A quedsto punto al catasto puoi presentare qualsiasi variante fatta da un tecnico. che non èp trasformazione da pertinenza a abitazione civile, bensì diversa collocazione di spazi interni
     
  7. aurecop51

    aurecop51 Ospite

    ti ringrazio della "bella notizia". questa cosa non la sapevo e mi informerò bene e terrò in buon conto i tuoi consigli.
    In definitiva comunque pensi che stando così le cose il piano terra può essere comunque adibito a civile abitazione ?
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se è A2 è civile abitazione. Il catasto, che serve solo per racimolare soldi con le tasse non ti ha detto niente, il comune che ha recepito la informativa non ha detto niente, che altro vuoi di più? ( a tutti è conveniente così, ci si fanno più soldi in A2, pensa poi in A1...passano, passano, non ti preoccupare. Se superi tra piano terra e primo piano i 240, ti ci fanno passare subito, appena muovi qualcosa, ma tu, sai che fai? fai due abitazioni e te la vendi ai tuoi figli)
     
  9. aurecop51

    aurecop51 Ospite

    ok ottimo consiglio..... provvederò !!!!

    grazie
     
  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il fabbricato è stato realizzato sfruttando una quota destinata ai locali con destinazione agricola, che tale deve restare e quella destinata all'abitazione. Catastalmente si potevano denunciare due unità immobiliari, un'abitazione e dei locali di deposito o magazzini, che non avrebbero potuto essere considerati, separatamente o nel loro insieme, fabbricati agricoli, poiché il proprietario non possedeva i requisiti necessari. Conseguentemente, il fabbricato è regolare nel momento in cui rispetta la destinazione d'uso. Il volume agricolo non può essere convertito in abitativo se non rientra nella volumetria assentibile. Pertanto, il comune non potrà autorizzare il cambio di destinazione d'uso, anche se il catasto per una questione fiscale non riconoscere ai locali la ruralità poiché il proprietario o il conduttore non possiedono i requisiti. La ruralità la può ottenere il conduttore che ha il reddito prevalente proveniente dall'attività agricola.
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  12. aurecop51

    aurecop51 Ospite

    ti ringrazio, Gianco, sei stato molto chiaro ed esaustivo
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono per niente ma proprio per niente d'accordo. Non sono d'accordo perchè non capisco come un locale che ha una destinazione d'uso agricola possa essere un A2. Tanto più che la legge impone la trasformazione di un immobile ad uso agricolo in civile.

    come la mettiamo? o l'uno o l'altro, come possono coesistere?
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Arciera, i terreni posti in zona agricola hanno due indici volumetrici, uno destinato alle residenze, nella mia zona 0,003 mc/mq, l'altro per i locali destinati all'attività agricola, 0,3 mc/mq. Sono utilizzati anche contemporaneamente e si applicano all'estensione del terreno sul quale si dovrà edificare. Certi comuni ti permettono di cumulare le superfici dei tuoi terreni, ricadenti nello stesso foglio, altri a condizione che ricadano all'interno del territorio comunale. I volumi possono essere uniti nello stesso edificio o possono essere separati a seconda dell'esigenze dell'azienda. Questo è quanto di competenza dei Comuni. Quando vai a denunciare gli immobili all'AdE, gli immobili destinati ad abitazione devono essere accatastati come tali. I locali, destinati all'attività agricola possono godere delle agevolazioni fiscali. E se il conduttore, non necessariamente proprietario, è un agricoltore con reddito prevalente, proveniente dall'attività agricola, potranno essere accatastati come fabbricati rurali, senza reddito in quanto sono annessi all'azienda il cui reddito è computato con la rendita catastale dei terreni. Nel momento in cui i locali vengono utilizzati da una persona o ditta in assenza dei requisiti, occorre procedere alla denuncia di variazione per il cambio di destinazione d'uso.
    Se i locali con destinazione agricola sono in possesso di persona senza requisiti, si può dichiarare i locali come pertinenze del fabbricato principale o denunciarli come depositi o magazzini autonomi, C/2, senza dover fare la stessa pratica al Comune.
    Diverso sarebbe se quei locali agricoli volessi trasformarli in locali abitativi. Essi andrebbero a variare la volumetria residenziale, che fintantoché rientra nei limiti sopra menzionati, può essere autorizzata.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie. Gianco. Quindi non possono essere accatastati in a2, ma solo in C, vero? Successivamente, visto che non possono essere agricoli perché mancano i requisiti, potrebbero essere trasformati in locali abitativi, con somma gioia del comune perché così farebbe cassa. In molti comuni si ragiona così. Che ne dici?
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se vengono dichiarati e se stanti appartengono alla categoria C, mentre se sono pertinenze dell'abitazione vanno ad incrementare la consistenza della stessa. Anche quando cessano la destinazione rurale. Non possono essere destinati ad uso abitativo se non dopo l'ottenimento della relativa autorizzazione comunale fino a concorrere con la volumetria ad esso destinata.
     
    A Daniele 78 e arciera piace questo messaggio.
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Bisogna vedere se in quella zona è fattibile una aumento di subalterni (che avviene ogni volta che frazioni il singolo) perchè non sempre le regole permettono il frazionamento dell'abitazione in più abitazioni...occorre controllare le norme di quel Piano Regolatore.

    Per il primo piano ok;
    per il piano terra essendo presentato come deposito agricolo, attrezzature, laboratorio non potresti usarlo come abitazione a meno di una trasformazione urbanistica (cambio di destinazione d'uso) concessa dal Comune come già @Gianco ha detto prima.
    Si il tecnico ha giustamente passato tutto in A/2 però dovresti controllare sulla planimetria catastale del tuo immobile le destinazioni d'uso immesse nei locali piano terra.
    Se è come penso immagino sotto possa aver messo tutto in un unico deposito (al massimo in 2 depositi) uno per le attrezzature ed uno agricolo ed entrambi vengono considerati vani accessori indiretti dei vani del 1°piano (ed ecco una possibile spiegazione di tutta una visura in A/2).
    Spero di esserti stato utile.
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che posso fare io di fronte a cotanta esperienza? Scrivere del più e del meno ed aspettare l'intervento di Gianco e Daniele!
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La risposta sta sui numeri. Evidentemente, se hai ottenuti 602 punti nei tuoi interventi sei stata apprezzata. E dall'alto della tua esperienza puoi guardarci rivolgendo lo sguardo verso il basso. Tu, probabilmente, ti esprimi a 360°, io ho un'esperienza specifica, per cui tanto da imparare. Un saluto con riverenza.
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    My best regards, my friend!
     

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