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  1. masagu

    masagu Membro Attivo

    Ciao a tutti. Vorrei sapere se è possibile fare un contratto di locazione ad uso transitorio a 5 persone (3 lavoratori e 2 studenti) che divideranno lo stesso appartamento. Sottolineo che affitto l'intero appartamento e non le singole stanze. Se la risposta è si che comma devo citare dell'art.5 legge 9/12/98? Il comma 1 o il comma 2?. Grazie ;)
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Devi fare 2 contratti separati: uno per gli studenti ed un altro per i lavoratori.
    Leggi qui (Esempi di contratti di locazione) per avere maggiori informazioni ed i modelli contrattuali da utilizzare.
     
  3. iaragos

    iaragos Membro Junior

    scusa tovrm...ma la signora non dovrebbe fare due contratti distinti solo se volesse accedere ai tipi convenzionati riservati agli studenti? E in questo caso, come potrebbe fare due contratti sullo stesso immobile, quando lo stesso viene locato per l'intero?
    se lei volesse locare in libero mercato e se ci fosse la disponibilità di uno dei lavoratori o dei genitori di uno degli studenti a rendersi intestatario dell'intero e poi lui stesso fare scritture a parte con gli altri per la suddivisione "interna" della spesa? Così ad occhio direi che non vi sarebbero ostacoli legali...
     
  4. masagu

    masagu Membro Attivo

    uhm..tov non credo, in questo caso, mi abbia detto una cosa corretta. Non è possibile locare lo stesso immobile con 2 contratti diversi. Forse a questo punto la migliore soluzione è un 3+2 disdicibile in qualsiasi momento..che ne pensi iaragos? ;)
     
  5. iaragos

    iaragos Membro Junior

    Se non fa un transitorio ma un 4+4 o 3+2, l'importante è specificare termini di recesso per il conduttore molto più brevi dei sei mesi di legge, senza necessità di gravi motivi anche nel primo periodo contrattuale (dal lato del conduttore, il tipo legale può sempre venire "ammorbidito"). Il contratto andrebbe però intestato a colui che (a parità di garanzie: stipendio, pensione ecc) si fermerà di più, visto che l'intestatario che recede priva del contratto anche gli altri.
    Il rischio, non facendo il transitorio pur sussistendone i requisiti, è, per lei, privarsi della possibilità di agire con sfratto per finita locazione nel caso le persone, pur paganti, non le piacessero.
    Ah, infine, occorre in ogni caso autorizzare l'intestatario alla sublocazione dell'immobile o parti di esso, rimanendo comunque egli il suo unico debitore, con responsabilità almeno solidale per gli eventuali danni che i subconduttori dovessero arrecare.

    Nella pratica....se i signori in questione non si conoscono, non sarà facile porre tanti vincoli all'intestatario (che è comunque sempre responsabile dell'intero anche se gli altri spariscono). Eventualmente, dia la possibilità allo stesso di trovare lui dei compagni di appartamento, ai quali avrà facoltà di sublocare previa approvazione da parte della proprietà, volta per volta.
     
  6. masagu

    masagu Membro Attivo

    Certo interessante la tua teoria sulla durata del contratto..molto interessante. Puoi darmi del tu tranquillamente e poi sono un uomo. Si pensavo di fare proprio come hai detto ovviamente però non pensavo alla lunga durata :occhi_al_cielo:...mi sa che è l'unica però perchè dato che ci sono studenti e lavoratori insieme non posso fare un transitorio e citare soltanto il comma 1 o il comma 2...a meno che agli studenti non cambia nulla e a quel punto posso citare il comma 1...ma la transitorietà come la dimostro per i due studenti dato che non lavorano? :-o
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ribadisco che occorre fare 2 contratti separati, ciascuno per la porzione di appartamento che i conduttori andranno ad occupare ed entrambi con l'uso dei servizi e delle parti comuni.

    In secondo luogo MAI intestare il contratto ad un solo conduttore, ma a TUTTI costoro (i 3 studenti da un lato ed i 2 lavoratori dall'altro) in quanto solo in questo secondo caso tutti gli affittuari rispondono per l'intero del canone di locazione. Per tutti gli studenti richiedi la garanzia da parte di almeno uno dei genitori (che lavori o che risulti proprietario di immobili).

    Terzo punto. I contratti per studenti e quelli transitori, benché soggetti agli stessi vincoli per la determinazione del canone, sono soggetti a diverso trattamento fiscale che, nel caso degli studenti, risulta più vantaggioso di quello per i lavoratori, anche in caso di adesione alla cedolare secca (andatevi a leggere bene il link di cui al mio precedente post, dove c'è uno schema molto chiaro che vi fa capire subito la differenza tra le due tipologie contrattuali).

    Quarto. La durata ammessa dei due tipi di contratto è diversa (6-36 mesi per il contratto per studenti, 1-18 mesi per il transitorio per i lavoratori), come pure la possibilità di rinnovo automatico per il contratto agli studenti, non ammessa per il contratto transitorio.

    Insomma, perché complicarsi la vita quando si può scegliere la soluzione più lineare?
     
  8. masagu

    masagu Membro Attivo

    :occhi_al_cielo: tov infatti nel contratto risponderanno "in todo" della mensilità..ma non è questo il punto. Il fatto è capire se la transitorietà, qualora agli studenti non importa avere un contratto a loro dedicato, può sussistere in un caso come questo. Fare i due contratti lo vedo molto complesso perchè le stanze sono 5 come si fa? Io opterei, come già detto, per il 3+2 anche se più rischioso per me in quanto, in caso di morosità come è stato già sottolineato da iaragos, a contratto attivo lo sfratto andrebbe per le lunghe. Quindi optare per un 3+2 o un transitorio per soli lavoratori? In questo ultimo caso la transitorietà deve essere comprovata da tutti e 5 gli inquilini o basta allegare uno o due contratti di lavoro a tempo determinato che enfatizzano la necessità della transitorietà? :occhi_al_cielo:
     
  9. iaragos

    iaragos Membro Junior

    ma sei sicuro che si possa? non ho mai trattato contratti transitori, ma per gli altri contratti questo non è possibile: o lochi l'intero oppure fai l'affittacamere (con annessi e connessi)-

    il MAI è un po' troppo tranciante: certo in teoria fila, ma nel caso di questi specifici inquilini, a me conviene avere un solo conduttore, solido (non per niente parlavo del genitore di uno studente, generalmente titolare di pensione o di reddito da lavoro a tempo indeterminato) piuttosto che cinque traballanti (lavoratori presumibilmente precari o a termine e studenti nullatenenti; per la garanzia del genitore, mi secca il beneficium escussionis...perchè perdere tempo e denaro anzichè ancdare direttamente al sodo?); senza considerare lo sbattimento di avere a che fare con ben cinque soggetti giuridici distinti, ognuno da tenere in considerazione anche solo per eventuali lettere raccomandate, e via peggio in caso di contenzioso (notifiche, possibili eccezioni di parte di cui beneficiano tutti ecc....).
    Sulla parte fiscale non metto becco perchè non me ne intendo affatto.
    appunto...ma ti immagini che casino?! la circostanza mi induce a propendere una volta di più per la non fattibilità dei due contratti: diventa un'affittacamere bella e buona.
    appunto....
     
  10. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Assolutamente sì. Puoi anche affittare il singolo posto letto. Nessuno te lo impedisce e non saresti per questo qualificato come un affittacamere.Nello specifico, gli Affittacamere sono definiti dalla Legge come «strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari».
    Non ci sono classificazioni ufficiali. Le regioni si limitano a definire i requisiti minimi per l'esercizio dell'attività e precedono che nel prezzo di affitto dei locali siano comprese la pulizia, la fornitura dell'energia elettrica il cambio della biancheria. L'attività di Affittacamere è in genere un'attività imprenditoriale. In alcune regioni viene accettata anche come attività non imprenditoriale assimilabile al Bed & Breakfast.

    Il MAI è una questione di buonsenso. Le garanzie devono essere prestate a prima richiesta e senza il beneficio della preventiva escussione. Se tutti sono tenuti solidalmente alle prestazioni contrattuali, lo sono anche i relativi garanti. Pertanto è sufficiente escuterne uno solo, il quale dovrà poi rivalersi sugli altri.
    Pertanto, nessuna perdita di tempo e denaro e si va direttamente «al sodo», giusto per quotarti...

    Sulla parte fiscale, basta che ti vai a leggere il link che ho postato e farti due calcoli per renderti conto che si parla di due mondi diversi e che quindi devono essere gestiti separatamente.

    Le esigenze di studenti e lavoratori possono essere ben diverse. Pertanto, oltre che richiesto dalla legge, predisporre due contratti diversi diventa anche una questione di opportunità per il locatore.

    appunto
     
  11. masagu

    masagu Membro Attivo

    Più confuso di prima :occhi_al_cielo:...scusate ma qualora optassi per il transitorio è necessario dimostrare la transitorietà per tutti e 5 i conduttori allegando 5 contratti di lavoro a t.d. o è sufficiente uno solo? :???:
    Io cmq sono d'accordo con iaragos ed eviterei, anche se sulla fattibilità ho i miei dubbi ancora, 2 contratti diversi. Meglio il 3+2... ma sono convinto che il transitorio, qualora agli studenti non interessi ai fini fiscali avere un contratto specifico per loro, è fattibile. L'unica cosa è capire se è sufficiente o no allegare anche un solo contratto di lavoro a t.d. :basito:
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Uno per ciascun inquilino al quale applichi quel contratto.

    I vantaggi fiscali del contratto per studenti sono soprattutto tuoi. Agli studenti può interessare se hanno la possibilità di detrarre dalle imposte parte del canone pagato.
     
  13. iaragos

    iaragos Membro Junior

    senti, masagu, togliti ogni dubbio chiedendo lumi al tuo comune. Come detto, io non mi intendo di contratti transitori e studenti...se puoi fare tutti i contratti che vuoi per singole porzioni dell'unità immobiliare (e per gli studenti direi che è possibile che l'abbiano consentito, visto che risponderebbe agli interessi dei conduttori stessi...e poi tovrm pare proprio che abbia conoscenza specifica della materia) mi pare vantaggioso per te rispetto alle altre opzioni. Assicurati però che ciò valga anche per i contratti transitori...In relazione a questi ultimi, ciascuno dei conduttori deve allegare i documenti giustificativi delle esigenze transitorie (a meno che si tratti di familiari conviventi del lavoratore)....lascio comunque l'ultima parola a chi ne ha viste più di me...
     
  14. iaragos

    iaragos Membro Junior

    per torvm.
    sai perchè avevo perplessità sull'affitto delle stanze? durante il mio periodo universitario i miei genitori acquistarono per me un appartamento e diedero in locazione le altre stanze ad altri studenti, con singoli contratti registrati. Quando due di loro produssero dei danni all'immobile e i miei si rivolsero all'UPPI per avere supporto, il presidente dello stesso (noto avvocato della nostra città) disse che i contratti di singole stanze in assenza di licenza affittacamere erano nulli, che si rischiava la conversione in 4+4 per l'intero immobile e dunque di rendere il deposito cauzionale e lasciarli andare anche senza preavviso. Così fecero.....a questo punto, posso solo pensare ad un'incertezza interpretativa della prima ora (parliamo dell'anno 2000)....
     
  15. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il comma 346 dell’articolo unico della Finanziaria 2005 dispone che «i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati»
    Dunque viene riconosciuta dalla legge la possibilità di locare porzioni di immobili, fatto peraltro che non viene mai negato nella L431/98.
    È invece importante definire bene, magari allegando una planimetria catastale dell'immobile, quale porzione dell'immobile sarà oggetto di locazione e quali saranno le aree per le quali viene concesso l'uso (i servizi, quali bagni e cucina, i balconi, giardini, ecc.)
    Secondo me i tuoi genitori sono stati consigliati male dall'avvocato, ma non posso dirlo con certezza, non conoscendo tutti i dettagli del caso. Sicuramente non si trattava di attività di affittacamere. Inoltre non vedo la connessione tra l'affitto a studenti ed un 4+4 che si fa in genere a chi ha esigenze abitative diverse dallo studente. Inoltre, con il 4+4 in genere l'appartamento si dà non arredato, proprio per dare la possibilità di portare in casa i propri mobili. Cosa difficile o quantomeno scomoda in caso di esigenze temporanee...
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sulla possibilità di locare una porzione di immobile, questa è palesemente ipotizzata proprio anche sul Modello 69, da usarsi per la registrazione dei contratti di locazione: nel quadro F, dove si specificano i dati catastali, si indica anche se la locazione riguarda l'Intero o la Parte (I/P).
     
  17. masagu

    masagu Membro Attivo

    Si basty ma la vedo un pò farraginosa la cosa..perchè le stanze sono 5 e poi così facendo dovrei affittare le stanze quindi porzioni della casa e non l'intero appartamento ...forse a questo punto sono 2 le cose o provare con un transitorio male che vada può solo essere trasformato in un 4+4 se non ci sono i requisiti e quindi diciamo "rischiare" oppure direttamente un 3+2 con possibilità di disdetta in qualsiasi momento con preavviso di almeno 2 o 3 mesi. ;)
     
  18. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma se nel caso di misto, un lavoratore e più studenti, fai un contratto di durata annuale a prezzo c.d.di mercato ed a cedolare secca, intestato a tutti soggetti, dichiarati in contratto solidali,( anche se poi vai effetivvamente a pretendere da uno la rata degli altri .... ), certamente la definizione di transitorio e di generiche esigenze temporanee di studio e lavoro non regge, ma trasformandosi eventualmente in un 4+4, qualora non pagassero hai sempre la facoltà di valerti della solidarietà per intimare a tutti lo sfratto per morosità ? Prevedendo poi anche la facoltà di subentro, se si tratta di uno o due in difetto, sarà loro interesse aggiustarsi tra loro.... per evitare di dover prima o poi uscire tutti. Certo il rischio da accettare in un tale compromesso è di perdere qualche canone, su cui paghi comunque le tasse. Circa la garanzia dei genitori è ben difficile che la diano solidale per una condivisione in quattro o cinque persone diverse !!
    Quindi qual è il compromesso più realistico ?
     

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