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  1. marconero

    marconero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera, sono in procinto di affittare un' abitazione con contratto 4+4. Mi è stato consigliato di richiedere come garanzia una fideiussione bancaria a prima chiamata. Potrestre gentilmente indicarmi cosa scrivere nel contratto e come richiedere correttamente al locatario questa fideiussione? Cioè come funziona? Grazie
     
  2. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il problema è solo che la fideiussione va consegnata al locatore almeno alla consegna delle chiavi.
    La banca a volte chiede il numero di registrazione del contratto stipulato per emetterla.
    C'è tempo 30 giorni per registrare il contratto AdE

    Molti contratti prevedono la clausola di nullita del contratto se la fideiussione non viene consegnata entro 60 giorni dalla stipula.

    Meglio non fidarsi....

    Allora o il conduttore ti da intanto un circolare di analogo importo,che restituirai una volta consegnata la fideiussione.

    O stipuli il contratto e lo registri subito(anche via web),ma NON consegni le chiavi finchè il conduttore ti consegna la fideiussione.

    La fideiussione è una scrittura privata.La banca non è obbligata che ci sia la registrazione fiscale del contratto per consegnare la fideiussione al cliente-conduttore.....bastano gli estremi del contratto.

    Il contratto di locazione stipulato è valido.Non è che se non lo registri all'AdE è nullo....
     
  3. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Consiglio di inserire nel contratto di fidejussione bancaria a prima richiesta divieto di recesso unilaterale dal contratto ex art. 1373 Cc. Quando ciò non sia stato espressamente vietato nelle clausole contrattuali sottoscritte, la Banca potrà sempre recedere dalla fideiussione prestata trattandosi di contratto ad esecuzione continuata; si pone solo il problema della comunicazione al creditore; la giurisprudenza è concorde nel ritenere che in caso di idonea comunicazione al creditore del recesso, il medesimo opererà a partire dalla notificata e la fideiussione rimarrà operativa per le passività al tempo già esistenti.
     
  4. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Aggiungi:il conduttore dovrà fornire al locatore alla contestualmente al verbale di consegna dei locali fideiussione bancaria a prima richiesta CON divieto di recesso unilaterale ex art 1373 c.c. da parte dell'emittente la garanzia
    Ma le banche hanno le fideiussioni prestampate.
    Per le locazioni si tratta di piccoli importi.
    In genere 6 mesi di canoni
    Se gli metti tanti paletti,non la rilasciano.
    Meglio fideiussione con PRIMARIO istituto di credito.
    E stai tranquilla che non recede.
    Che interesse ha la banca a recedere prima della scadenza?Una grande banca.No la societa x...
     
  5. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Fidarsi è bene....non fidarsi è meglio.
    Penso all'eventualità che il conduttore chiuda il conto corrente presso la Banca emittente la garanzia, senza avvertire il locatore, questi rimarrebbe scoperto.......quantomeno con il divieto al recesso dovrebbe essere tutelato e procedere con la escussione.
     
  6. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    La fideiussione la emette la banca.A prima richiesta.E' lei responsabile.Il correntista può pure chiudere il conto,morire,etc.sta alla banca mantenere il voncolo sulla somma posta a garanzia della fideiussione.
    Se non paga tu fai causa alla banca non al conduttore.
    Alle grandi aziende viene rilasciata fideiussione senza vincoli,hanno grossi fidi e grossi flussi di credito.Casi rari....
     
  7. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    se non ha il capitale per la cauzione per garantire il canone, come pretendi che possa depositare in banca tale somma in un così breve tempo?
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La questione non è così pacifica.
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Giustissimo
    Colto nel segno.
    C'e'una recentissima sentenza cassazione in merito che va in questo senso...
    Purtroppo non ce l'ho qui sottomano...

    La sostanza comunque:firma il contratto,registralo pure,ma niente chiavi senza fideiussione in mano.
    Per questo la garanzia va definita nel verbale di consegna immobile,che ovviamente puo essere postumo alla stipula.

    Il verbale e'una scrittura privata.Non necessita registrazione.

    O lo registri poi,visto che indichi la garanzia e mi pare ha un costo all'ade.

    Comunque mai dare le chiavi senza garanzia consegnsata.

    Mai inserire nel contratto della fideiussione dopo 60 giorni la stipula pena ipso iure inefficacia del rapporto.
    A meno che il condutyore che so e'una banca.....

    Spero ho reso l'idea,perdonate imprecisioni da sintesi...
     
  10. marconero

    marconero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per i preziosi consigli. Ho inserito nel contratto le diciture suggerite.
     
  11. Anna Ti.

    Anna Ti. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Per mia esperienze personali non affitterei mai più se ci sono fidejussioni da accettare. Aspetterei di trovare un inquilino che abbia la disponibilità di versare la cauzione in contanti.
    Se invece lei sceglie di concludere stia attento a fare rinnovare la fidejussione alla scadenza della stessa.
     
  12. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    E se non rinnova la fideiussione il contratto si risolve ai sensi dell'art.1456 c.c.
    Nessuno sfratto!
    Lo chiude il locatore.
    Poi avvia lo sgombero.
    Purtroppo vale la qualità del conduttore più di mille fideiussioni.Che non sono altro che un circolare incassabile(anche parzialmente) fino a 6 anni.

    Però l'escussione della fideiussione riduce il merito creditizio,viene segnalata alla centrale rischi Banca d'Italia(se ricordo bene,non vorrei sbagliare)
    Se il conduttore interessa avere merito creditizio è un efficace deterrente.
     
  13. Anna Ti.

    Anna Ti. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    A me è capitato anche un conduttore che dopo i primi quattro anni non ha rinnovato la fidejussione e ho dovuto seguire il solito iter legale per lo sfratto esecutivo perché diceva che lui in quella casa (villetta a schiera) si trovava bene e non voleva cambiare... Voglio specificare che si trattava di una famiglia italiana.
     
  14. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    C'e'la fideiyssione in proprio.
    Un garante ,anche lo stesso inquilino,che garantisce tutte le obbligazioni derivanti dal contratto.
    E'necessario che abbia solodissima busta paga.
    In tal caso sia il contratto di locazione che la fideiussione in proprio,scrittura privata,va firmata davanti ad un notaio per essere un attovimmediatamente esecutjvo,senza dover chiedere al giudice il decreto ingiuntivo.
     
  15. Anna Ti.

    Anna Ti. Membro Junior

    Proprietario di Casa
     
  16. Anna Ti.

    Anna Ti. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo oramai ritengo che anche una solidissima busta paga sia sempre a rischio (il mio ex inquilino era titolare di una agenzia assicurativa già da molti anni che poi con la crisi...).
    Resto dell'opinione che sia sempre meglio attendere la persona che può versare in contanti la cauzione (e non sarà stato legale ma mi è capitato di trattenere la cauzione in "conto canoni non pagati " e ovviamente nessuno mi ha fatto causa. E anche basta essere vessati da tasse e mai tutelati...
     
  17. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ed allora perche'affittare l'intera casa?
    Fai l'affittacamere,cosi mantieni le chiavi di casa.
    Vogluo vedere con il padron di casa dentro casa se l'inquilino se ne frega e non paga....
     
  18. Anna Ti.

    Anna Ti. Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Scusa key
    Ma dici me? Perché se così fosse non capisco cosa potrebbe fare il padrone di casa...
    Ma tu sai che proprio dopo aver concordato un incontro con l'inquilino in questione (due giorni prima dell'uscita dell'Uff. Giudiz.)
    mi sono trovata con una denuncia di violazione di domicilio? Denuncia penale! Tre convocazioni in tribunale: lui si è presentato solo all'ultima da solo invece io mi sono dovuta "prendere" un avvocato penalista... per fortuna il P.M. e il giudice (avecano capito che era una scenegguata per avere un risarcimento) erano dalla mia parte e il P.M. l'ha convinto a ritirare la denuncia. Se mi fosse capitato un giudice che "ritiene che i proprietari si approfittano degli inquilini" non so come sarebbe finita.
    In Italia funziona così: è l'accusato a dover dimostrare la propria innocenza... e l'inquilino si era procurato dei testimoni...
     
  19. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Appunto la malafede dell'inquilino insegna:
    Mai affittare l'intero appartamento.

    Affitta le camere.

    Viva airb2b.

    E c'e'pure il concordato al 10% con cedolare secca.

    Inutile in Italia gli appartamenti non si possono affittare.

    La legge protegge sempre il conduttore.

    A meno che questi sia piu ricco del locatore.

    Quindi banche,ambasciate,per i propri dipendenti.

    Meglio vendere,poi con l'IMU che ci ritroviamo.....

    Oppure bed & breakfast o airb2b.

    In fondo ritorniamo al passato quando le case scarseggiavano.C'era gente che campava solo affittando camere.
     

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