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  1. Tab

    Tab Membro Junior

    Salve,
    Sono la proprietaria di un bilocale a pian terreno sito in una palazzina di 6 condomini senza amministratore.
    L'inquilino che abita in affitto nel mio appartamento è un paio di anni che si lamenta del cattivo odore proveniente dalle fogne sotto casa, tanto da costringerlo a non aprire mai le finestre.
    Recentemente è stato persino allagato dal reflusso dell'acqua di scarico risalita dalle tubature della doccia!
    Prima del fattaccio mi ero occupata di chiamare idraulici per controllare le tubature ed è emerso che il problema sta nella grandezza dei pozzetti, troppo piccoli per le necessità della palazzina.
    Abbiamo optato per fare più spesso la pulizia delle fosse biologiche (2 volte l'anno).
    A quanto pare non è stato sufficiente.
    Adesso è urgente fare i lavori di adeguamento degli scarichi.
    Ma 3 dei 5 proprietari sono latitanti (tutti gli inquilini sono affittuari).
    Ovviamente io e il vicino a piano terra siamo d'accordo ad effettuare i lavori ma gli altri, che non sono direttamente colpiti dal problema, non vogliono spendere.
    Come facciamo a fare i lavori dato che siamo 2 su 5 a volerli?
    A quale autorità mi devo rivolgere per tutelarmi dal pagare l'intero importo?

    Grazie
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Io ti consiglierei per prima cosa di far nominare l'amministratore, dici che siete 6 proprietari, pertanto hai il diritto che questo amministratore ci sia, per cui potresti procedere così; convoca tu stessa un'assemblea 1° e 2° convocazione (argomento "nomina amministratore") invita tutti i condomini (non gli affittuari), fai pervenire l'avviso almeno 5 giorni prima della 1° convocazione fissa data ora e luogo, per la seconda questa deve essere prevista almeno un giorno dopo la prima e non oltre il 10° gg, fissa data ora e luogo. Cerca un amministratore di fiducia, proponilo all'assemblea e se non sarà nominato, con il verbale potrai adire alla Volontaria Giurisdizione del Tribunale (senza avvocato e costo di circa 100€ - a tue spese purtroppo)
    Quando ci sarà l'amministratore e vedrà i lavori che sono da fare (credo necessari e urgenti) saprà lui come reperire il danaro da chi non vuol pagare.
    Tutto questo perchè se ti metti a fare tu tutto questo lavoro, di competenza dell'amministratore, non hai nessuna autorità per farlo appunto perchè non sei l'amm.re dello stabile, ed anche se il lavoro è urgente e necessario, per ottenere il pagamento da chi non vuol contribuire, dovresti andare in causa con spese probabilmente maggiori e Sentenza tra qualche anno.
     
    A alberto bianchi e bolognaprogramme piace questo messaggio.
  3. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Molto giusto quello che dice Condobip. I tempi, però potrebbero allungarsi non poco.

    L'altra possibilità (affiancabile all'opzione di Condobip) è:

    1) invia raccomandata con ricevuta di ritorno a tutti gli altri proprietari facendo presente che:

    - E' emerso che il problema ricorrente è dovuto alle dimensioni non adeguate dei pozzetti (meglio se te lo fai periziare da un tecnico);
    _ Che la soluzione già deliberata (importante per dimostrare che erano già a conoscenza del problema) di aumentare la frequenza della pulizia dei suddetti si è dimostrata insufficente ed è insostenibile economicamente sul medio-lungo periodo;
    - Che la situazione attuale è insostenibile e del tutto contraria alle più elementari norme igienico-sanitarie;
    - Che è indetta un'assemblea straordinaria e urgente per discutere della situazione e deliberare in merito alle modalità di intervento il giorno X, alle ore Y, nel posto Z.
    _ Allega alla convocazione copia delle perizie e qualche bella foto...

    Invia a tutti la convocazione nei modi e tempi previsti e, all'assemblea, redigi un regolare verbale nel quale sottolinei la necessità e urgenza dei lavori. Se riesci a far deliberare i lavori, tanto di guadagnato, se invece l'assemlea boccia i lavori o va deserta, nulla è perduto. Poco importa se i 3 condomini non vengono, l'importante è che tu possa dimostrare che ti sei attivata nei confronti del condominio.

    Invia copia del verbale con raccomandata A/R a tutti gli assenti, ai dissenzienti e agli astenuti.

    Fatti fare qualche preventivo scritto dei costi dei lavori. Aspetta (pro forma) i classici 30 gg, oppure la prossima esondazione della fogna dai sanitari. In questo secondo caso quando vai a vedere portati dietro qualcuno che possa fare da testimone (ossia: no parenti o parti in causa, meglio se non amici e competenti. Un idraulico sarebbe l'ideale), scatta altre foto avendo cura che compaia la data sulla foto stessa (non indispensabile ma utile) e manda una nuova raccomandata A/R a tutti - allegando copia delle nuove foto - indicendo una nuova assemblea con un unico punto all'ordine del giorno: Deliberazione dei lavori da eseguire, analisi dei preventivi portati dai condomini, scelta della ditta e approvazione del riparto spese.

    Probabilmente anche questa assemblea andrà buca. Tu redigi un altro regolare verbale nel quale dichiarerai che ritieni il condominio responsabile di ogni ulteriore danno ai beni di tua proprietà causato dall'inerzia dei condomini.

    Aspetta qualche altro giorno e invia nuova raccomandata A/R, dando al condominio una data ultima entro la quale far eseguire il lavoro e avvisando che, in caso di mancato intervento, alla scadenza provvederai a farlo eseguire tu ai sensi dell'art. 1134 basandoti sui preventivi da te presentati all'ultima assemblea.

    Scaduto il termine fai fare i lavori (la spesa dovrai comunque purtroppo anticiparla tu) e chiedi il rimborso. Se non pagano citali in tribunale per il rimborso stesso e per ogni possibile danno che possa venire in mente all'avvocato che ti seguirà la causa.

    Se ne frattempo riuscirai ad avere un amministratore vagamente competente la faccenda si risolverà molto più facilmente, ma intanto preparati il campo per la battaglia!
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti e ti ringrazio Ergobbo, la cosa che sembra più semplice, secondo me è chiedere la nomina dell'amministratore (che è necessaria essendo 6 proprietari), poi questo con competenza (la quale se professionista) dovrebbe competergli, potrà effettuare i dovuti interventi, secondo il mio parere è la strada più semplice, breve e meno costosa per Tab
     
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Sono assolutamente d'accordo. Tuttavia anche seguendo questa i tempi potrebbero essere meno brevi del previsto... provo a immaginare un paio di ipotesi che potrebbero allungarli:

    La prima assemblea per la nomina va deserta; se ne deve convocare almeno una seconda che deve andare deserta anch'essa prima di poter andare dal giudice a chiedere un amministratore giudiziale...

    La prima o la seconda assemblea non vanno deserte, ma si delibera solo di reperire offerte di potenziali amministratori da analizzare in un'assemblea successiva. In questo caso TAB non potrebbe neanche sostenere con il giudice la tesi del rifiuto alla nomina o dell'inerzia...

    All'assemblea successiva potrebbero non nominare nessuno degli amministratori proposti con semplici giochetti di maggioranza e rimandare tutto ad assemblea successiva....

    Anche ammettendo che il giudice riconosca immediatamente (sempre nei tempi biblici della giustizia civile italiana) la necessità di un amministratore giudiziale e ne nomini uno, l'incaricato avrà bisogno di un po' di tempo per capire in mezzo a cosa è capitato e prendere in mano la situazione.
    Trovare già pronto un fascicolo che supporti l'urgenza dei lavori non potrà far altro che accelerarne l'inizio.

    Per questo consigliavo di mettere in atto le due soluzioni contemporaneamente: in caso di nomina dell'amministratore prima di arrivare in tribunale per la richiesta di risarcimento, questo si troverà la strada spianata; in caso contrario TAB sarà pronta a muoversi da sola...:ok:
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti le strade sono diverse, e dato che Tab sembra aver ragione da vendere spero che scelga la migliore, oppure ambedue :daccordo:
     

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