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  1. ruggiero

    ruggiero Nuovo Iscritto

    finisce dopo 12 anni il contratto di locazione imm commercialeun anno prima devo dire la mia richiesta di aumento del canone?:-
     
  2. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se vuoi evitare il rinnovo automatico del contratto per altri 6 anni alle stesse condizioni devi inviare una raccomandata a.r. al conduttore con un preavviso di almeno 12 mesi, comunicando la tua richiesta di un nuovo canone.
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il contratto non viene disdetto dal locatore almeno 12 mesi prima della scadenza, esso si intende tacitamente rinnovato per altri 6 anni alle medesime condizioni, fatti salvi gli aumenti ISTAT contrattualmente previsti.

    Inviando una comunicazione nella quale proponi una "richiesta di aumento" del canone dovrai anche dire che cosa farai se l'inquilino non accetta.
    Se scrivi che qualora egli non accetti il nuovo canone non gli rinnoverai il contratto, hai in pratica inviato una disdetta.
    Pertanto, se l'inquilino rifiuta se ne dovrà andare e, se la sua attività comporta contatti diretti con il pubblico, tu dovrai corrispondergli un'indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone percepito.
    Fai bene i tuoi conti.
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Non potrebbe delinearsi questo profilo?
    Io locatore mando prima dei 12 mesi previsti dalla legge, la richiesta d'aumento alla scadenza del contratto, il conduttore deve rispondere entro 60 gg. e rifiuta l'aumento. Quindi a sto punto è il conduttore a non accettare il nuovo contratto ed è lui il recessore del nuovo contratto ed a non aver diritto all'avviamento attività.
     
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    A me pare sensata l'osservazione di Jerry.
    Mi sembra l'unico modo per il proprietario di rientrare in possesso del suo immobile senza pagare l'indennità di avviamento alla scadenza del dodicesimo anno. Perché è il conduttore che decide di non rinnovare il contratto rifiutando il nuovo canone.
    Ma non ne sono sicura.
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se fosse come dite voi nessuno pagherebbe più l'indennità di avviamento :risata::risata::risata:

    Facciamo l'esempio concreto: L = Locatore, C = Conduttore
    L ha affittato a C un negozio e C paga ora, con gli aumenti ISTAT, un importo di 950 Euro/mese di affitto.
    Siamo giunti a 13 mesi dalla seconda scadenza contrattuale.

    Ipotesi 1:
    L scrive una raccomandata a C e dice:
    "Caro C, ti comunico che tra 13 mesi non intendo proseguire il contratto in corso alle attuali condizioni, ma ti richiederò di stipulare un nuovo contratto a Euro 2.000/mese."
    Questa è da considerare a tutti gli effetti una formale disdetta del contratto in corso. Infatti la comunicazione presuppone che allo scadere del 12mo anno il contratto in essere decada. Le conseguenze sono:
    - Nel caso C decida di accettare, rimarrà nei locali e si stipulerà un nuovo contratto di locazione di durata 6 + 6 con un canone di 2.000 Euro/mese, eventualmente rivalutabile al 75% dell'indice ISTAT.
    - Nel caso C decida di non accettare, lascerà liberi i locali e L dovrà corrispondergli l'indennità di avviamento pari a 18 x 950 = 17.100 Euro.

    Ipotesi 2:
    L non scrive nulla a C.
    Tra 13 mesi il contratto si intenderà tacitamente rinnovato per altri 6 anni e C continuerà a pagare 950 Euro/mese più l'eventuale adeguamento ISTAT. A fronte di qualsiasi richiesta di ulteriore aumento del canone fatta da L a C, questi potrà legittimamente rifiutarla.

    Ipotesi 3:
    L scrive una raccomandata a C e dice:
    "Caro C, ti comunico che tra 13 mesi il canone di affitto sarà stabilito in Euro 2.000/mese."
    C non risponde e non fa nulla. La comunicazione non ha alcun valore legale. Tra 13 mesi L chiederà a C di pagare 2.000 euro al mese e C continuerà tranquillo a pagarne 950. Il vecchio contratto si intenderà tacitamente prorogato per altri 6 anni con pieno valore legale e nessun giudice avvierà mai uno sfratto per morosità a fronte di tale richiesta di aumento che è in contrasto con la Legge 392/78.

    Spero di essere stato chiaro.
    Solo facendo cessare il vecchio contratto si può rinegoziare il canone liberamente, ma l'inquilino ha sempre la possibilità di scegliere se accettare e rimanere oppure non accettare, andarsene e prendersi la buonuscita.
     
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  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Io ci ho tentato.
    Però mi è andata male.
    Queste stupide leggi!!! :rabbia: :rabbia: :rabbia:
    saluti;)
    jerry48
     
  8. sara2

    sara2 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Sì, ti è proprio andata male, jerry 48!:risata::risata::risata:
     
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  9. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mapeit è stato chiaro ed esauriente, sicuramente ha ragione.
    E' giusto che la legge tuteli il conduttore che esercita nell'immobile locato la sua attività imprenditoriale, ma mi pare che il proprietario sia un po' troppo penalizzato.
    L'adeguamento in base al 75% dell'indice Istat non copre neppure l'inflazione e il canone fissato inizialmente potrebbe non essere più congruo dopo 12 o più anni.
    E dover pagare 18 mensilità di indennità di avviamento per liberare il proprio locale può essere veramente oneroso per il locatore già gravato dalle tasse!
     
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  10. pellizzoni giuseppe

    pellizzoni giuseppe Membro Attivo

    Professionista
    la raccomandata la deve sempre mandare il locatore almeno 12 mesi prima , indicando semplicemente la scadenza senza indicare nussuna variazione di prezzo . Non sono d'accordo che se in sede di nuova trattativa il locatario non accetta e se ne va il locatore debba riconoscergli i 18 mesi di perdita di avviamento........ mi sembra una forzatura ....
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aldilà del giudizio sulla equità o iniquità dell'indennità la legge parla chiaro.

    Art. 34 della Legge 392/78 - Indennità per la perdita dell’avviamento
    In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma. L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.


    Art. 35 della Legge 392/78 - Limiti
    Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
     
  12. pellizzoni giuseppe

    pellizzoni giuseppe Membro Attivo

    Professionista
    se ho capito bene , dopo aver mandato la raccomandata senza indicare nessuna indicazione ( quindi evitare in partenza una disdetta), è necessario, e quì è la mia domanda , che il locatario risponda, e se non risponde cosa può succedere ? Non è per non pagare la perdita d'avviamento ma sapere i vari casi è sempre meglio........... buona giornata a tutti :daccordo:
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa ma la raccomandata per cosa la mandi ? Se non dici che non intendi prorogare il contratto alla scadenza cosa ci scrivi ? Che vuoi solo aumentare il canone ?
    E' una raccomandata che non ha alcun valore.
    O la invii e dichiari che non vuoi prorogare il contratto per altri sei anni alle medesime condizioni (e allora dai una disdetta e ricadi nella possibilità di dover pagare l'indennità di avviamento), oppure puoi fare anche a meno di inviarla, perché alla scadenza il contratto si intenderà rinnovato per altri sei anni alle medesime condizioni e, anche se tu hai chiesto un aumento, l'inquilino potrà continuare a pagarti quello che ti paga adesso più l'incremento ISTAT e a rimanere tranquillamente nei locali.
     
  14. pellizzoni giuseppe

    pellizzoni giuseppe Membro Attivo

    Professionista
    sia che la invio chiedendo al locatario delle sue intenzioni sia che non la invio , L'indennità di avviamento se non recede anticipatamente dal contratto , ho capito che la si deve pagare ...........
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa ma che senso ha inviare una raccomandata al conduttore chiedendogli delle sue intenzioni ?
    E' una prassi che non è prevista dalla legge. Lui può benissimo non rispondere e rimanere lì dove è.
    La cosa è molto semplice.
    Se tu disdici il contratto e lui non ci starà a farne un altro al canone che gli proporrai (quindi se ne va) dovrai pagargli l'indennità.
    Se tu non fai nulla lui continuerà a rimanere nei locali e pagherà lo stesso canone con il contratto prorogato tacitamente per altri 6 anni.
    Se lui darà di sua volontà la disdetta (ma non perché rifiuta l'aumento che tu gli proponi, bensì per motivi suoi) e se ne andrà tu non dovrai pagargli niente.
     
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  16. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Vorrei, per cortesia, ancora un charimento.
    Tutto ciò vale anche quando il locatore ha ereditato l'immobile ed è subentrato nel contratto di locazione in quanto erede?
    Tizio ha ereditato da Caio un negozio che originariamente era stato affittato da Caio all'attuale conduttore Sempronio ad un canone basso per motivi di amicizia.
    Tizio non ha nessuna possibilità di rientrare in possesso del negozio (senza pagare l'indennità di avviamento) per affittarlo ad un canone congruo?
    Deve aspettare, e sperare, che Sempronio vada via di sua iniziativa?
     
  17. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il locatore che subentra nel contratto di locazione in quanto erede ha tutti i diritti e i doveri del precedente locatore, pertanto non può modificare le condizioni contrattuali ma deve attenersi alla Legge e a quanto stabilito nel contratto.
     

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