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  1. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    Salve a tutti:D,
    sono in procinto di trattativa per l'acquisto di un terreno di 900mq sul quale insistono due piccoli fabbricati in disuso da tempo. I fabbricati hanno il tetto lesionato e mura senza intonaci, pavimento senza piastrelle... insomma non sono certo in buone condizioni! Questi fabbricati sono accatastati come unità collabenti ed in passato dicono siano stati abitati (uno dei due è raggiunto da pali della luce). In catasto le superfici dei due fabbricati e i disegnini degli estratti di mappa sembrano più grandi di quanto siano in realtà. I due fabbricati ed il terreno di 900 mq rientrano, da poco, in "zona speciale a parco naturale".
    Fatta tale premessa,
    La domanda è questa: cosa sto comprando? sto comprando due fabbricati che possono essere ristrutturati? sto comprando ruderi che sono entrati ormai nel "paesaggio naturale" della zona speciale e quindi non posso più ristrutturarli né abitarvi? Se possono essere ristrutturati, sarà possibile adibirli ad abitazione oppure no? Posso ristrutturarli ma poi posso usarli solo come fabbricati rurali, stalla, deposito ecc?
    Da tener presente che non sono un agricoltore e che le N.T.A. del piano regolatore del comune dicono (testualmente):
    ZONE SPECIALI A PARCO NATURALE
    Tali zone sono destinate alla realizzazione di parchi naturali e di attività per il tempo libero e servizi oltre alle opere previste dal P.R.G. per la difesa del suolo.
    Su tali aree si interviene per piani particolareggiati estesi a comparti funzionali da individuarsi con apposite delibere di consiglio comunale.
    Il piano particolareggiato dovrà individuare le zone a verde pubblico, le zone a conduzione agricola, le zone d'acqua, e le zone destinate ad attività per il tempo libero e per i servizi.
    In attesa dei P.P. è ammessa la utilizzazione agricola dei fondi; per gli edifici residenziali agricoli e/o commerciali esistenti valgono le norme cui all'art. 28 delle presenti norme.

    L'art 28 dice:
    2) Per le abitazioni o fabbricati esistenti, all'interno delle zone a parco naturale, a servizio di aziende agricole, è consentita la ricostruzione sullo stesso lotto, nei limiti della normativa fissata per la zona agricola.


    Io vorrei ristrutturare e poi abitarci! Cosa posso fare?
    Vi ringrazio per i consigli e per i pareri!
    Scusate la terminologia non appropriata ma non sono un esperto!
    Grazie 1000! e spero che mi rispondiate!
    Grazie!;)
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    a me pare di capire che, non essendo tu agricoltore non possa abitarci.
     
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  3. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    Grazie 1000 Arianna26!!!:fiore:
    Quindi chi è agricoltore potrebbe ristrutturare?
    E potrebbe abitarci?
    Cosa posso fare, invece, io?
    Posso ristrutturarla e renderla abitabile però non vi posso abitare?
    Posso solo ristrutturarla ed usarla come rimessa?
    Grazie per la risposta data e per i consigli che mi darete.
    I vostri consigli saranno preziosi per farmi una idea di cosa sto comprando, di quel che ci posso realizzare (mq ed uso) e del prezzo da sborsare!

    A me piacerebbe comprare il terreno con le due casupole....
    ma se voi mi direte: "Vale, che te lo compri a fare.... tanto non puoi neanche farci un magazzino..."
    vedrò di riflettervi un po' di più!
    Consigliate, consigliate!
    Grazie 1000!
     
  4. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    :triste:
    nessuno mi può aiutare?
    ho cercato di trarre insegnamento da altri "post" simili al mio... ma nessuno ha un vincolo ambientale sul groppone!
    Questi due ruderi... erano abitazioni... di contadini ma pur sempre abitazioni!
    Ora, a prescindere dalla qualità di agricoltore... si possono ristrutturare con "lavori adatti all'abitazione"??
    Se sono ristrutturabili... posso istallare un WC? una cucina?
    Oppure siccome non sono un contadino non possoproprio istallare un bel nulla?
    Da "non agricoltore" cosa posso realizzare? Rifare la struttura portante? Salvare le mura e mettere un nuovo pavimento? Fornire le casupole di impianto elettrico? Finestre nuove?

    Io ringrazio arianna 26.... di vero cuore... ma se davvero non ci posso abitare... cosa potrei comunque realizzare?
    Posso ristrutturare a prescindere dall'impiego che ne farei io?
    Ciao e scusate l'insistenza!
    Grazie.
     
  5. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    ho fatto le visure catastali storiche e non:
    Il terreno sul quale insistono i due fabbricati risulta essere
    CATASTO TERRENI
    Qualità: ente urbano
    Partita: 1

    I due fabbricati risultano essere dal
    CATASTO FABBRICATI
    N.1
    Sub 2
    Catergoria: unità collabenti

    N.1
    Sub 3
    Categoria: unità collabenti

    Restano le domande di sopra:
    acquistando il terreno e i due fabbricati... li posso ristrutturare... pur essendo ricompresi in una zona che é destinata a zona speciale a parco naturale?
    li posso ristrutturare pur non essendo agricoltore?
    possono tali fabbricati essere abitati ?

    Grazie 1000!!!
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    primo. Il catasto non c'entra nulla; è solo un ufficio fiscale-inventariale (anche la natura di ente urbano non significa nulla ) : occorre verificare in comune ( certificato destinazione urbanistica) se hanno anche vocazione agricola, come sembra, nel qual caso prima di comperare occorre che il venditore esperisca il diritto di prelazione spettante ai confinanti coltivatori diretti e altri (conosco bene la normativa della prelazione agraria ma non posso concentrala in poche righe). questo è importantissssssimo visto che l'agricoltore potrebbe reclamare la proprietà del bene anche dopo il rogito.

    Una volta acquisito il terreno occorre il permesso di costruire (vedere ufficio tecnico comunale ) che se concesso, prevederà la ricostruzione con la sagoma e tipologie classiche delle case contadine ( tetto in coppi vecchi, uso della pietra , volumi e tetti uguali alla ex casa-rudere etc.)

    cordialità
     
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  7. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    Grazie Alessandro!;)!
    la tua risposta è stata utile... ma non mi fa cliccare sul pollice in alto!!!
    Sulla prelazione... verificherò se è un terreno agricolo! (io credevo non fosse tale in quanto sul PRG tutti i terreni anche quelli intorno (seppur coltivati) "cadono" in zona speciale a parco naturale!
    Verificherò comunque grazie 1000!


    Due chiarimenti su quanto dici:
    1) Se anche le vicine particelle di terreno (che non sono oggetto di trattativa per l'acquisto) sono di proprietà del venditore e sono solo affittate ad agricoltori, il diritto di prelazione spetta anche in capo ai semplici affittuari di terreni confinanti?
    oppure tale diritto spetta solo ad i proprietari-agricoltori (!) (titolari del diritto di proprietà!) dei terreni vicini?

    2) Tu dici "se concesso" il permesso a costruire...
    ma perchè, ritieni che il Comune possa non concedere il permesso... e quindi destinare un immobile di proprietà di un soggetto ... alla rovina totale?

    Dimmi pure come fare per "quotare" i tuoi preziosi consigli!
    di nuovo grazie!!!
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Puoi cliccare su "Mi Piace" :daccordo:
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    d.Se anche le vicine particelle di terreno (che non sono oggetto di trattativa per l'acquisto) sono di proprietà del venditore e sono solo affittate ad agricoltori, il diritto di prelazione spetta anche in capo ai semplici affittuari di terreni confinanti?
    r.No la prelazione spetta solo al confinante coltivatore diretto che coltivi direttamente il fondo (la prelazione dell'affittuario spetta solo su quel terreno oggetto di compravendita per cui nel Suo caso non rileva la fattispecie); se una particella di quelle confinanti è del venditore la prelazione per queste particelle non esiste anche perchè il venditore in atto rilascerà garanzia di evizione ( da una parte garantice la evizione e dall'altra esercita la prelazione? non avrebbe ovviamente senso)

    Il Rilascio del permesso di costruire rienta nella potestà dispositiva del Comune che forse nel Suo caso non ha motivo di NON rilasciarla, ma che per ovvie ragioni di cautela và sicuramente consultato ( ufficio tecnico )
     
  10. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    :daccordo::daccordo::daccordo:
    Gent.le Alessandro Ennio Rossi Le sono davvero grato!

    Il Rilascio del permesso di costruire rienta nella potestà dispositiva del Comune che forse nel Suo caso non ha motivo di NON rilasciarla, ma che per ovvie ragioni di cautela và sicuramente consultato ( ufficio tecnico )
    quindi il fatto che sia zona destinata a parco naturale... non comporta particolari "impedimenti" (o almeno non dovrebbe!).
    :ok:

    Approfitto dell'occasione (e quando mi ricapita più???),
    e Le chiedo...
    cosa deve dividere due particelle per non essere considerate "vicine" e quindi per non poter considerare i fondi confinanti??
    Mi spiego:
    se il terreno alla particella A (da vendere) confina con il terreno alla particella B (di un vicino agricoltore) e tra loro c'é una scarpata di 5/6 metri, sono confinanti? (temo di si vero?)

    ed allora... se il venditore (che desidera vendere a me!!) si riservasse, con un frazionamento, la proprietà della scarpata, così che sulla mappa catastale le particelle A e B non risultano più confiananti ma tra loro ci sarebbe la nuova particella C (con la scarpatpna che a dire il vero non vorrei acquistare!)... si eviterebbe così la prelazione del vicino proprietario della particella B??
    Grazie!
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    1-ogni zona destinata a parco è soggetta ad una specifica norma che è ottenibile presso la Comunità-Parco (ente apposito) Bisognerebbe verificare bene quanto prevede la normativa per avere una chiara dimensione della problematica

    2-ll diritto di prelazione è una "brutta bestia" ; sull'argomento negli ultimi 3 anni sono state emanate una settantina di sentenze della sola Cassazione. Spesso alcune di queste hanno punito il tentativo di eludere la norma .
    Alcune di queste in sostanza hanno sancito che non è possibile creare artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli onde precludere l’esercizio della prelazione (così il riservarsi una porzione di terreno allo scopo di precludere la prelazione)

    Stò anch 'io curando una problematica del genere per un ns. cliente e tanto per dirle (seppure non sono un novellino) mi stò avvalendo della collaborazione di un avvocato . Abbiamo tratto la conclusione che per fare bene le cose occorre contattare e contrattare con il vicino e portarlo a rogito ove in calce dichiarerà di essere stato avvisato per tempo e rinuncia al diritto di prelazione. E con un margine minimo di incertezza che questi non sollevi eccezione l'indomani sostenendo che noi non si abbia rispettato perfettamente la procedura formale (notifica del preliminare , attesa di trenta gg etc.)

    L'unica via sicura al 100% è fargli esperire il diritto di prelazione con il rischi che si avvalga di tale facoltà ( in tal caso non ci si puo' poi tirare indietro e bisogna poi venderglielo se decide di comperare ) ; e neppure vale proporre un prezzo esorbitante (da confermare in atto) perchè potrebbe invocare la perizia dell'ute e fare revocare l'atto a suo favore entro un anno dal rogito.

    La soluzione in pratica che abbiamo scelto di adottare è quella evidenziata con l'aggiunta della garanzia di evizione da parte del venditore
     
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  12. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    Il dubbio stimola l'umiltà, a documentarsi di più e meglio, ossia la crescita.
    Son parimenti convinto del fatto che la verità in tasca ce l'abbia solo il presuntuoso.
    Ed è per questo che pur essendo avvocato (ahimé penalista e fallimentarista) ho chinato il capo su libri e riviste e ho provveduto a fare una ricerca sull'argomento.
    Ebbene, fermo quanto da Lei sostenuto,
    gli ultimi orientamenti giurisprudenziali e dottrinali pare sostengano che:
    ""- non si reputano ostative alla prelazione agraria la destinazione paesistica od a verde pubblico attribuita al terreno, perché esse non appaiono incompatibili con la vocazione agricola del terreno;
    - l’esistenza di un caseggiato nel fondo non esclude la prelazione, se esso è strumentale alla coltivazione del terreno (fabbricato rurale o casa colonica, che comunque sono accatastati come terreni).
    In proposito è sorto il problema se debba ritenersi sussistente la prelazione agraria allorquando il terreno agricolo abbia al suo interno una costruzione che sia stata accatastata al catasto edilizio. Si è avuto modo di precisare che se la costruzione sia stata accatastata all'urbano, essa ha perso il suo connotato di fabbricato rurale e, come tale, la costruzione non rientra tra gli immobili a cui è applicabile la prelazione agraria.
    Il secondo comma dell’articolo 8 della legge n. 590 del 1965 stabilisce poi che “la prelazione non è consentita … quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica”.
    La circostanza della ristrutturazione di casa colonica (o fabbricato rurale) in civile abitazione e della conseguente destinazione del terreno a servizio ed ornamento della stessa, come piazzale e giardino, non comporta, nel caso di vendita, l'insorgenza del diritto di prelazione del coltivatore-proprietario al fondo confinante ,a condizione che resti accertata l'irreversibile perdita dell'attitudine del terreno alla coltivazione agricola.
    Se il terreno abbia destinazione agricola soltanto in parte, mentre per altra parte abbia acquisito destinazione edilizia, la prelazione ed il relativo retratto possono essere esercitati soltanto per la parte con destinazione agricola.""


    Tenendo conto di quanto sopra e tornando al caso concreto ... il terreno ed le unita collabenti che vorrei acquistare sono da anni state trascritte nel catasto fabbricati! Hanno quindi perso "il connotato di fabbricato rurale" (cito le Sue parole la "vocazione agricola") e quindi, stando a quanto sopra, non sono sottoposte alla compressione del diritto di prelazione agraria!
    Non trova?
    Quanto detto spero possa esserLe utile.

    Ps. l'ente Parco non ancora è nato... é al momento alla appprovazione delle camere!
    E' il PRG che prevede (con estrema lungimiranza e come da direttive della regione) che la zona in cui é sita la casetta sia destinata a "zona speciale a parco naturale"!!!

    Saluti!
     
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  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Piacevole conversazione (fra 'altro anche io sono di origine abbruzzese-Lanciano è in Abruzzo per chi legge). Ora vado in Commissione tributaria ma proseguiremo il discorso alquanto interessante
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Ad integrazione del suo assunto cui ovviamente concordo, riporto il caso che sto seguendo perchè credo sintomatico e istruttivo e chiarisce l'equivoco di cui molti sono vittima ;

    Un medico 40 anni fà costrui' un fabbricato (non rurale) contornato da un appezzamento di terreno di 10.000 mc. ; secondo il catasto un appezzamento cos' grande non potè essere "pertinenziale " nè tantomeno graffato . Il terreno è rimasto agricolo (cosa riscontrabile tutt'ora dal certificato di destinazione urbanistica) seppure momentaneamente trasferito al catasto fabbricati con la dizione "area urbana" per mere ragioni fiscali . E questo ( e forse anche nel caso del signore che ha posto la domanda) puo' determinare un equivoco: ossia che il terreno sia divenuto urbano ma non è cosi' ; in verità solo momentaneamente ha perso la sua vocazione agricola (perchè non coltivato) ed è stato trasferito all"urbano" solo per essere tassato come area non agricola (infatti l catasto - ancora per poco-è un ufficio fiscale-inventariale senza rilevanza civilistica )
    Morale : il medico dovrà fare esercitare il diritto di prelazione per il terreno ma non per l'abitazione cui al limite spetterà una servitù di passaggio.
    Spero che la mia esperienza venga utile ( ho sudato sette camice prima di capire il meccanismo e mi creda anche depistato dal notaio e geometra che non avevano le idee ben chiare sui collegamenti fiscali, civilistici ed urbanistici che vanno interpretati in maniera coordinata)
    cordialtà
     
  15. valdevin

    valdevin Nuovo Iscritto

    E di grazia,
    cosa vuol dire "graffato" e cosa "pertinenziale"?
    E confrontando la Sua esperienza con la mia e mettendo in rilievo le differenze:
    - Il fatto che i fabbricatI (le due casupole) in questione siano due "sub" di una particella di terreno di poco superiore a 900mq e non insistano, come nel Suo caso, su un'area di 10.000 mq. può configurare una diversa, significativa, situazione di fatto?
    - Il fatto che il proprietario (venditore), anni addietro, ha evidentemente, scientemente ed appositamente deciso di:
    1) frazionare (dai terreni agricoli d'intorno) la particella di terreno di 900mq (da destinare a cortile);
    2) accatastare particella e casette nel catasto fabbricati (sopportandone costi per goderne benefici);
    3) far diventare la particella creata "ente urbano" con due "sub" NEL CATASTO FABBRICATI;
    può portare alla applicazione di una disciplina normativa diversa da qualla che si applica per i terreni agricoli (DI 10000MQ) oppure la situazione normativa in cui si trova la paricella "ente urbano" al catasto fabbricati (su cui insistono i due "sub" unità collabenti) è da ritenere della stessa natura di terreni agricoli e nello stesso regime per gli agricoli?
    - Insomma, il dato innegabile che il PICCOLO "cortile" (sul quale insistono le due costruzioni) sia stato separato anche catastalmente oltre che di fatto dagli altri terreni (distaccato e frazionato con autonoma particella, inserito nel catasto fabbricati e mai coltivato) può portare "l'Interprete" (Giudice, notaio, parti contrattuali) a considerarlo una "pertinenza", un cortile, un'aia e quindi sottrarlo dalle ganasce della prelazione agraria?
    Io credo di si.
    La ringrazio!

    Aggiunto dopo 23 minuti :

    Ad integrazione:
    il terreno è graffato alle due costruzioni;
    le due costruzioni sono graffate al terreno!
    Nella rappresentazione che da l'estratto di mappa sono presenti i "segnetti" che uniscono le due casupole col terreno!
    E' un terreno graffato!
    Pertinenzialità se non accertata, quanto meno "corroborata"!
    Non trova?
    Salutissimi!
     

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