Fine locazione Immobile uso commerciale e diritto di opzione conduttore

[Cio]

Buongiorno,

ricevuta la disdetta anticipata di 6 mesi su un contratto di locazione uso commerciale, l'agente immobiliare mi suggerisce di inviare al conduttore autore della disdetta una raccomandata specificando l'importo richiesto al mercato per consentirgli di esercitare il suo diritto di prelazione (diritto di prelazione di cui peraltro non c'è traccia sul contratto). Ovviamente lui è stato avvisato delle mie intenzioni, ma non ho formalizzato nulla di scritto. E' una norma imperativa di carattere generale che lo prevede ? Conseguenze in caso io non adempia ?

Un grazie anticipato a chi interverrà.

 

[alberto bianchi]

l'importo richiesto al mercato per consentirgli di esercitare il suo diritto di prelazione

Ma il conduttore ha dato manifestazione di interesse ad acquistare il locale ? Come giustifichi la disdetta anticipata del contratto di locazione dello stesso locale ?

 

[Nemesis]

ricevuta la disdetta anticipata di 6 mesi su un contratto di locazione uso commerciale, l'agente immobiliare mi suggerisce di inviare al conduttore autore della disdetta una raccomandata specificando l'importo richiesto al mercato per consentirgli di esercitare il suo diritto di prelazione (diritto di prelazione di cui peraltro non c'è traccia sul contratto). Ovviamente lui è stato avvisato delle mie intenzioni

Ma quali sarebbero le tue intenzioni? Vendere l'immobile o procedere a una nuova locazione?
L'art. 38 della legge n. 392/1978 norma il diritto di prelazione spettante al conduttore. Prevede che:
"Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario..."
Quindi un diritto di prelazione esiste se il locatore intende vendere l'immobile locato ed esiste un conduttore (contratto in corso). Se il contratto è risolto, chi era conduttore in quel contratto non ha (più) un diritto di prelazione.

 

[Cio]

Ma quali sarebbero le tue intenzioni? Vendere l'immobile o procedere a una nuova locazione?
L'art. 38 della legge n. 392/1978 norma il diritto di prelazione spettante al conduttore. Prevede che:
"Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario..."
Quindi un diritto di prelazione esiste se il locatore intende vendere l'immobile locato ed esiste un conduttore (contratto in corso). Se il contratto è risolto, chi era conduttore in quel contratto non ha (più) un diritto di prelazione.

La mia intenzione è di cercare di vendere, con lui che è ancora formalmente il conduttore per qualche mese (fino a giugno, termine del preavviso di 6 mesi della disdetta da lui data). Quindi il contratto si chiuderà a fine giugno, ma io ho già iniziato a cercare di proporlo. Lui sa che lo vendo (e non gli interessa), ma non ho formalizzato nessuna notifica mediante ufficiale giudiziario.

 

[Cio]

Ma il conduttore ha dato manifestazione di interesse ad acquistare il locale ? Come giustifichi la disdetta anticipata del contratto di locazione dello stesso locale ?

Lui nella disdetta pervenutami mesi fa non ha accennato ad alcun interesse ad acquistare il locale, per questo non consideravo un obbligo giuridico il fatto di esercitare a suo favore il diritto di prelazione secondo la procedura indicata da Nemesis.

 

[Nemesis]

Lui sa che lo vendo (e non gli interessa), ma non ho formalizzato nessuna notifica mediante ufficiale giudiziario.

Il diritto di prelazione presuppone che la locazione sia in corso "de iure" al
momento in cui il locatore aliena l'immobile locato, atteso che la sussistenza del
rapporto costituisce l'elemento essenziale per la destinazione dell'immobile all'attività imprenditoriale alla cui conservazione è finalizzata la prelazione stessa, restando
pertanto esclusa la permanenza di detto diritto nei periodi di dilazione dell'esecuzione
del provvedimento di rilascio o di ritardo nella restituzione dell'immobile.
Pertanto deve ritenersi che nessun diritto di prelazione e di riscatto competa
al soggetto che permanga, "de facto", nella detenzione non qualificata dell'immobile.
È il caso di ricordare anche che gli immobili che rientrano nella prelazione urbana commerciale sono, per il combinato disposto degli artt. 27, 35, 38 e 41 della legge n. 392/1978, quelli destinati ad attività industriale, commerciale, artigianale, turistica, a patto che si tratti di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che comportino contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori ed esclusi comunque gli immobili destinati, fra l’altro, ad attività professionale.