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  1. masagu

    masagu Membro Attivo

    Cari amici,
    vorrei sapere se è possibile fare più contratti di locazione ad uso transitorio per la stessa unità immobiliare. Vi spiego meglio. Ho un appartamento composto da 5 camere, 2 bagni, una cucina e un salottino. Posso fare 5 contratti diversi per ciascun inquilino per lo stesso appartamento? Se la risposta è si come deve essere redatto il contratto per ciascun locatario? Devo specificare che viene affittata una porzione di appartamento composta da una camera, una cucina e un bagno in condivisione? In alternativa potrei fare un contratto di locazione ad uso transitorio collettivo in cui specifico che ogni inquilino paga una quota in base alla stanza che possiede; viceversa se avessi più contratti per ciascun inquilino dovrei annullare o modificare un solo contratto senza coinvolgere gli altri locatari. in poche parole qual'è la differenza tra un contratto collettivo in cui specifico che ogni locatario paga la propria quota in base alla stanza e uno per ciascun inquilino? Nel primo caso forse nonostante specifichi che ognuno pagherà la propria quota sono comunque tutti in todo responsabili mentre se faccio un contratto per ogni inquilino ognuno risponde singolarmente? Adotterei il regime fiscale "cedolare secca" in entrambi i casi.....Help me please :occhi_al_cielo:
     
    Ultima modifica: 24 Settembre 2013
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se hai 5 camere, e vuoi affittare ogni camera ad una persona differente, non solo puoi, ma a mio avviso DEVI, fare 5 contratti differenti. Avere piu' debitori ti garantisce sul fatto che almeno una buona parte di essi, probabilisticamente, non sarà insolvente. Ovviamente fatti dare delle garanzie, che consistono non solo nella caparra, ma anche nella produzione di un certificato di lavoro dove si evinca che hanno un lavoro a tempo indeterminato e quindi uno stipendio fisso. Si può fare perché mio fratello lo fa, quindi vai tranquillo. SCONSIGLIO VIVAMENTE IL TRANSITORIO COLLETTIVO, perché poi uno va, l'altro resta, arriva uno nuovo, si aggiunge il cugino del cugino, e tu esci pazzo.

    Tra l'altro se adotti la cedolare secca non paghi nemmeno le marche da bollo, per fare più contratti.[DOUBLEPOST=1380011969,1380011863][/DOUBLEPOST]
    Se fai un contratto per ogni inquilino, ti costa uguale che farne uno per tutti, cioè non ti costa niente perché usi la cedolare secca.

    In più ogni inquilino risponde singolarmente, sicché puoi citare in giudizio un singolo inquilino, anziché una pluralità di inquilini legati da un contratto di locazione.

    E poi è come investire in Borsa: se compri 5 azioni "Omega" magari perdi tutto, se invece compri 1 azione X, 1 azione Y, 1 azione Z, 1 azione K, 1 azione Q, magari perdi quanto hai investito con Q, perché Q non ti paga, però X-Y-Z-K continuano a pagarti.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Settembre 2013
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  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sussiste l'esigenza che giustifichi la transitorietà?
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    altrimenti fa l'affitta camere. Oggi non è difficile avere il benestare. in due mesi max potrai gestire la struttura come meglio ti aggrada.
     
  5. masagu

    masagu Membro Attivo

    Si Nemesis[DOUBLEPOST=1380120313,1380120295][/DOUBLEPOST]
    Che intendi dire arciera?[DOUBLEPOST=1380120474][/DOUBLEPOST]
    Bene possessore l'importante è che non risulti un'attività di affittacamere quale non ho per l'appunto. La mia esigenza è affittare l'appartamento a diverse persone. Non pensavo si potessero fare 5 contratti diversi per lo stesso appartamento...e come dovrei farlo hai idea? Devo poi segnare nel mod.69 porzione di appartamento per ciascun inquilino? Non so non mi convince tantissimo....
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    dico che se non sussistono giustificazioni per i contratti così a breve, non rimane altro che avere il permesso di affittacamere o di b&b, senza alcun permesso, ma mi sembra che non si possa con più di tre camere.
     
  7. masagu

    masagu Membro Attivo

    :occhi_al_cielo: Beh e come fai a dimostrare che la transitorietà è un'esigenza degli inquilini che stanno in casa per motivi di lavoro? Basta scriverlo nel contratto?:basito:
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'affittacamere in genere è un'attività imprenditoriale, dipende da regione a regione,
    quindi anche partita IVA e cambio biancheria e...
     
  9. masagu

    masagu Membro Attivo

    Uhm...così mi confondete però....insomma posso farlo o no? :occhi_al_cielo:
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'affittacamere è un'attività gestita in forma imprenditoriale, questa è la differenza. Invece l'affitto di due tre cinque stanze da privato a privati non lo è. Nessuna norma in tema di locazioni vieta di affittare un immobile in forma parziale, con la condivisione dei servizi comuni, anzi, ciò è previsto anche in fase di registrazione dei contratti di locazione con la spunta delle apposite caselle (T = Totale, P = Parziale) sul mod. 69 o sul Siria.
    Pertanto puoi tranquillamente stipulare contratti per uso transitorio o di altro tipo con ogni singolo inquilino, registrarli e gestirli separatamente.
    Logicamente in ogni contratto (puoi usare i modelli ministeriali reperibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate o su quelli delle associazioni delle proprietà edilizie quali Confedilizia, UPPI ecc...) dovrai specificare che affitti una stanza e concedi l'uso dei servizi comuni, dovrai indicare qual'è la quota di spese condominiali spettante e l'eventuale quota per i consumi di luce, acqua, gas ecc.
    Il problema è proprio quello delle utenze. Infatti non puoi intestare le utenze (luce, acqua, gas, TARSU) a due persone distinte.
    La soluzione più pratica per il locatore è tenere le utenze a proprio carico e prevedere il rimborso da parte degli inquilini a presentazione delle bollette.
     
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  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quoto in tutto JERRY48, che ha spiegato per filo e per segno come stanno le cose. Suggerisco di non forfetizzare il rimborso dei consumi di luce, acqua e gas, perché se ospiti un cuoco, potresti avere amare sorprese! :D
     
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  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    :stretta_di_mano::birra:
     
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  13. masagu

    masagu Membro Attivo

    Ottimo Jerry..certo un pò difficile gestire i costi delle bollette. Se nel contratto collettivo nonostante le bollette siano a mio nome vengono pagate dagli inquilini nel contratto "singolo" devo includere queste spese...ma come si possono quantificare? E' un bel problema...E poi scusa così facendo se io affitto il mio appartamento, per esempio, a 400 euro senza spese una volta che sono obbligato ad inserire anche le spese di luce, gas etc significherebbe dichiarare 500 incluse le spese ma in realtà io non prendo 500 ma prendo 400 in quanto i 100 in più li utilizzo per pagare le bollette...come si fa quindi a calcolare le tasse che dovrò pagare?
     
  14. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Fai la ricevuta numerata a ciascun inquilino per l'affitto e un'altra per le spese suddivise tra gli inquilini. Quindi sei a posto anche tu fiscalmente.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io a maggiore chiarezza per Masagu vorrei postare questo:
    "La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della legge 27 luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’ art. 26, lett. a) della stessa legge - va accertata con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento della conclusione del contratto, nel senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore."
    Se rientra in questa descrizione può affittare, ma credo che sia difficile dimostrarlo con 6 stanze. In più volete pure metterci le bollette...
     
  16. masagu

    masagu Membro Attivo

    Uhm...si potrebbe fare ma il quantificare le spese è un pò un problema o meglio dovrei calcolare in eccesso ma per 5 persone quanti potrebbero essere i consumi medi mensili tra luce, gas e acqua? Per certi versi forse meglio fare un contratto collettivo se non hanno nulla in contrario e fare delle modifiche ogni qual volta ci sia la necessità specificando che ogni modifica ha un costo di 70 euro....in alternativa si potrebbe disdire il vecchio contratto e farne uno nuovo...il tutto sempre con cedolare....Che ne pensate?:occhi_al_cielo:
     
  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    masagu non è per niente difficile gestire i consumi delle bollette.
    La bolletta la dividi per i giorni di permanenza di ogni inquilino.
     
  18. masagu

    masagu Membro Attivo

    Bene....grazie di cuore a tutti....vedrò qual'è la migliore soluzione....forse vendere casa? :occhi_al_cielo:
     
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  19. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi permetto di fare una osservazione.

    Anzitutto il conteggio degli effettivi giorni di permanenza hanno solo senso solo quando entra una nuova persona, o esce una persona.

    Stando in 5 non riescono a controllarsi l'uno con l'altro, quindi poi magari un paio di persone comincerebbero a dire "Noi non ci siamo stati nei giorni x,y,z" anche se magari non è vero, e così via.

    A prescindere dai giorni di permanenza, le bollette vengono divise in parti eguali tra GLI ATTUALI OCCUPANTI DELLA CASA.

    Questo vuol dire che se nelle casa ci rimane una sola persona, paga LUI TUTTE LE BOLLETTE. Se ce ne rimangono due, pagano metà per uno tutte le bollette. Se ce ne rimangono cinque, ognuno paga un quinto.

    Il criterio dei giorni di permanenza viene applicato solo in caso di nuovo ingresso nella casa, o di uscita dalla casa: se il quinto arriva a metà mese, per i primi 15 giorni del mese le bollette si dividono per 4, per i restanti 15 giorni del mese le bollette si dividono per 5.

    MAI STABILIRE NEL CONTRATTO CHE L'INQUILINO PAGA UN QUINTO DELLE SPESE, perché se poi rimane da solo, pretenderà scioccamente che il proprietario ne paghi 4/5, quando è logica comune che chi detiene l'immobile e ne usa le forniture di gas / luce / acqua, paghi anche le relative fatture per intero![DOUBLEPOST=1380132461,1380132194][/DOUBLEPOST]
    In ogni contratto devi descrivere con estrema precisione la stanza che affitti, indicandone i confini e precisando che il locatario ha diritto a fruire esclusivamente di questa stanza e delle parti comuni dell'appartamento: bagno, cucina, balcone, terrazza, ad esempio.

    Precisa che le parti comuni non possono essere occupate permanentemente con effetti personali, ma devono essere lasciate libere in quanto a disposizione di tutti.

    Se metti a disposizione la cantina, precisa che ogni locatario potrà occupare solo 1/5 della stessa, riservando i 4/5 agli altri locatari, ciò anche nel caso si tratti di unico occupante (temporaneamente, si spera!).

    Se metti a disposizione un posto auto, precisa che l'uso sarà a rotazione (ma faresti meglio ad affittarlo a parte ad una persona sola!!).

    Non risulterai mai come affittacamere, stai frazionando un appartamento affittandolo a più persone, mio fratello lo fa.
     
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  20. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E ciò che intendevo dire io, ma non mi sono espresso compiutamente.
    E' chiaro che se ci sono 5 inquilini pagano 1/5 ciascheduno e se 1 va via pagherà sino al giorno in cui è rimasto. Non volevo affatto dire, che bisognava conteggiare i giorni effettivi di "alloggio" o "permanenza" nell'abitazione. Se sei sotto contratto e magari ti assenti...magari perchè vai dalla tua amorosa...affari tuoi, mica la mattina si deve fare "l'alzabandiera" ed alla sera il contrario.
    L'esempio che hai fatto tu è giustissimo.
     
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