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  1. minniemj

    minniemj Nuovo Iscritto

    Buon giorno
    avrei bisogno di un consiglio.
    Mia sorella ha comprato un appartamento e la sera prima del rogito l'agente immobiliare l'ha chiama dicendo che durante il rogito avrebbe dovuto pagare una certa somma di spese condominiali pagate in più dal venditore più un fondo cassa .
    Durante il rogito il notaio conferma che deve saldare le spese condominiali che risultavano a credito del venditore ma che il fondo casa a quel punto andava perso. Tra l'altro 2 mesi prima del rogito abbiamo cercato di parlare con l'amministratore ma non ci siamo mai riuscita,nè siamo state ricontattate, cosi la sua segretaria ci aveva detto che cmq era tutto a posto ma nessuno ha mai parlato di un fondo cassa.
    Ora i venditori lo pretendono e siamo state contattate dall'amministratore che si è comportata come se fosse il loro avvocato insinuando che il nostro notaio chissà da dove arriva e che non è giusto che i venditore ci perdano.
    Tutto questo mi sembra ingiusto, secondo me l'amministrtore non dovrebbe intromettersi perchè non sa nulla della trattativa. Infatti io so che la casa è stata pagata un 20k in più con certezza. Che per andare incontro ai sig.ri si è pagato un anticipo molto alto, che abbiamo acconsentito cmq a spostare il rogito senza fiatare. Insomma sono stati fortunati in un momento di crisi,perchè hanno avuto tutto quello che hanno chiesto grazie anche all'agente immobiliare che è stato palesemente dalla loro parte,e alla nostra inesperienza.
    Ora io vorrei sapere siamo costretti a pagare il fondo cassa pur senza essere stati avvertiti?
    Ed è normale che l'amministratore si intrometta tanto per questo fondo cassa?
    Grazie di cuore
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Anzitutto è necessario distinguere bene i rapporti giuridici che intercorrono tra venditore e compratore e i rapporti giuridici che intercorrono tra i condòmini e il condominio.

    Al momento del rogito tutti i rapporti giuridici che intercorrono tra il condòmino e il condomìnio "passano" dal venditore al compratore.

    Pertanto anche tutti i debiti e i crediti vantati dal condòmino "passano" anch' essi dal venditore al compratore, anche se il venditore resta comunque responsabile in solido (l' articolo 63 relativo alle disposizioni attuative del Codice Civile, dispone che l' acquirente è obbligato solidalmente con il venditore nei confronti del condomìnio al pagamento dei contributi relativi all' anno in corso e a quello precedente).

    Pertanto:

    Il compratore è tenuto a versare al venditore quanto stabilito dal contratto preliminare di compravendita: Ne' un euro in più, nè un euro in meno.

    Tutti i rapporti tra il condòmino e il condomìnio restano invariati, e passano dal compratore al venditore.

    Gli eventuali altri oneri aggiuntivi richiesti diversi da quelli concordati dal contratto preliminare di compravendita non sono dovuti.

    Preciso che il venditore è obbligato a rispettare quanto concordato dal contratto preliminare di compravendita esattamente come il compratore, ed è soggetto al risarcimento dei danni in caso di inadempienza.
     
    A minniemj e fiorello64 piace questo messaggio.
  3. minniemj

    minniemj Nuovo Iscritto

    innanzitutto grazie mille per la risposta.
    Quindi se ho capito bene io devo dare indietro al venditore le spese condominiali in più che ha pagato,anche se il conguaglio poi ci sarà a settembre. Ma non sono tenuta a ridare la quota fondo cassa al venditore perchè non c'è scritto sul preliminare? E se è cosi,perchè mai l'amministratore se la prende tanto? cosa ci perde?
    Scusa se probabilmente faccio domande stupide, ma sono davvero inesperta.
     
  4. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il tuo interesse è tenere ben separate le cose:

    Dal punto di vista del rogito devi rispettare quanto concordato nel contratto preliminare di compravendita.

    Dal punto di vista del condominio, dal momento del rogito ti accolli tutti i debiti e i crediti del venditore, che devono essere stati esposti nella dichiarazione che l' amministratore ha rilasciato in preparazione del rogito.
     
  5. marcella

    marcella Membro Attivo

    Sono d'accordo con Antonio! Quindi, se ho ben capito, tra venditore e compratore deve intercorrere solo quanto economicamente stabilito sul preliminare. Prima del rogito, l'amministratore del condominio doveva presentare la situazione debiti/crediti, ed accettandola, si poteva procedere al rogito.
    Non ho capito però una cosa, perchè l'amministratore questa situazione debiti/crediti non è tenuto a dichiararla prima del preliminare. Effettivamente a volte si riscontrano lavori condominiali già deliberati a cui il venditore è soggetto e si non può certamente attendere la data del rogito per dichiararli!
    Grazie per il chiarimento :)
     
  6. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    L' amministratore è tenuto a dichiarare la situazione debiti/crediti su richiesta del "futuro" venditore (oppure su richiesta del "futuro" compratore autorizzato dal venditore).

    E' buona norma farsi rilasciare questo documento prima della firma del contratto preliminare, al fine di poterne tenere debito conto durante la formazione del prezzo di vendita dell' immobile, ed anche per evitare possibili contenziosi prima del rogito.
     
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  7. marcella

    marcella Membro Attivo

    E' quello che pensavo, grazie!!! Quindi, nel caso di minnjemi, non capisco come il venditore pensi di poter essere risarcito di qualsiasi credito o debito che lui abbia contratto prima del rogito. Dovrà essere l'amministratore a chiedere, fino alla data del rogito ciò che è di competenza al venditore, ed in seguito al compratore ciò che sarà maturato dopo il rogito!
    Se vi era un fondo cassa, il venditore doveva specificarlo come cifra al momento del preliminare, no? E' così?

    Altra domanda, che esula dall'oggetto: nel caso in cui tra il preliminare e il rogito vengano deliberati dall'assemblea alcuni lavori di ristrutturazione condominiale, a chi devono essere accollati i costi? Tenendo conto che i lavori verranno eseguiti dopo la data del rogito.
    Grazie ancora per la risposta!
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    La Corte di Cassazione con sentenze n. 22034 del 2/9/2008 e n. 23345 del 9/9/2008, ha stabilito che l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse.

    Pertanto,nel caso di alienazione di un'unità immobiliare,obbligato al pagamento è chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viena deliberata. E' ovviamente fatto salvo l'eventuale diverso accordo fra venditore e compratore.
     
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  9. marcella

    marcella Membro Attivo

  10. minniemj

    minniemj Nuovo Iscritto

    Nel mio caso i proprietari hanno portato al rogito una lettera dell'amministratore dove c'era scritto la somma da dare al venditore per le spese condominiali pagate in più e poi in fondo alla lettera sottolineato c'era scritto:il compratore deve dare la somma di euro....al venditore per risarcirlo del fondo cassa.
    Abbiamo saputo di questo solo la sera prima del rogito e quindi il notaio ha detto di pagare le spese condominiali ma che ormai il fondo cassa andava perso..da qui un continuo sollecito da venditore,agente imm. e amministratore a pagare sto benedetto fondocassa. Il mio avvocato mi ha detto che non ero tenuto a pagare perchè non stava scritto nel preliminare. Un mio amico amministratore mi ha detto che dovevo pagare il fondo cassa comunque. Io siccome non voglio nè approfittare nè rimetterci ulteriormente volevo capire cosa fare per essere nel giusto ecco:)
     
  11. marcella

    marcella Membro Attivo

    A quanto ho capito, se nel preliminare non c'era scritto niente, non avresti dovuto pagare nemmeno le spese condominiali.
    Cercati un avvocato esperto nel settore edilizio. E poi scusa, se il notaio ha deciso durante il rogito cosa dovevi pagare, adesso basta, quel che è fatto è fatto.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    inoltre non capisco il motivo per cui l'agente immobiliare si sia aggiunto alla schiera del venditore. Ma stai scherzando? Probabilmente il venditore non intende pagare l'amministratore e il mediatore finchè questa cosa non sia risolta, ma non sono affari tuoi. L'errore è sicuramente determinato dalla leggerezza con cui il venditore ha condotto la trattativa, e la causa principale è dell'amministatore che forse non ha dichiarato per tempo quali fossero gli adempimenti o i crediti ancora in essere. Tu non puoi certo accollarti un problema che non è il tuo. E' un semplice parere personale.
     
  12. minniemj

    minniemj Nuovo Iscritto

    inoltre non capisco il motivo per cui l'agente immobiliare si sia aggiunto alla schiera del venditore. Ma stai scherzando? Probabilmente il venditore non intende pagare l'amministratore e il mediatore finchè questa cosa non sia risolta, ma non sono affari tuoi. L'errore è sicuramente determinato dalla leggerezza con cui il venditore ha condotto la trattativa, e la causa principale è dell'amministatore che forse non ha dichiarato per tempo quali fossero gli adempimenti o i crediti ancora in essere. Tu non puoi certo accollarti un problema che non è il tuo. E' un semplice parere personale.[/QUOTE]

    Non scherzo purtroppo :triste: Comunque tutti mi hanno detto che non è giusto pagare sto fondo cassa a parte l'amministratore che non capisco perchè è convinto che si debba assolutamente pagare il fondo cassa al venditore senza sapere nulla della trattativa. Forse è un loro amico ,non c'è altra spiegazione. Io sarei tentata di pagare pur di evitare problemi con sta amministratore ma poi essendoci accorti di avere pagato anche di più la casa rispetto al valore effettivo di mercato da proprio fastidio pagare altro danaro
     
  13. marcella

    marcella Membro Attivo

    """Comunque tutti mi hanno detto che non è giusto pagare sto fondo cassa a parte l'amministratore che non capisco perchè è convinto che si debba assolutamente pagare il fondo cassa al venditore senza sapere nulla della trattativa. """

    Semplicemente credo sia perchè il venditore si è ricordato di questo fondo cassa un pò troppo tardi. E' evidente che l'amministratore non vuole darglielo, quindi lo pretende da te. Giuridicamente credo che l'amministratore, per poter prelevare da detto Fondo la quota del tuo venditore, debba avere l'assenso, preventivo, dell'assemblea.
    Altrettanto ovvio è che il venditore da te poteva pretendere questa cifra, ma solo concordandola prima del preliminare, insieme alla cifra dell'immobile, specificando che tu avresti dovuto versargli la tal cifra a titolo di rimborso fondo cassa versato.
    Questo è il ragionamento che mi viene in mente. Anche se la cifra è piccola, non mi pare giusto che tu debba sottometterti ai soprusi gratuiti altrui.
    All'amministratore, visto che insiste, digli che il contratto è già concluso e non contemplava alcun debito o credito a saldo. Chiedigli quindi quali sono, secondo lui le ragioni giuridiche e legali per cui tu debba essere obbligata a corrispondere questa cifra all'ex proprietario.

    Aggiunto dopo 23 minuti :

    Ho trovato una risposta interessante girando su internet, purtroppo esiste la possibilità che tu abbia torto e tu debba reintegrare il fondo cassa:
    Il fondo cassa, non è un "onere" condominiale, non è un capitolo di "spesa", è solo un versamento a titolo futuro.
    Accertati se il fondo cassa è passato nella disponibilità tua, quale nuovo proprietario dell’unità immobiliare.
    Se così fosse, tu devi rimborsare la cifra, se non lo facessi sarebbe appropriazione indebita.
    Se la documentazione in possesso dell'amministratore rileva che il fondo cassa che competeva il venditore non è transitato a te come nuovo proprietario, il venditore dovrà rivalersi sull'amministratore stesso.

    La cosa importante è accertarsi che esista a tutt'oggi questo fondo cassa, che l'amministratore potrebbe invece già aver utilizzato per le spese straodinarie per le quali era stato istituito.

    Ciao, buona fortuna!
     
  14. Elisabart

    Elisabart Membro Ordinario

    Il fondo cassa, non è un "onere" condominiale, non è un capitolo di "spesa", è solo un versamento a titolo futuro.
     
  15. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il fondo cassa è un onere dovuto a seguito di una delibera condominiale approvata con le procedure previste dalla legge.

    E' un onere, in quanto non è un contributo volontario, e i condòmini sono obbligati al versamento.

    Il fondo cassa è parte integrante dello stato patrimoniale del condominio.

    Il fondo cassa può essere estinto soltanto con un' altra delibera condominiale approvata con le procedure previste dalla legge.

    E' anche il caso di aggiungere che tutti i capitoli di spesa del rendiconto preventivo, effettivamente, sono a titolo "futuro" e versati dai condòmini in anticipo e in previsione delle spese che non si sa se si verificheranno effettivamente.
     
  16. Elisabart

    Elisabart Membro Ordinario

    il fondo cassa è una somma depositata per eventuali oneri "futuri" o deliberati dall'assemblea per iniziative future o per affrontare situazioni particolari (es. morosità condominiali).

    Se il fondo cassa non viene speso, deve essere restituito alla "persona" (condómino) che lo ha versato.
     
  17. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    L' estinzione del fondo (e quindi la restituzione ai condòmini che lo hanno versato), avviene solo a seguito di una apposita delibera dei condòmini che ne decide l' estinzione.
     
  18. marcella

    marcella Membro Attivo

    Che non sia un onere l'ho letto sul forum dei condomini...
    Come avevo specificato, ho fatto qualche ricerca su internet, per contro io non ne so niente, ma da ciò che ho capito il fondo cassa è legato alla persona che lo ha versato, quindi ad essa va restituito. Poichè pare necessaria una delibera dei condomini, la cosa più semplice è verificare se è stato trasferito al nuovo proprietario, in quel caso il nuovo proprietario dovrà rimborsare per pari importo il vecchio proprietario. Non fa una grinza!
     

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